關(guān)注民生 服務(wù)社會(huì) 發(fā)掘真相 傳播價(jià)值 感謝您瀏覽江蘇蘇訊網(wǎng)。 歡迎投稿:郵箱724922822@qq.com 客服電話:025-86163400 18061633398

房?jī)r(jià)跌回8年前!房子正在淪為“消費(fèi)品”,租金回報(bào)率被提上首位!

房?jī)r(jià)跌回8年前!房子正在淪為“消費(fèi)品
2024-02-22 10:28 來(lái)源: 編輯:騰訊網(wǎng) 瀏覽量:0

先說(shuō)個(gè)我的判斷:今年,南京的公寓、商鋪會(huì)比住宅更值得投資了。

大家看到這個(gè)結(jié)論,是不是覺(jué)得我在胡說(shuō)八道。

其實(shí),在房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌之前,我和大家也有一樣的想法,肯定閉眼買住宅。

但隨著這3年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走低,我突然發(fā)現(xiàn)原本被大家忽略的租金回報(bào)率,此時(shí)又被重新重視起來(lái)。

就拿河西南的海峽城為例,投資一套114平的三房,最新的成交價(jià)為370萬(wàn)。

單價(jià)3.2萬(wàn)/平入手海峽城可謂是近6年來(lái)最低的價(jià)格了,假使今年房?jī)r(jià)觸底反彈,每年漲2.5-5%,除去還貸成本之外,5年之后的收益率10%-20%,也就是說(shuō)因?yàn)榉績(jī)r(jià)升值,能掙個(gè)37-74萬(wàn)!

但如果你按揭貸款250萬(wàn),還款30年的話,每個(gè)月還款1.2萬(wàn),一年的話就要還14.4萬(wàn),5年下來(lái)就要還62萬(wàn)。

收益是不固定的,但還貸的支出卻是一筆一筆明擺著的,能不能賺到錢還得看老天賞飯吃。

住宅已經(jīng)變成消費(fèi)品

那么,我們?cè)賮?lái)以更「真實(shí)」的市場(chǎng)行情,來(lái)重新分析一下,還是以海峽城為例。

河西南的拓荒盤海峽城云璽灣交付了6年,從房?jī)r(jià)上看,在河西南算是中等品質(zhì)的代表,而且這些年房子的流通性好,價(jià)格算得上是河西南的低谷,更能代表市場(chǎng)的真實(shí)行情。

一套海峽城云璽灣的114平,當(dāng)下花了370萬(wàn)左右的價(jià)格買到。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),海峽城云璽灣的114平的房源,在2016年新盤開(kāi)盤單價(jià)就是3.2萬(wàn)/平左右。

也就是說(shuō),海峽城賣房的房東,在持有的8年時(shí)間里,房子是零增值的,如果算上房東8年來(lái)的持有成本,可以說(shuō)虧得心在流血。

用它做案例是因?yàn)?,河西南這種交付6年的樓盤,就像在南京其他板塊買到的新房一樣,失去了投資意義,而變成了真正的消費(fèi)品。

它的價(jià)值主要在于自住,而且會(huì)像汽車一樣,隨著使用年限的增加,肯定會(huì)出現(xiàn)損耗而貶值。

那么,在2016年把投資住宅換成公寓呢?

還是放在河西南,以升龍匯金為例,按照單價(jià)2萬(wàn)/㎡的一手價(jià)格來(lái)看,370萬(wàn)可以買到三套約60平的公寓,目前每套月租金為5000元計(jì)算,三套的年租金為18萬(wàn),收益率為4.8%,6年下來(lái),租金已經(jīng)收了108萬(wàn)!

而且,公寓的單價(jià)也比較低,這是它的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

這就是文章開(kāi)頭給出結(jié)論的原因,買公寓的利潤(rùn)回報(bào)率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

當(dāng)然,這只是理想狀態(tài)下的測(cè)算,并不意味著買了可以穩(wěn)賺不賠,還得看公寓的地段、交通、人流等情況...

2022年底疫情結(jié)束之后,全國(guó)人們興起了旅游熱,每到節(jié)假日南京的酒店公寓就爆滿,而且是一房難求,日租金也是高的嚇人。

從市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看,今年投資公寓比住宅更有價(jià)值。

正如前面所說(shuō),即使河西南即使貴為“宇宙中心”,它也很難再會(huì)被大家爭(zhēng)搶,因?yàn)橘嵅坏藉X了。

實(shí)際上,我們過(guò)去買房投資,都是建立在房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上。

2016年,在河西南以3.5萬(wàn)/㎡的價(jià)格買的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),2020能賣到5.5萬(wàn)/平,房東們是寧愿房子空置也不往外出租。

對(duì)比房子的升值速度,租金收入實(shí)際是可以忽略不計(jì)的。

而如今買房不光考察房子的升值潛力,更要把房子租金回報(bào)率放到考察的第一位。

周邊的生活配套全不全,交通方不方便,人居環(huán)境怎么樣。是已經(jīng)規(guī)劃的,還是全部建好的。

之前我發(fā)文說(shuō)過(guò)不要去抄底住宅了,認(rèn)清形勢(shì)!別再對(duì)“房?jī)r(jià)抄底”心存幻想了,如果投資房產(chǎn)要找準(zhǔn)賽道,投資住宅大可不必了。

昨天央行下調(diào)了LPR利率,對(duì)于剛需和改善類型的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是重大利好,可以抓緊時(shí)間上車了。

原文地址:https://new.qq.com/rain/a/20240221A02YLG00
江蘇蘇訊網(wǎng)客服:025-86163400
【責(zé)任編輯:陸超】

江蘇蘇訊網(wǎng)版權(quán)及免責(zé)聲明:凡本網(wǎng)注明“來(lái)源:XXX(非江蘇蘇訊網(wǎng))”的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。 如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問(wèn)題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的,本網(wǎng)按規(guī)定給予一定的稿費(fèi)或要求直接刪除,請(qǐng)致電025-86163400 ,聯(lián)系郵箱:724922822@qq.com。

圖片新聞
熱點(diǎn)資訊
熱點(diǎn)聚焦