別罵了，昨夜一二線樓市集體破防！

昨天有些朋友留言說(shuō)，很久沒(méi)寫(xiě)樓市分析稿了，晚上加了個(gè)班，今早立馬來(lái)兌現(xiàn)了。

2023年以慘重的代價(jià)告訴一件事：沒(méi)有誠(chéng)意的擠牙膏式救樓市，只會(huì)害了自己……

所以看到最近一連發(fā)的好幾個(gè)救市政策，我只想說(shuō)，還不夠猛!

希望后面各個(gè)城市趕快動(dòng)起來(lái)，政策趕快跟上來(lái)，力度提上去，不要猶豫不要停，千萬(wàn)不敢停!

1

上海，終于出手了，單身能買(mǎi)房了!

昨天傍晚，上海住建局一紙紅頭文件發(fā)來(lái)，重磅救市政策就來(lái)了。

非戶籍，社?；騻€(gè)稅滿5年及以上，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明島區(qū)除外)限購(gòu)1套住房，新房二手房均可。

1月31日起，開(kāi)始實(shí)施。

歡呼吧，這是所有魔都單身人士的最大福音!

在這之前，如果不結(jié)婚，你有多少錢(qián)在上海都沒(méi)有資格買(mǎi)房。

但事實(shí)是，上海非戶籍人口非常多，大齡單身的更多，現(xiàn)在外地人買(mǎi)房把“已婚”硬性限制解除，這些人都有了購(gòu)房資格。

去年12月14日，北京和上海曾同天發(fā)布新政，都把首套房首付降到了30%，二套房首付降到了40%-50%，房貸利率也降了一大截兒。

可惜，這次力度并不夠大，沒(méi)有引起明顯的市場(chǎng)波動(dòng)。

這次能有用嗎?

有，但仍然不夠。

如果能把社保個(gè)稅年限再往下降一降，比如5改3，那就更好了!

截止發(fā)稿前，一線城市中，只剩北京和深圳還沒(méi)最新動(dòng)靜，大概率也不遠(yuǎn)了!

呼喊北京和深圳，趕快行動(dòng)，發(fā)政策干貨!

2

還有廣州。

無(wú)論是去年還是今年，論救市，廣州永遠(yuǎn)是一線中最早的那一個(gè)!

1月27日米宅年會(huì)當(dāng)天，廣州放開(kāi)了大戶型限購(gòu)。

并且名下120平方米以上不計(jì)套數(shù)，出租或出售，不計(jì)套數(shù)，能合證的套數(shù)按合并后。

一句話：大戶型不限購(gòu)、不計(jì)套數(shù);小戶型，出租和掛牌現(xiàn)有住房，也能突破限購(gòu)套數(shù)限制。

加上之前的政策，廣州目前唯一的限制就是：非戶籍在限購(gòu)區(qū)買(mǎi)120㎡以下住房了。

去年解除部分限購(gòu)后，現(xiàn)在限購(gòu)區(qū)為，越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn))、南沙。

廣州新政后第3天，市場(chǎng)啥反應(yīng)?

一個(gè)廣州資深中介朋友說(shuō)，二手房客戶咨詢量顯著提升了，但實(shí)際帶看量并沒(méi)有明顯變化，很多人只是問(wèn)問(wèn)就沒(méi)下文了;大戶型房源很多房東都降價(jià)了，天河區(qū)珠江新城等，有的房源最高往下調(diào)了幾十萬(wàn)甚至近百萬(wàn)。

另外，辦假證的活躍起來(lái)了，租賃合同甚至不花錢(qián)自己就可以做。

這張圖，是廣州近兩年的新房成交量。

8月9月最差，一個(gè)月成交量只有四千多套。

9月份又是取消認(rèn)房認(rèn)貸，又是解除部分區(qū)域限購(gòu)，市場(chǎng)反饋上，10月份短暫回升了一下下，11月立馬又降下來(lái)了。

價(jià)格呢?跌的也挺厲害。

2023年12月廣州新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%，排在跌幅榜第七位;

二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，排在跌幅榜第四位。

和蘇州一樣，去年9月，廣州就放開(kāi)了番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)的限購(gòu)。

只怪當(dāng)時(shí)步子太小!

如果當(dāng)時(shí)就全面放開(kāi)、或者放開(kāi)大戶型限購(gòu)，市場(chǎng)一定不是現(xiàn)在這樣子!

這次力度也不夠，按廣州現(xiàn)在的行情，全面解除所有限購(gòu)才是正道!

3

二線城市代表：蘇州。

昨天蘇州全面取消限購(gòu)了!可惜的是，新房仍限售2年。

30日，面對(duì)各種網(wǎng)傳，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員終于做了回應(yīng)：“購(gòu)買(mǎi)新房、二手房都不做購(gòu)房資格審核，新房限售政策仍為2年。”

緊跟著，蘇州市房產(chǎn)交易中心工作人員也明確，“從今天起，不再審查套數(shù)，也不看購(gòu)房資格。”

這意味著，在蘇州市場(chǎng)，所有關(guān)于買(mǎi)房的限制，徹底解除了，無(wú)需社保、不限套數(shù)、不看面積，想咋買(mǎi)咋買(mǎi)!

買(mǎi)房限制是解除了，但賣房限制仍有“限售2年”，保留最后一道限。

要我說(shuō)，何必呢，還磨嘰啥、遮掩啥，一塊兒取消了算了，還猶豫個(gè)什么?!

蘇州這次全面放開(kāi)限購(gòu)，乍一看好像挺猛，其實(shí)不然。

早在去年4月、9月，就放松過(guò)兩次了。9月份的時(shí)候，取消了120㎡及以上商品住房限購(gòu)，不再審核資格，本地外地都可以隨便買(mǎi)。

聽(tīng)說(shuō)但是本來(lái)是想全面放開(kāi)的，但又臨時(shí)叫停了，只局部放開(kāi)。

唉……

結(jié)果嘞?又一次擠牙膏式救市，市場(chǎng)根本沒(méi)什么反應(yīng)。

按照諸葛數(shù)據(jù)，

2023年蘇州商品房總成交量下降11.7%;新房成交下降39.54%;二手房成交漲了26.46%。

但二手房更難的是，掛牌量太太太高了，截止2024年1月30日，蘇州二手房掛牌量突破22萬(wàn)套。

瞧 ，信心和預(yù)期，根本沒(méi)起來(lái)!

一鼓作氣，再而衰，三而竭……

過(guò)去兩年救市斷斷續(xù)續(xù)，這個(gè)問(wèn)題一直都在，一直沒(méi)解決。

去年一年發(fā)了637條救市政策，結(jié)果嘞?3月份小陽(yáng)春后，政策沒(méi)跟上，一步?jīng)]跟上，步步跟不上，就像氣球，一下子泄了氣。

最后就是越救越差，越救越尷尬……這是留給2023，最大的遺憾!

4

另一個(gè)好消息：萬(wàn)眾期盼的“地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單”終于有了動(dòng)靜!

這個(gè)事兒其實(shí)從去年年底就開(kāi)始提，但一直沒(méi)落實(shí)，或者說(shuō)落實(shí)的不夠快。

按照住建局的說(shuō)法，在1月底前，第一批地產(chǎn)項(xiàng)目白名單就可能落地并爭(zhēng)取貸款。

昨天，記者采訪了多家央國(guó)企、混合所有制、民營(yíng)企業(yè)、以及出險(xiǎn)房企，相關(guān)人員都說(shuō)“尚未就新的白名單政策接到銀行通知。”

到了晚上，住建部和金融監(jiān)管總局發(fā)聲，廣西南寧第一個(gè)落地。

“向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個(gè)房地產(chǎn)‘白名單’，其中北投荷院項(xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開(kāi)發(fā)貸款。”

今天是1月31號(hào)最后一天，“白名單”雖然還沒(méi)公布，但應(yīng)該內(nèi)部通知到位了。

前段時(shí)間，我詳細(xì)扒了幾十家房企的債務(wù)到期明細(xì)，發(fā)現(xiàn)2024年上半年，很多房企都有債務(wù)要還，而且債務(wù)還不少。

在新一個(gè)償債高峰，能不能拿到錢(qián)、能融到多少錢(qián)，至關(guān)重要!

前天，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)2023年要虧損17億元，而上年同期盈利3393.95萬(wàn)元，首次由盈轉(zhuǎn)虧。

虧損中交并不是個(gè)例，雖然財(cái)報(bào)還沒(méi)出，但看看全年銷售業(yè)績(jī)下滑程度，再看看上半年各房企的虧損狀態(tài)，下半年并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。

所以另一個(gè)王炸就是，2、3、4月份，很多房企財(cái)報(bào)出來(lái)肯定不好看，這對(duì)擊垮信心和安全感破壞力極強(qiáng)!

5

仔細(xì)盤(pán)一盤(pán)，眼下樓市最難的問(wèn)題是：

1、新房賣不動(dòng)，信任危機(jī)還沒(méi)解除!

——所以2024年交付絕對(duì)不敢再出事了，主流房企也不能再出大問(wèn)題了!

2、大力度的政策還沒(méi)集中爆發(fā)，信心拉不上來(lái)!

——就目前市場(chǎng)這樣子，想多城集體復(fù)蘇已經(jīng)不太可能，現(xiàn)在急需集中全力拉出來(lái)一個(gè)標(biāo)桿城市，哪怕價(jià)格漲不動(dòng)，成交量先漲一截兒就行，至少數(shù)據(jù)拉上來(lái)讓所有人都看到!

3、二手房掛牌量激增，簡(jiǎn)直太太多了，突破了歷史極限!

——大體量的二手房涌出來(lái)，擠壓太嚴(yán)重了，尤其把新房市場(chǎng)擠壓的慘的一批。

4、砸盤(pán)房東太多了，二手房房?jī)r(jià)根本穩(wěn)不住，越穩(wěn)不住越賣不動(dòng)!

——現(xiàn)在全國(guó)房東的心態(tài)都亂了，比如小區(qū)市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)8，一兩個(gè)房東扛不住一下把價(jià)格拖到1萬(wàn)34，整個(gè)小區(qū)都慌了，根本賣不動(dòng)。

所以你看，救樓市，任重道遠(yuǎn)，不下狠勁兒咋能行?

24年可能“不確定”這個(gè)詞還將籠罩在這個(gè)特殊的歷史階段。

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