降息落地，樓市小陽(yáng)春可期：買(mǎi)房、賣(mài)房還是按兵不動(dòng)？

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)降了!2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變;5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個(gè)基點(diǎn)。整體來(lái)看，本次下調(diào)幅度超出市場(chǎng)預(yù)期，是5年期以上LPR的單次歷史最大降幅，我國(guó)共有8次五年期以上LPR的下調(diào)，但過(guò)去下調(diào)幅度一般都在5—15個(gè)基點(diǎn)。這也意味著，歷史上最大的降息周期開(kāi)啟。

降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響積極，5年期以上LPR是絕大多數(shù)個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)“錨”。本次5年期以上LPR下調(diào)意味著，個(gè)人住房房貸月供也要降了。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，鑒于潛在需求及政策因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有望逐步回暖，樓市“小陽(yáng)春”可能性明顯增加。有剛性需求的購(gòu)房者可以邊看邊選擇，置換需求的消費(fèi)者則需要謹(jǐn)記先賣(mài)再買(mǎi)的鐵律。

超預(yù)期降息

2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變;5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個(gè)基點(diǎn)。

自2019年LPR改革以來(lái)，LPR已經(jīng)成為我國(guó)商業(yè)銀行貸款的定價(jià)基準(zhǔn)。其中，5年期以上LPR是絕大多數(shù)個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)“錨”。本次5年期以上LPR下調(diào)意味著，個(gè)人住房房貸月供也要降了。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從歷史上的調(diào)整來(lái)說(shuō)，我國(guó)共有8次五年期LPR的下調(diào)，但過(guò)去下調(diào)幅度一般都在5—15個(gè)基點(diǎn)進(jìn)行。而此次一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，屬于歷史上降息最猛的一次。換而言之，歷史上最大的降息周期開(kāi)啟。

據(jù)簡(jiǎn)單測(cè)算，若按100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息償還方式計(jì)算，此次降息后購(gòu)房者月供大約可以減少150元，30年貸款利息總共可以省約5.4萬(wàn)元。屬于相對(duì)減負(fù)比較大的一次，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房貸申請(qǐng)和消費(fèi)。其對(duì)于后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)的活躍等也都有積極的作用。

中泰證券研究所政策團(tuán)隊(duì)首席分析師楊暢分析稱(chēng)，由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度相對(duì)較強(qiáng)，從前期來(lái)看，下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分，現(xiàn)階段大幅降低5年期LPR利率25個(gè)BP，再結(jié)合近期圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)密集出臺(tái)了較多政策措施，充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。

央行降息疊加一線城市接連優(yōu)化限購(gòu)政策，釋放了積極信號(hào)。鑒于潛在需求及政策因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有望逐步回暖，市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，今年樓市“小陽(yáng)春”已是大概率事件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近幾個(gè)月一、二線熱點(diǎn)城市加入限購(gòu)寬松行列，釋放了部分新增購(gòu)買(mǎi)力。從市場(chǎng)整體看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開(kāi)始接近。“雖然2024年2月因?yàn)榧倨谟绊?，成交量遠(yuǎn)低于1月，但預(yù)計(jì)3-4月后市場(chǎng)有望見(jiàn)底企穩(wěn)回升，3月出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’可能性明顯增加。”張大偉稱(chēng)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則指出，節(jié)后居民工作、購(gòu)房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌，一線及核心二線等前期出臺(tái)政策的城市，政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。短期來(lái)看，核心一二線城市仍有望繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，疊加“三大工程”加速落位、企業(yè)資金支持力度增強(qiáng)等，供需兩端政策發(fā)力有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)。

警惕區(qū)域分化

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)得最多的是：政策與信心。購(gòu)房者信心出現(xiàn)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)。為了穩(wěn)定市場(chǎng)、提振信心，政策釋放力度加大，但由此也引發(fā)市場(chǎng)持續(xù)性的焦慮。從政策實(shí)施效果來(lái)看，持續(xù)性都存在不足的狀況。

張大偉稱(chēng)，1月單月北京二手房住宅網(wǎng)簽12444套，成交量相比2023年12月的12963套有輕微的下調(diào)，市場(chǎng)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月維持在1.2萬(wàn)套左右，12月的政策影響已經(jīng)基本過(guò)去。在12月14日政策后，市場(chǎng)整體只比10月上漲了20%。

從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴(lài)學(xué)區(qū)房需求，過(guò)了4月需求就會(huì)下降。2023年“小陽(yáng)春”很大程度是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放。

“與2023年疫情帶來(lái)的積壓需求不同，2024年的‘小陽(yáng)春’積壓需求釋放存在不確定性。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，2023年受政策驅(qū)動(dòng)，部分積壓需要已經(jīng)得到釋放，從市場(chǎng)狀況來(lái)看，2024年缺乏相關(guān)條件，這也是影響“小陽(yáng)春”力度的關(guān)鍵因素。同時(shí)，基于2023年的高基數(shù)，2024年“小陽(yáng)春”的表現(xiàn)會(huì)相對(duì)較弱，這也在一定程度上影響全年的市場(chǎng)情緒。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，即便“小陽(yáng)春”有超預(yù)期表現(xiàn)，也很難形成統(tǒng)一的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。當(dāng)前不僅是城市之間的“縱向”分化，區(qū)域間的“橫向”分化也已進(jìn)入深化階段。

這一狀況，也在房企拿地方面有所表現(xiàn)。在近期的北京土拍市場(chǎng)上，區(qū)位好的地塊基本靠搖號(hào)，區(qū)位差的地塊大多都是以底價(jià)成交。2023年12月26日，豐臺(tái)大紅門(mén)地塊獲得22家房企青睞，17家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終由華潤(rùn)置地以34.845億元搖號(hào)斬獲，溢價(jià)率15%。同日出讓的大興臨空6037地塊，則由中建科技+大興新航城以底價(jià)4.5億元成交。

一位某央企在京項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人李新告訴北京商報(bào)記者，2024年公司的拿地策略仍以“核心”為主，不但聚焦北京等一線核心城市，也會(huì)聚焦朝陽(yáng)、豐臺(tái)、大興等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。李新稱(chēng)，市場(chǎng)行情想要實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性修復(fù)，還需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。

買(mǎi)還是賣(mài)?

春節(jié)過(guò)后，“金三”即將到來(lái)，購(gòu)房者在觀望的同時(shí)也在重拾信心，市場(chǎng)乍暖還寒，“小陽(yáng)春”對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是否迎來(lái)良機(jī)?

鑒于“小陽(yáng)春”行情還有諸多不確定性，對(duì)于尚未急于購(gòu)房的消費(fèi)者而言，保持關(guān)注態(tài)勢(shì)為主導(dǎo)策略。倘若3月的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象未能如約出現(xiàn)，那么在沒(méi)有大的政策前提下，則預(yù)示著全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情或?qū)②呌谄降?。不急于?gòu)房的消費(fèi)者可選擇推遲購(gòu)房，以期通過(guò)時(shí)間換取更大的議價(jià)空間。

同時(shí)，購(gòu)房者也要密切關(guān)注開(kāi)發(fā)商的“讓利”舉措，以及房源庫(kù)存的變動(dòng)情況。記者了解到，目前北京地區(qū)各大開(kāi)發(fā)商正在積極備戰(zhàn)“小陽(yáng)春”，貨源充足、折扣力度也很大。

2024年1月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為50255萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.5%，同比下降4.2%。在此前連續(xù)50個(gè)月同比正增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)12個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)，這也意味著2023年以來(lái)庫(kù)存走勢(shì)總體以下行為主要特征。庫(kù)存下行，客觀上也有助于緩解房源過(guò)多的問(wèn)題，使得部分房源在后續(xù)銷(xiāo)售市場(chǎng)上變得更緊俏。

對(duì)于換房業(yè)主而言，“小陽(yáng)春”將帶來(lái)極大利好。在“熱市賣(mài)房、冷市買(mǎi)房”的原則下，置換型購(gòu)房者需貫徹先賣(mài)后買(mǎi)原則。此前置換客群采取邊賣(mài)邊買(mǎi)的策略，遇到合適房源可先行洽談，周期約為半年。在半年時(shí)間內(nèi)，只要房源無(wú)重大問(wèn)題，較易售出。然而，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，先買(mǎi)之后可能面臨房源難以出售或自身房源大幅降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致交易困難。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，無(wú)論“小陽(yáng)春”是否到來(lái)，3月的樓市行情相較于全年其他時(shí)段而言，都具有一定的優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者可考慮在此時(shí)買(mǎi)賣(mài)，亦可選擇在更多新政利好發(fā)布后再行出手?？梢钥吹剑?dāng)效果不及預(yù)期，政策就會(huì)有進(jìn)一步放寬的可能。