恒大在上海的二手小區(qū)，現(xiàn)在都怎么樣了

今年1月29日，香港高等法院下令對全球負債最重的開發(fā)商中國恒大進行清盤

也是在那一天，恒大股票被徹底畫上休止符

恒大股價跳水大跌20.87%，報0.16港元，市值僅22.18億港元

同時，港股恒大系恒大汽車、恒大物業(yè)也都盤中停牌

或許誰都沒有想到，曾經的宇宙第一房企會倒在2024年初

但這既是結束

也是另一串數(shù)字的開始

伴隨清盤之后，截至2023年6月30日，恒大負債總額達人民幣2.39萬億元

以及背后留下的1000多個項目，160多萬套樓房單位，涉及600多萬業(yè)主

這些問題遠沒有因為清盤被畫上句號

未開發(fā)的樓盤怎么處理?

已售的二手房會不會被企業(yè)影響流通性，后期的物業(yè)誰來維護，以及當下客戶對恒大的樓盤又是怎樣的態(tài)度?

為了得到市場最真實的答案，我最近親自跑了上海幾個恒大的典型樓盤

那些年恒大在上海留下的樓盤，如今又是怎樣一番模樣

01

只要是恒大，豪宅產品也難賣

“怎么沒影響，這個盤2021年就交付了，最后一套新房去年6月才好不容易賣出去”

我在踩盤提到恒大時，中介小哥也忍不住唏噓了一句

2021年，正好是恒大爆雷的那年，而細數(shù)當年恒大在上海留下的項目也零星只有幾個

其中還不乏單價9w/平以上的豪宅，這次我去的恒大江灣華庭就是如此

其實這些年陸續(xù)聽到關于恒大的爛尾樓、暴雷欠債的情況，自己對恒大的樓盤也很難不帶點“偏見”

認為恒大的樓盤一定也不怎么樣吧

而沒想到的是

這個2021年才交付的次新房，一眼望過去還挺不錯的

不僅整個外立面采用天然石材干掛到頂，包括內部小區(qū)的風格，也是非常典型的恒大式豪華色彩

這圓弧挑高的羅馬柱廊架

歐式重奢風的廊亭，包括地面的紋理也全部采用純石材拼花滿鋪

就連道路兩側的燈具

幾乎都是清一色的石材+銅的金屬元素使用，透露出無處不在的品質感

單就對園林的投入，就可以看出恒大對待高端住宅的態(tài)度，也確實是狠下了一番功夫

但再怎么精致也還是項目前期的落地，我更關心的是伴隨如今恒大的徹底清盤，小區(qū)物業(yè)有沒有陷入停滯，又是誰在負責

這也是如今考慮恒大二手房的客戶們最先提出的問題

我在宣傳告示上找到了答案

金碧物業(yè)

我簡單搜了下，這是隸屬于恒大集團的一級物業(yè)服務資質企業(yè)

但據(jù)中介小哥說該物業(yè)和恒大彼此獨立，企查查上也顯示現(xiàn)在它是由一家臺港澳法人獨資公司100%控股

要知道更早時候這家物業(yè)也還叫做恒大物業(yè)，而在2023年11月該物業(yè)又把自己的名字改回“金碧物業(yè)”

或許也意味著它即將“脫離”恒大體系

但無論如何，至少從這次我看到的現(xiàn)場畫面來說

不耐寒的植物被很好包裹

包括小區(qū)公告欄上

可以看見基本去年小區(qū)的物業(yè)也依然在持續(xù)保持運營

那這么說來，恒大企業(yè)自身的影響和樓盤沒有太大關系么

事實并非如此

首先是豪宅樓盤也不能避免的銷售受阻

以這次我去到的恒大江灣華庭為例

2019年開盤，本身銷售就不是非常理想，延遲至2021年樓盤都交付了，期盤變現(xiàn)房銷售也沒能抵抗住恒大暴雷的影響

兩年過去了，直到2023年6月才陸續(xù)清盤

再比如位于陸家嘴的頂豪樓盤恒大濱江華府

圖片來源：網(wǎng)上房地產

一共104套大平層，2019年開盤，截至目前還剩余12套可售房源

而更大的沖擊還是在掛牌價上

開發(fā)商暴雷疊加市場行情低迷，讓房東們的心態(tài)也在不斷觸底

作為絕對的次新小區(qū)，這套恒大江灣華庭的高層

當時入手大概910萬，如今掛牌價5連降，來到925萬

基本和當初的入手價持平

而整個恒大江灣華庭小區(qū)，也從最初掛牌11w/平，到如今9w/平上下，最終成交也不到9w/平

連才交付的上海品質豪宅都是如此，可想而知其他未交付新盤的命運

02

已交付的恒大剛需盤，影響反而更小

“去年業(yè)主們想把小區(qū)名都給改了，好在后來發(fā)現(xiàn)市場沒太大影響”

跟我說這句話的，是來自嘉定新城恒大御景灣的中介小哥，而我也并非是他接待的第一位詢問恒大影響的客戶

從他帶看的經驗來看，如今每一個來看盤的客戶

基本都會提一嘴恒大

更真實的是

中介小哥告訴我，去年因為不少業(yè)主擔心二手房價受開發(fā)商影響，于是寄希望于項目改名，在業(yè)主群提出要修改名稱去掉“恒大”兩個字

現(xiàn)在聽起來是不是還挺奇葩的

但也恰恰反應了其實我們以為風平浪靜的表面，反應到各個業(yè)主身上又是另一番光景

看到這，大家是不是對這個樓盤已經沒太多預期了

但其實這個樓盤的二手價格也還比較堅挺

雖然相較去年2月的價格確實有所下跌，但也還是相對較為平穩(wěn)，包括在嘉定新城看房時中介小哥也會更愿意給我推薦這個樓盤

究其原因也是因為

第一，這個樓盤在恒大暴雷前早已完成交付

2018年交付，距今已有6年之久，物業(yè)同樣是由金碧物業(yè)負責后期維護，因此恒大的影響較小

第二，別看以前恒大都是高周轉、剛需盤，與之對應的是交付質量的穩(wěn)定

最初對于這個樓盤2016年開盤，業(yè)主們還是挺認可的，要知道那時的恒大也算是一流房企，雖說隱藏在高周轉之下

是大量項目的批量復制

比如我這次去的恒大御景灣，據(jù)說和安亭恒大名都的裝修風格一模一樣，但或許正是因為標準化省去不少前期的設計成本

這個項目的裝修標準還挺高，據(jù)說在3000元/平米

目之所及，除了沙發(fā)茶幾等軟裝

大理石的瓷磚、金屬包邊的背景墻以及雙層吊頂，就連燈具都是交付標準

臥室的柜子是索菲亞，臥室門厚度也比一般木材更結實

即使是衛(wèi)生間，也做了全精裝的設計

鏡框甚至做了彩色馬賽克包邊

雖說風格上或許不太符合當代年輕人的簡約風格

但是單就品質而言，對于一個開盤均價約2w/平的剛需樓盤來說，也算是超標準交付了

包括在公區(qū)的處理上

大堂大量石材的運用

大門把手是全石材包裹結合金屬包邊

就連電梯也是復雜精致的紋樣，還自帶夏季的冷風口

讓這個已經交付了6年的項目看起來依然歷久彌新，剛需樓盤的業(yè)主也能擁有歸家的儀式感

我們說高周轉的時代早已經過去，但單就恒大標準化這件事來說

雖然少了些創(chuàng)意，但也確實讓以往恒大的剛需產品能夠保持在一定的標準水準，不出錯

在那時還是要領先不少不知名開發(fā)商的

再加上這個小區(qū)早在恒大暴雷前就已經提前交付了，于是我們看到在如今的二手房價上

這類樓盤，更多也是受到市場調節(jié)的影響，而非恒大

03

另一邊啟東的恒大海上威尼斯，就不太好受了

各位還記得這個樓盤么

作為上海周邊當年人盡皆知的超級環(huán)滬大盤，最近我們小伙伴也再次跑了趟這個距今開盤已經12年之久的恒大項目

恒大海上威尼斯

住在上海的朋友應該都不太陌生，說不定不少朋友曾經也搭乘過各種短途旅行車來這個項目游玩

順便再買上一套房

首開熱銷20億，后續(xù)的二期、三期、四期都是萬人搶房

畢竟那個時代，一個個樓盤神話讓大家對房價是肯定要漲的理念堅信不疑

再加上恒大大牌開發(fā)商的效應，疊加海景旅游、超大文旅大盤的配套

確實拿捏住了不少上海客戶的心態(tài)

而如今距離項目一期開售已經過去快12年了，屬于房地產銷售的狂熱時代也不復存在

那些年買在恒大威尼斯的業(yè)主們又后悔了么

我想，答案顯而易見

目前整個小區(qū)的入住率大概僅有兩成

與想象中的陽光、海景、沙灘不同，項目現(xiàn)場只?？諘缗c荒蕪

近4萬戶密密麻麻的超大樓盤里，很少見到有高層陽臺上在晾曬衣物

就連布滿底商的社區(qū)商業(yè)街也門可羅雀

居住的人群也主要是以退休人群為主，據(jù)說到了暑假，有了沙灘的加持，這邊的入住率能稍微高些，在4成左右

但這樣的入住率放在一個交付超10年的超大社區(qū)顯然是不夠看的

而這樣的冷清在配套上只會更明顯

曾經恒大承諾的配套確實都兌現(xiàn)了，但由于人氣的缺失

走在路上，肉眼可見是精致的建筑和堆滿廢紙的街道

連最吸引人的沙灘也是這般的空空蕩蕩

而這樣供需關系的不匹配，也在導致海上威尼斯如今房價的腰斬

對比2016年三期開盤時約1.1萬元/㎡的均價

如今總價約28萬，就能買到建面約55㎡的一室一廳，據(jù)介紹這還已經包含稅費

差價32.5萬

而目前最著急拋售的群體正是當年的炒房客們，但遇上如今市場下行，真正想買房的客群并不多，大量的在掛房源和少數(shù)的看房群體

導致供給遠大于需求，價格自然被打了下來

作為上海周邊最大文旅大盤的恒大海上威尼斯，當年有多瘋狂，現(xiàn)在就有多冷清

04

好，到這里我們分享了幾種不同類型恒大產品的現(xiàn)狀

其中不乏小區(qū)品質優(yōu)秀的豪宅作品，剛需樓盤的精裝標準也能說得上話的，包括海上威尼斯，也做到了樓盤和配套完整交付

但不可否認的是

它們確實因為自己所屬的開發(fā)商受到了來自一手、或是二手市場的沖擊

新房的滯銷、二手房價的腰斬...

曾經我們的視角更多聚焦在企業(yè)本身的變化，聚焦在資本市場，但是忽略了其實背后在一個個真實的用戶端

失去了信用這件事，才是伴隨產品更長期的影響

企業(yè)可能會直接爆雷、股價圖表也可以一夜之間清空，2024年初這個品牌或許終局了

但藏在恒大樓盤里的故事遠沒有結束