消失的“1804”：女律師海南購房維權(quán)7年未了丨深度

從購房到與開發(fā)商交涉，到政府投訴，再到彼此對簿公堂，北京女律師楊婷婷在海南購房維權(quán)達(dá)7年之久。目前仍然沒有拿回購房款。

2017年2月，楊婷婷被街頭散發(fā)房地產(chǎn)小廣告的中介人士，帶至海南省陵水縣土福灣的清鳳海棠長灘項(xiàng)目看房，并當(dāng)場認(rèn)購了“一期8棟1804號”房源。之后，楊婷婷交了136萬余元認(rèn)購金。

但楊婷婷左等右等，并未等來房屋合同網(wǎng)簽備案，而是驚訝發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目根本沒有“1804”房。

2023年1月，楊婷婷無奈之下將中介公司、開發(fā)商訴上法院，要求解除認(rèn)購協(xié)議、退還136萬余元認(rèn)購金以及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2023年5月，陵水縣人民法院作出一審判決，楊婷婷前兩項(xiàng)訴求得到了法院的支持，但其要求承擔(dān)違約金的訴求被駁回。楊婷婷對此不服，已提起上訴，目前二審尚未開庭。

那么，楊婷婷購買的“1804”房究竟是怎么沒了呢?中國房地產(chǎn)報(bào)記者就此采訪了購房人及開發(fā)商，揭開消失的房源之謎。

購房

“你們報(bào)道羅皓姜在陵水海棠長灘別院買房的事，都是四川清鳳集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目。”1月9日，北京執(zhí)業(yè)律師楊婷婷在看了《上海商人海南陵水退房糾紛調(diào)查：隱秘的購房資格丨深度》一文后，撥打本報(bào)熱線述說自己的購房遭遇。

“7年了，開發(fā)商至今沒有將購房款退還給我。”楊婷婷告訴記者，她在海南陵水縣清鳳海棠長灘項(xiàng)目購房，純屬偶然。

據(jù)楊婷婷講述，2017年2月7日，她在三亞過完年后，準(zhǔn)備去街上購買一些特產(chǎn)帶回北京。

“我在三亞解放路買海南特產(chǎn)，路邊散發(fā)廣告?zhèn)鲉蔚娜藛栁?，要不要買三亞海棠灣清鳳海棠長灘項(xiàng)目(實(shí)際在陵水縣英州鎮(zhèn)土福灣——記者注)的房子。”楊婷婷告訴記者，當(dāng)時(shí)自己也不急著回北京，就鬼使神差地跟著房產(chǎn)中介去了項(xiàng)目看房。

看房當(dāng)天，楊婷婷交了10萬元定金，并與房歌(海南)信息科技服務(wù)有限責(zé)任公司(以下簡稱“房歌公司”)簽訂了一份《清鳳海棠長灘認(rèn)購協(xié)議》。

該協(xié)議約定，楊婷婷購買房歌公司代理的清鳳海棠長灘項(xiàng)目一期8棟1804房，建筑面積95.13平方米，房屋單價(jià)54559元/平方米，總金額519萬余元。協(xié)議還約定，如果房歌公司將該房再次出售給第三人，房歌公司將承擔(dān)雙倍返還的違約責(zé)任。

由于楊婷婷采用一次性付款方式，享受相應(yīng)折扣后房屋總價(jià)為420萬余元。楊婷婷一共支付了136萬余元，即超過了協(xié)議約定的30%首付款。

“我?guī)缀趺總€(gè)月都要催促那個(gè)賣給我房的銷售人員，問什么時(shí)候可以網(wǎng)簽。”楊婷婷告訴記者，“當(dāng)初銷售人員說大概2017年3月底，最遲于5月底就可以網(wǎng)簽，但后來再問，對方一直說‘快了’。”

2018年4月，海南實(shí)行“全域限購”。此時(shí)，楊婷婷開始著急了：“如果房屋沒有網(wǎng)簽備案，我是不是在海南就沒有了購房資格?”

“我再催促銷售時(shí)，她說她已經(jīng)辭職了，并最終告訴我，清鳳海棠長灘項(xiàng)目根本就沒有‘1804’房源。”楊婷婷告訴記者，后來她才了解到，該項(xiàng)目所有建筑最高只有15層，壓根兒就沒有18層的房源。

訴訟

得知該情況后，楊婷婷覺得難以理解：認(rèn)購協(xié)議都簽了18層頂層的房源，現(xiàn)在居然沒有了了“1804”房?

“除了與那個(gè)銷售聯(lián)系，我并不認(rèn)識開發(fā)商其他負(fù)責(zé)人，我只能通過當(dāng)?shù)?2345熱線聯(lián)系到他們。”從2018年5月底開始，楊婷婷給清鳳集團(tuán)及其董事長黃清平、房歌公司等發(fā)律師函，認(rèn)為認(rèn)購協(xié)議所涉及房產(chǎn)是虛假房產(chǎn)，開發(fā)商涉嫌嚴(yán)重的違法違規(guī)售房。

“當(dāng)時(shí)雙方也進(jìn)行了溝通協(xié)商，房歌公司說同意退還購房款，可就是不明確哪天能給錢。”楊婷婷告訴記者，她認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成了欺詐，主張要求開發(fā)商和房歌公司共同承擔(dān)退還購房款及承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任，但他們7年來并未退還一分錢。

2023年1月，在與開發(fā)商和房歌公司多次交涉，且不停地向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門投訴未果的情況下，楊婷婷將房歌公司、項(xiàng)目開發(fā)公司陵水陽光實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱“陽光實(shí)業(yè)公司”)訴至陵水縣人民法院。

楊婷婷的訴求包括：解除雙方簽訂的《清鳳海棠長灘認(rèn)購協(xié)議》，退還136萬余元認(rèn)購金，以及承擔(dān)雙倍返還認(rèn)購金136萬余元的違約責(zé)任。

2023年4月13日，陵水縣人民法院公開開庭審理此案。

法院審理認(rèn)為，本案系因原、被告之間簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議無法履行產(chǎn)生的糾紛，屬于商品房預(yù)約合同糾紛。而雙方爭議的焦點(diǎn)問題之一，便是“案涉合同能否解除，如解除法律后果如何處理問題”。

那么，“1804”房去了哪里?

一審中，楊婷婷訴稱，清鳳海棠長灘項(xiàng)目根本沒有“8棟1804號”房屋，海南省早在2016年12月8日就出臺了“限高政策”[即瓊發(fā)(2016)23號文件]，而開發(fā)商是2017年5月25日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其設(shè)計(jì)圖紙也只有15層。

購房人：開發(fā)商2017年5月25日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

她認(rèn)為，兩被告銷售不存在房屋，其行為構(gòu)成了欺詐，并非法使用購房人巨額資金超過6年之久。

房歌公司稱，該公司向客戶推介時(shí)，“1804”房源信息是由陽光實(shí)業(yè)公司提供的，其不存在虛假承諾的情形。

關(guān)于“1804”房是否存在的問題，陽光實(shí)業(yè)公司表示，2016年8月，該公司向陵水縣發(fā)改委報(bào)備審批之時(shí)，明確表示案涉小區(qū)修建18層;同年8月16日，陵水縣發(fā)改委批復(fù)同意該公司的修建方案。

陽光實(shí)業(yè)公司還稱，楊婷婷于2017年2月7日在該項(xiàng)目購房，但海南省政府于2017年2月19日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌管理的通知》[瓊府(2017)15號]。根據(jù)該通知，案涉小區(qū)建筑高度不得高于45米，所以只得更改為5棟15層。

陽光實(shí)業(yè)公司認(rèn)為，其并不存在所謂欺詐情形，是應(yīng)政府規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致案涉小區(qū)無法修建高樓。

另據(jù)記者了解到，清鳳集團(tuán)官網(wǎng)顯示，房歌公司系其“戰(zhàn)略板塊”企業(yè)之一。

2023年5月29日，陵水縣人民法院對此作出的一審判決：支持了楊婷婷的前兩項(xiàng)訴求，即確認(rèn)楊婷婷與房歌公司簽訂的《清鳳海棠長灘認(rèn)購協(xié)議》解除，陽光實(shí)業(yè)公司返還楊婷婷136余萬元認(rèn)購金。楊婷婷其他訴求被法院駁回。

楊婷婷對此不服，以一審法院認(rèn)定事實(shí)錯誤、適用法律錯誤且程序違法為由，向海南省第一中級人民法院提起上訴。目前二審尚未開庭。

反思

最近，記者就此分別采訪了購房人楊婷婷及開發(fā)商陽光實(shí)業(yè)公司法務(wù)鳳先生，他們對此均有各自的說法。

楊婷婷稱，一審法院認(rèn)定“因海南省政府出臺《關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌管理的通知》[瓊府(2017)15號]，導(dǎo)致開發(fā)商無法將房屋建設(shè)至18層”，這是事實(shí)上的認(rèn)定錯誤。

她表示，事實(shí)上，早在2016年12月8日，海南省委、省政府就出臺了《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見》[瓊發(fā)(2016)23號]的“限高政策”，對案涉小區(qū)項(xiàng)目建筑高度就有明確的規(guī)定，也就是說建筑高度不能超過45米，即不能超過15層。[瓊府(2017)15號]文是對[瓊發(fā)(2016)23號]文的貫徹落實(shí)，并不是出臺了新的“限高政策”。

楊婷婷告訴記者，也就是說，她在2017年2月7日購房之前，開發(fā)商知道或應(yīng)當(dāng)知道其無法將房屋建設(shè)至18層。

“在這種情況下，開發(fā)商依然將并不存在的18層房源賣給我，屬于嚴(yán)重的欺騙行為。”楊婷婷說，一審法院依據(jù)后面的[瓊府(2017)15號]斷案，屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤。

楊婷婷還表示，其在購房時(shí)，清鳳海棠長灘項(xiàng)目尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，因此房歌公司及開發(fā)商陽光實(shí)業(yè)公司預(yù)售房屋，屬于違法違規(guī)行為。

另外，她認(rèn)為，陵水縣發(fā)改委不是批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的法定機(jī)構(gòu)，“陵發(fā)改審批備〔2016〕24號”《海南省企業(yè)固定投資資產(chǎn)項(xiàng)目備案通知書》只是項(xiàng)目備案而已，開發(fā)商申報(bào)材料的真實(shí)性由開發(fā)商負(fù)責(zé)，不是批準(zhǔn)開發(fā)商能建多少層樓的法律依據(jù)，它不等同自然資源和規(guī)劃、住建等部門批準(zhǔn)開發(fā)商合法建設(shè)及銷售房屋的法律依據(jù)。

對于此，陽光實(shí)業(yè)公司法務(wù)鳳先生向記者表示，他們確實(shí)不清楚有這么一個(gè)情況(楊婷婷所說2016年12月出臺的“限高政策”)，楊婷婷在法庭上也沒有將相應(yīng)的證據(jù)材料進(jìn)行提交。

鳳先生堅(jiān)持其觀點(diǎn)，稱在楊婷婷與房歌公司簽認(rèn)購協(xié)議之前，他們向陵水縣發(fā)改委報(bào)批了案涉小區(qū)的規(guī)劃方案，當(dāng)時(shí)是通過批復(fù)的，小區(qū)可以修建18層;項(xiàng)目最后修建不了18層而調(diào)整為15層，是由于政策等“不可抗力”造成的。

“(層高)調(diào)整以后，其實(shí)我們也聯(lián)系了客戶，提出置換(房源)，或者是退款。”鳳先生表示，但楊婷婷提出的條件他們沒法接受，“從我們來看，這個(gè)政策調(diào)規(guī)屬于一個(gè)‘不可抗力’;開發(fā)商也提出一個(gè)合理的解決方案，楊女士即便要退款，也要過來辦理相關(guān)手續(xù)，比如提供退款賬戶等。”

鳳先生還向記者介紹，清鳳海棠長灘項(xiàng)目的開發(fā)商為陽光實(shí)業(yè)公司，并非四川清鳳集團(tuán)，清鳳集團(tuán)只是項(xiàng)目的墊資代建方，即清鳳集團(tuán)旗下的建筑企業(yè)墊資代建。

至于清鳳集團(tuán)在其官網(wǎng)“地產(chǎn)開發(fā)”中有“海棠長灘”，鳳先生解釋稱，清鳳集團(tuán)在旁邊也有其合作的樓盤，想一起做成一個(gè)企業(yè)集群品牌效益。

但對于鳳先生的說法，楊婷婷并不認(rèn)同。她告訴記者，真實(shí)情況是，開發(fā)商及房歌公司并沒有主動將“不能建18層”的情況告知她，是其三番五次催促銷售辦理網(wǎng)簽，但一直沒有得到落實(shí)，后來銷售人員見事情實(shí)在瞞不住了，才將真實(shí)情況告訴她，而且那時(shí)那名銷售人員已經(jīng)離職。

“如果他們真的通知我了，那就拿出相應(yīng)的證據(jù)出來。”楊婷婷稱，在一審期間，她也提供了最早的“限高政策”、開發(fā)商后來才取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證據(jù)，但不知道什么原因并未引起重視。

鳳先生向記者表示，一審后，他們也表示原意與楊女士一方溝通協(xié)調(diào)，且在法院的主持下進(jìn)行了調(diào)解;但楊婷婷表示，他們說得挺好聽，可就是不給錢，“如果有誠意，是不是先把我的購房款本金先退還給我?都7年了，究竟誰在說謊?”

去年12月29日，記者在陵水縣住房保障管理中心采訪海棠長灘別院項(xiàng)目購房人羅皓姜一事時(shí)，一名許姓負(fù)責(zé)人的辦公桌上堆放著一摞12345熱線轉(zhuǎn)來的投訴件。該負(fù)責(zé)人當(dāng)著記者的面，將該摞投訴件的正面反扣過來，并用其他紙張遮住。

陵水縣是海南省房地產(chǎn)開發(fā)大縣，該縣經(jīng)濟(jì)曾一度高度依賴房地產(chǎn)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1~12月份，陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額超75億元，僅次于海口、三亞;房地產(chǎn)銷售面積為53.44萬平方米，在全省排名第四;房屋銷售額約149億元，也僅次于海口、三亞，系全省房屋銷售額“過百億元”的3個(gè)市縣之一。

房地產(chǎn)開發(fā)的背后，為何是一起接一起的涉房糾紛投訴呢?該情況應(yīng)引起有關(guān)方面的高度警惕和重視。