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房地產的出路,其實只有兩個

房地產的出路,其實只有兩個
2024-02-20 10:54 來源: 編輯:騰訊網 瀏覽量:0

自從恒大出現債務危機以來,我國房地產行業(yè)就陷入了一個整體性的調整之中,從2021年到今天,從一線城市到四五線城市,每個城市的房價都遭遇了不同程度的下滑,哪怕是上海這樣的城市,今年一月份的新房銷售都出現了斷崖式下跌。

房子賣不動,對地產開發(fā)商來說,就無法回籠資金,債務問題可能會更為棘手,當然更重要的問題還在于,房子作為我國家庭資產中最重要的一個環(huán)節(jié),房價的下跌其實就等同于我國家庭財富的縮水。

房價下跌越厲害,財富縮水就越嚴重,消費自然就會更為保守。

當然,這還僅僅只是房地產行業(yè)危機中的一部分,并非全部。

站在今天這樣一個特殊的時刻,房地產的高價值已經影響到了后續(xù)買房者的困難,與此同時,隨著宏觀經濟增長的放緩,收入增速的下滑,這些都在一定程度上削弱了人們對房地產的需求。

面對這一系列嚴重而又復雜的問題,房地產的出路,其實只有兩個。

第一個方案,就是由國家出手,來收購民營房地產市場上的不良項目,這其中的不良項目當然指的就是房地產開發(fā)過程中的爛尾樓盤,然后將這些不良項目改造成住房,再由國家出租或出售,來控制價格。

這一模式,其實和新加坡的“組屋”非常相似,那就是由國家來提供供給,并且嚴格設定申請廉價房的條件,真正確保低收入群體,或者說買不起房的家庭,能夠住進去,徹底解決高房價反噬消費的現象。

這可以持續(xù)為低收入家庭建造更多的保障性住房。

建立所謂的保障性住房,其目的就是解決低收入家庭的住房問題,這其中自然存在巨大的補貼,廉價房之所以稱之為廉價房,不是因為它的制造成本低,而是補貼高。

在這一方面,可能需要數年才能夠實現,從建造房屋開始,到分配到低收入家庭手中,至少需要數年時間,而且成本肯定也是巨大的,有分析人士稱,如果執(zhí)行廉價房,未來五年每年的成本可能高達2800億美元,總計約1.4萬億美元。

廉價房的優(yōu)點在哪里?

其實解決的是今天年輕人們的問題。

今天年輕人踏入社會,從就業(yè)開始,壓力就非常大,最主要的壓力,其實還不是結婚和彩禮,反而是房子,因此廉租房可以重拾年輕一代對未來的信心,從而最大程度地釋放他們的主觀能動性。

不過,經濟學家陳志武認為,這種依靠行政力量主導的新住房戰(zhàn)略無法持續(xù)支撐市場。陳志武說,鑒于國內面臨的人口挑戰(zhàn)和供應過剩問題,利用行政資金購買不良房地產不會有什么效果。

且行政干預還可能引發(fā)令人不安的公平問題。

其實,這個問題的關鍵就在于,如何確保把這些房子真正交給有需要的低收入家庭,這是整個過程中最關鍵的一個環(huán)節(jié)。

不能夠讓權力尋租,在這個環(huán)節(jié)中產生,那就需要做好公示,以及相關的透明度,從而達到一個更好的預期值。

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第二方案,其實就是讓房地產回歸市場,回歸供給本身。

這一步不能一步放開,而是要慢慢放開,目的是為了讓房地產市場軟著陸,而不是硬著陸。

過去多年來,我們都對房地產市場進行了多種調控,但結果其實并不太好,房地產調控最厲害的那幾年,房價都是上漲最迅猛的幾年。

到了今年,各地的樓市陸續(xù)松綁的差不多了,但房子漲了沒有呢?不僅沒有漲,反而還在下跌。

因此,地產調控未必就真的能夠抑制房價上漲;反過來,對樓市的松綁,也未必就能夠真正刺激買房需求。

所以,我們還是需要讓房地產回歸市場,回歸供給本身,而不是繼續(xù)給太多的干預。

但這一定需要一個過程,我們至少要用一種“溫水煮青蛙”的感覺,主動去擠房價中的泡沫,但要一點點擠,不能一下子擠太厲害了,這樣很容易引起市場的恐慌。

我們要做的,就是讓房價去泡沫的過程放緩,一步步來,把時間年限拉長,盡可能降低對宏觀經濟的負面效果。

眼下來看,我國經濟增長的矛盾之處在于,一方面大量的家庭財富由房產組成,因此房價下跌會讓家庭財富縮水,從而影響到消費。

所以,今天很多行業(yè)都出現了價格戰(zhàn),甚至于產能過剩的情況。

但是,我們不能因為這一點,就讓房價繼續(xù)上漲,否則未來的問題會更大,這個時候需要做得就是讓房地產這個大壩一步步放水,一點點放水,一次性不能放太多,影響到下游的莊稼(消費)。

這樣的過程雖然慢,我們假設每年房價在原有的基礎上下跌10%,差不多五年或者十年,那么房地產的泡沫其實就會擠出去很多很多。

用每年我國的宏觀經濟增長率,去對沖房地產主動去泡沫帶來的負面影響,這是一個不錯的辦法。

但是,如果控制的不好,很有可能陷入類似日本90年代的地產硬著陸,幾乎是一夜之間,房價下跌了50%,直接腰斬,許多家庭的財富縮水,還要還銀行貸款,這個時候對宏觀經濟的沖擊,以及人們對未來的樂觀預期,那幾乎是毀滅性的。

日本的用了三十年才走出來,我們自然不能再走日本的老路,因此房地產一定要軟著陸,也只能軟著陸,這才是最優(yōu)選擇。

現在來看,我們對樓市已經做了很多的松綁,但這還不夠全面,至少一些城市的核心地段,還是是限購的,而且還有限跌令,這個也應該取消,讓房價的定價交給市場,交給開發(fā)商自己,而不是由行政給出指導區(qū)間價。

目前來看,我們可能也是一步步走的,到今天為止,國內大部分城市都取消了限購,取消了各種各樣的限制措施,樓市迎來了近數十年來限制最少的一年。

未來我們可能還會逐步給出更多松綁,讓樓市擁有更多自主調控的市場空間,在這個過程中,二手房市場的掛牌量可能還會進一步增長,但這是很正常的行為。

我們需要做的,就是更多人明白,房價也是會跌的,房價也是商品,是商品,它的價格就由市場決定,就由供需決定,而不是其他。

當這一理念根深蒂固的時候,房地產的軟著陸,基本上也就形成了。

接下來的任務,就是尋找新的增長點,而不是再由房地產行業(yè)來支撐。

自引入市場經濟以來,積累的大量的民間財富,由于國內缺少好的投資渠道,于是大量的民間財富無處可去,只能買房,加上人口紅利和城市化,這三點都拉高了房地產市場的上漲。

到今天,隨著房地產市場逐漸回歸正軌,新的增長點在哪里,這不僅僅是考驗宏觀經濟,也考驗地方收入。

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未來消費會不會特別好呢?

前面已經說了,房地產的好壞,直接關乎的是家庭財富的高低,因此房地產收入下行周期,消費不會特別好,至少和過去的增長速度相比,肯定會放緩。

因此,我們不太可能把增長點放在消費這一個籃子里。

外貿其實是一個不錯的選擇。

隨著我國產能過剩風險加劇,讓商品重新向外走,不失為一個好的辦法,所以很多人應該看到了我們對外關系策略的轉變,其實就是為了向外走。

與此同時,持續(xù)國際化,吸引外資進入,撬動更大的杠桿,以及更多的就業(yè)機會。

消費除了和財富掛鉤之外,當然還和就業(yè)掛鉤,就業(yè)機會越多,薪資增長越快,理論上人們就越是敢于消費。

一個人對未來的期望值高低,除了一些看得見的壓力之外,還有看不見的,例如工作是否好找,薪資是否穩(wěn)定,未來的收入增長空間等等,這些都會影響到人們的消費支出。

總體來看,當房地產逐漸成為過去式的時候,對我們的經濟機構的轉型來說,或許才剛剛開始,新的消費、新的外貿和新的投資,必然會成為新的重點。

而在這個過程中,轉型一定會伴隨著痛苦和不適應,但除此之外,我們別無他法。

只有真正融入國際,融入市場,融入民生,我們的經濟才會實現真正可持續(xù)的健康增長。

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