“破冰”爛尾樓盤 重塑房產(chǎn)新生態(tài)

住房問題關(guān)系國計(jì)民生，是人民幸福之基、社會(huì)穩(wěn)定之石。爛尾樓盤猶如刺向民生福祉與社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展秩序的利刃，嚴(yán)重?fù)p害購房者切身利益，侵蝕房地產(chǎn)市場健康肌體，對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定構(gòu)成重大威脅。深入探究爛尾樓盤成因，系統(tǒng)謀劃破解之道，是踐行以人民為中心的發(fā)展思想內(nèi)在要求，是履行政府公共服務(wù)職能、展現(xiàn)治理效能的關(guān)鍵戰(zhàn)場，更是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的緊迫任務(wù)，對(duì)筑牢國家長治久安根基、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興具有不可估量的深遠(yuǎn)意義。

一、從“資金鏈條”管控上深徹發(fā)力，阻斷爛尾經(jīng)濟(jì)“風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)”。資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈，確保其穩(wěn)健有序流淌，是防范爛尾樓盤的核心防線，關(guān)乎房地產(chǎn)市場金融生態(tài)穩(wěn)定與業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益安危。所以，必須加快構(gòu)建全方位、多層次、前瞻化的資金鏈管控體系。一是在融資資質(zhì)審核上要突出“嚴(yán)”。加快構(gòu)建高維風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測矩陣，運(yùn)用大數(shù)據(jù)挖掘與人工智能算法，深度解析開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期中的資金韌性、行業(yè)競爭格局內(nèi)的市場份額穩(wěn)定性、供應(yīng)鏈體系中的議價(jià)與償債彈性等隱性特質(zhì)，制定差異化、動(dòng)態(tài)化的融資門檻，確保從融資起點(diǎn)把控風(fēng)險(xiǎn)，降低因過度融資或資質(zhì)缺陷引發(fā)爛尾的潛在危機(jī)。二是在資金流向管控上要突出“智”。全面搭建基于區(qū)塊鏈與物聯(lián)網(wǎng)融合技術(shù)的資金監(jiān)管云平臺(tái)，通過智能合約設(shè)定工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)驗(yàn)證、建材質(zhì)量合規(guī)認(rèn)證等資金撥付的多重前置條件。建立資金異常流動(dòng)預(yù)警模型，運(yùn)用大數(shù)據(jù)算法實(shí)時(shí)分析資金流向數(shù)據(jù)，對(duì)資金流向與預(yù)設(shè)規(guī)則偏差超出閾值的情形立即啟動(dòng)預(yù)警并凍結(jié)異常交易，保障項(xiàng)目資金按規(guī)劃精準(zhǔn)注入建設(shè)環(huán)節(jié)，杜絕資金挪用與流失風(fēng)險(xiǎn)。三是在資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測上要突出“精”。加快創(chuàng)建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)仿真預(yù)測系統(tǒng)，融合宏觀經(jīng)濟(jì)變量、房地產(chǎn)市場周期指標(biāo)等系統(tǒng)性因素，項(xiàng)目個(gè)體投資回報(bào)率波動(dòng)、成本超支概率等特異性因素，構(gòu)建動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型(DSGE)，精準(zhǔn)預(yù)演項(xiàng)目資金鏈的動(dòng)態(tài)演化路徑，提前識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)閾值，確保資金風(fēng)險(xiǎn)可控，防止?fàn)€尾悲劇發(fā)生。

二、從“監(jiān)管體系”重塑上持續(xù)做功，筑牢防止?fàn)€尾“制度堤壩”。高效監(jiān)管是房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)推進(jìn)的有力護(hù)盾，特別是對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)至竣工的“全周期”“無縫隙”把控是根絕爛尾樓盤滋生的關(guān)鍵制度保障。強(qiáng)化監(jiān)管對(duì)守護(hù)房地產(chǎn)市場公序良俗與公共利益至關(guān)重要，所以，必須加快健全全流程、智能化、協(xié)同化的監(jiān)管閉環(huán)體系。一是要規(guī)范構(gòu)筑項(xiàng)目審批體系。運(yùn)用系統(tǒng)工程方法論，對(duì)審批流程進(jìn)行解構(gòu)或重構(gòu)，明確各環(huán)節(jié)輸入輸出標(biāo)準(zhǔn)、審批主體權(quán)責(zé)邊界與時(shí)間約束。組建跨學(xué)科專家智囊團(tuán)，聚焦建筑空間布局與城市功能的協(xié)調(diào)性、環(huán)境承載與生態(tài)保護(hù)的平衡性、文化傳承與創(chuàng)新發(fā)展的融合性，借助層次分析法(AHP)等決策工具，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全方位綜合評(píng)估，從源頭上規(guī)避因?qū)徟杪┗蚨桃曇?guī)劃導(dǎo)致的爛尾隱患。二是要?jiǎng)?chuàng)新構(gòu)建智慧管理體系。運(yùn)用施工現(xiàn)場物聯(lián)網(wǎng)傳感器網(wǎng)絡(luò)，實(shí)時(shí)采集分析工程質(zhì)量參數(shù)、施工安全指標(biāo)、環(huán)境影響數(shù)據(jù)，及時(shí)預(yù)警質(zhì)量安全隱患與環(huán)境違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)?；诮ㄖ畔⒛Ｐ?BIM)技術(shù)構(gòu)建項(xiàng)目數(shù)字化孿生體，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)、裝修細(xì)節(jié)等全要素的虛擬建造和可視管理，提升監(jiān)管效能與精準(zhǔn)度。建立施工企業(yè)與從業(yè)人員信用大數(shù)據(jù)平臺(tái)，將信用評(píng)價(jià)結(jié)果與市場準(zhǔn)入、招投標(biāo)資格、資質(zhì)升級(jí)等掛鉤，形成有力的市場信用約束機(jī)制，遏制違規(guī)建設(shè)行為。三是要堅(jiān)決逗硬剛性懲處體系。明確細(xì)化房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)各階段各類違規(guī)行為的界定準(zhǔn)則、處罰種類與裁量幅度，引入懲罰性賠償機(jī)制，大幅提高違法成本。建立跨部門聯(lián)合執(zhí)法協(xié)調(diào)指揮中心，整合住建、規(guī)劃、環(huán)保、消防、市場監(jiān)管等多部門執(zhí)法力量，實(shí)現(xiàn)信息共享、線索移送、聯(lián)合行動(dòng)的高效協(xié)同執(zhí)法模式。借助大數(shù)據(jù)分析挖掘技術(shù)，精準(zhǔn)識(shí)別違規(guī)行為高發(fā)領(lǐng)域與潛在風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，開展靶向性專項(xiàng)整治行動(dòng)，確保違規(guī)懲處執(zhí)法行動(dòng)有的放矢、精準(zhǔn)有力，營造房地產(chǎn)市場風(fēng)清氣正的法治環(huán)境。

三、從“有機(jī)盤活”策略上精準(zhǔn)破題，開辟爛尾問題“化解蹊徑”。創(chuàng)新探索多元協(xié)同的爛尾樓盤“盤活”策略是化解社會(huì)矛盾、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)止損的戰(zhàn)略突破口。所以，必須通過整合政府公共資源、激活市場主體活力、凝聚社會(huì)各方智慧等方式，最大程度降低爛尾樓盤負(fù)面效應(yīng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健復(fù)蘇，彰顯社會(huì)治理創(chuàng)新與應(yīng)變能力。一是要把財(cái)政金融杠桿作用發(fā)揮出來。對(duì)于資金短缺但市場潛力猶存的爛尾項(xiàng)目，可通過發(fā)行專項(xiàng)債券、設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等方式籌集資金，采取直接注資或參與項(xiàng)目股權(quán)重組等方式緩解資金壓力。有序出臺(tái)涵蓋土地出讓金減免、稅收優(yōu)惠返還、行政事業(yè)性收費(fèi)豁免等一攬子財(cái)政扶持政策，降低項(xiàng)目盤活成本，提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性。積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新開展項(xiàng)目資產(chǎn)證券化試點(diǎn)、設(shè)立爛尾樓盤風(fēng)險(xiǎn)緩釋基金等金融服務(wù)，拓寬項(xiàng)目融資渠道，為爛尾樓盤注入新活力與新價(jià)值，引領(lǐng)盤活工作破局前行。二是要把立法司法護(hù)航作用發(fā)揮出來。健全房地產(chǎn)領(lǐng)域法律規(guī)范體系，進(jìn)一步完善在建工程抵押、轉(zhuǎn)讓等法律程序，細(xì)化債權(quán)債務(wù)清理與分配機(jī)制，制定破產(chǎn)重整法律程序，為困境項(xiàng)目提供司法拯救路徑。建立專業(yè)化房地產(chǎn)糾紛仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)，快速化解項(xiàng)目矛盾糾紛，降低維權(quán)成本與司法負(fù)擔(dān)。加強(qiáng)“行法聯(lián)動(dòng)”，建立信息互通、案件移送、聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，形成化解爛尾樓盤問題的強(qiáng)大司法行政合力，保障各方合法權(quán)益在盤活過程中得到充分尊重與有效維護(hù)。三是要把市場資本主體作用發(fā)揮出來。支持鼓勵(lì)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮資金、技術(shù)、品牌優(yōu)勢，通過市場化并購重組、項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等模式整合爛尾項(xiàng)目資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目重生與價(jià)值再造。搭建爛尾樓盤項(xiàng)目資源交易平臺(tái)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等技術(shù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息精準(zhǔn)匹配與交易撮合，促進(jìn)資源優(yōu)化配置與高效流通。有序?qū)嵤┩恋刂笜?biāo)獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼等激勵(lì)政策，持續(xù)激發(fā)企業(yè)參與項(xiàng)目盤活的積極性與創(chuàng)造力，加快形成政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多方共贏的爛尾樓盤盤活新生態(tài)，助力房地產(chǎn)市場煥發(fā)新顏、穩(wěn)健發(fā)展。

當(dāng)我們以堅(jiān)定的決心和創(chuàng)新的智慧向爛尾樓盤問題發(fā)起總攻時(shí)，便是開啟城市美好未來與民生幸福之門的關(guān)鍵時(shí)。我們相信，隨著爛尾樓盤問題逐步被攻克，城市天際線將不再有殘缺的遺憾，購房者笑容將重新綻放，房地產(chǎn)市場也將在健康有序的環(huán)境中煥發(fā)新的生機(jī)與活力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)將更加持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。(四川省射洪市財(cái)政局 許琪)