廣州再打頭陣放松限購，全市120平米以上住房隨便買

又有一線城市對樓市進(jìn)行松綁。

1月27日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(以下簡稱為“《通知》”)，提出繼續(xù)加大住房保障力度、精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求、優(yōu)化限購、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管等政策措施。

頗引市場關(guān)注的是廣州對限購的新一輪優(yōu)化。上述通知明確，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。

圖片攝影：任玉明

這是自2023年9月調(diào)整限購范圍以來，廣州第二次對限購政策進(jìn)行精準(zhǔn)松綁。彼時廣州規(guī)定，除越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn))、南沙等區(qū)限購?fù)?，其余地區(qū)不再設(shè)置限購條件。在前述限購區(qū)域內(nèi)，廣州戶籍的家庭限購2套房、單身限購1套，非廣州戶籍須連續(xù)繳納2年社保可購房1套。

在廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉看來，廣州本次放松對120平方米以上住房的限制，在需求端減少了限購區(qū)域內(nèi)的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利于推動改善性需求適時入市，也符合中心區(qū)改善型需求占比大的特征。

李宇嘉舉例稱，在廣州市天河區(qū)，2023年的新房交易套均面積為130平方米/套，以改善型需求為主導(dǎo);疊加供應(yīng)量的明顯增長，導(dǎo)致目前天河供求比為1.75：1。新政松綁對戶型的限購政策，有助于消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。

除了對大面積住房限購的放松外，《通知》還規(guī)定，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。

廣州當(dāng)?shù)匾毁Y深中介人士向第一財經(jīng)記者表示，新政之下，“實際等同全面放開限購”。他表示，只要把手中的房子掛牌，或者辦理出租，就能獲取新的購房名額。

2023年以來，在四個一線城市中，廣州堪稱各類放松政策的先行者，尤其是在大力度支持政策方面。

2023年8月30日，業(yè)內(nèi)廣泛期待的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在廣州率先落地，打響了一線城市限貸放松第一槍;9月，又率先下調(diào)二套房首付比例至40%，同時有房無貸的最低首付比例為30%;此后深圳、北京、上海也先后將二套房首付比例下調(diào)至最低40%，支持改善性住房需求。

同年9月下旬，廣州再祭出一項重磅政策，首次官宣解除對黃埔、番禺、花都三區(qū)的住房限購，而此前，廣州已執(zhí)行住房限購12年。與此同時，廣州二手房增值稅免征年限由5年改為2年。至此，廣州的購房門檻在一線城市中已最為寬松。

多重大力度利好政策的托舉之下，廣州市場在2023年呈現(xiàn)脈沖式回暖，月度成交隨政策波動，部分購買力得到有效釋放，但整體而言，政策的持續(xù)性不強(qiáng)。

例如，8月-9月的限貸、限購松綁落地后，廣州新房市場反彈明顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，10月單月，全市在售301個項目的周度轉(zhuǎn)化率為4.34%，月均成交表現(xiàn)僅次于小陽春。但進(jìn)入11月份，廣州新房成交套數(shù)環(huán)比下降約2成，成交均價約3.7萬元/平方米，環(huán)比下降5%，創(chuàng)2023年下半年新低。“市場熱度回升周期不足一個月。”

整體來看，廣州市場面臨著一定的去化壓力問題。據(jù)克而瑞，截至2023年末，廣州庫存量為1232萬平方米，同比下降8%，去化周期為19.6個月，仍處于高位區(qū)間，去化壓力不減。其中，增城、番禺、南沙、花都庫存積壓，去化周期普遍高于16個月以上，荔灣、天河庫存也大量增加，去化周期高于20個月。

基于這樣的表現(xiàn)，對于該次的松綁政策，廣州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期并不高，“廣州限購區(qū)域本來就不多，人才落戶政策也比較寬松，預(yù)計對核心區(qū)域會有些許提振作用”。

不過，從更廣泛的層面上來看，廣州在新一輪松綁中再打頭陣，業(yè)內(nèi)對其他城市的放松有了更多預(yù)期。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州本次的松綁說明在去年認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸雙降等基礎(chǔ)上，各地會繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化購房政策，預(yù)計今年政策進(jìn)一步寬松，其他三個一線城市放松概率也增大，增強(qiáng)了市場對限購進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期。

事實上，就在廣州發(fā)布該新政前一日，住建部在1月26日舉行的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會議上提出，要堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

李宇嘉認(rèn)為，對于熱點城市，過去均為調(diào)控政策重點監(jiān)測城市，出于房住不炒、穩(wěn)定地產(chǎn)、規(guī)范政策行為等考慮，政策調(diào)整要加強(qiáng)上下之間的協(xié)調(diào)和報告。目前，各地房地產(chǎn)市場下行，穩(wěn)定的壓力加大，過去的這樣的做法不再可行。賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，目的是將穩(wěn)定市場和行業(yè)的權(quán)利責(zé)任義務(wù)都給到地方政府，落實地方的主體責(zé)任，國家加強(qiáng)政策扶持和監(jiān)測考核。