樓市又投下一枚“核彈”，大利好于這些房企

“房地產(chǎn)既是死穴，也是動(dòng)力源。”從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢看，這一點(diǎn)毋容置疑。

年初以來，有關(guān)“如何企穩(wěn)房地產(chǎn)”官方表述，紛至沓來，其實(shí)就是圍繞兩端，既進(jìn)一步激活購房需求，又重點(diǎn)扶持民營房企避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

目前看，刺激需求端的發(fā)力及著力點(diǎn)更多在各地的城市，而如何扶持房企特別是民營房企，發(fā)力點(diǎn)卻在高層。

1月24日晚間，央行、國家金監(jiān)總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，無疑為“持有經(jīng)營性物業(yè)”的大型房企帶來了新年“大禮包”。

《通知》提及，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房企，全國性商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，除了用于與物業(yè)本身相關(guān)資金需求外，還可發(fā)放用于償還房企及其集團(tuán)公司存量房地產(chǎn)相關(guān)貸款和公開債券。

這里有3個(gè)強(qiáng)調(diào)點(diǎn)：

其一，對房企放貸的資質(zhì)要求，即”規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好“，

其二，擴(kuò)大了”經(jīng)營性物業(yè)貸“資金使用范圍，比如開發(fā)貸、公司債、中票、ABS等，資金使用更靈活了。

其三，“全國性商業(yè)銀行”可以這么做，抗風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，城商行估計(jì)做不了。

關(guān)鍵所在，仍要看“金主爸爸”，比如“工農(nóng)中建交”及郵儲(chǔ)銀行，還有招商銀行、光大銀行、平安銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行等，如何給出個(gè)“房企白名單”。

當(dāng)然，房企手上要有足夠多的經(jīng)營性物業(yè)，比如自持性的購物中心、商場、寫字樓、酒店、公寓、物流倉儲(chǔ)等。

從A股房企看，截至2023年中報(bào)末，持有投資性房地產(chǎn)規(guī)模最大的就是大型央企的招商蛇口，達(dá)到1217.3億元，其次就是新城控股，有1170.7億元，第三就是萬科A，儲(chǔ)備了1071.2億元。

同期末，除此之外，在投資性物業(yè)TOP10房企中，還有世茂、陸家嘴、金融街、大悅城、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。

再看H股房企，同期末，投資性物業(yè)規(guī)模TOP10房企最大的是大型央企的華潤置地，達(dá)到2535.5億元，其次是中海，居然也有1946.7億元，第三是龍湖，達(dá)到1925.6億元，前十還包括金茂、合生創(chuàng)展、世茂等。

當(dāng)然，綜合A股、H股房企來看，相較于央國企背景的上市房企，混合制和純民營房企將或迎來財(cái)務(wù)明顯改善，比如萬科、龍湖、金地、新城控股等。

當(dāng)然，暫時(shí)被列入出險(xiǎn)房企的寶龍、旭輝、融創(chuàng)、世茂、中駿，以及暫無出險(xiǎn)的雅居樂、金輝等，也將借此東風(fēng)而受益很大。

不過，有金融機(jī)構(gòu)相關(guān)高層人士評論說，“實(shí)際上地產(chǎn)公司這些經(jīng)營的物業(yè)有幾個(gè)沒有抵押融資的呢?基本都拿來融資了，不會(huì)讓這個(gè)資產(chǎn)‘閑置’的吧。”

不可否認(rèn)，上述說的這個(gè)確實(shí)是實(shí)情，特別是去年以來，非國資房企資金鏈持續(xù)吃緊，多家大型房企為融資公開質(zhì)押了一線城市的地標(biāo)商業(yè)，拼勁兒可窺一斑。

既然上面主動(dòng)開了“這個(gè)口子”，就意味著房企可以逐步推動(dòng)抵押性的債務(wù)騰挪，長債也可以置換掉短債，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)等，讓優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)融資效用最大化。

前不久，近日，央行、國家金監(jiān)總局還發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，支持各類主體新建、改建和運(yùn)營長期租賃住房，盤活存量房屋等。

1、住房租賃開發(fā)建設(shè)貸期限一般3年，最長不超5年，長租房平臺(tái)自持運(yùn)營的，經(jīng)營貸最長不超20年，貸款額度不超物業(yè)評估值的80%。

2、長租房平臺(tái)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商辦用房、城中村等形成的承租型租賃住房，經(jīng)營貸最長不超5年，貸款額度不超期限內(nèi)應(yīng)收總租金的70%。

與此相配合的是，央行日前已批準(zhǔn)了一項(xiàng)千億元住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟(jì)南8個(gè)試點(diǎn)城市購買商品房，變相為一些房企解決高庫存，幫其緩解現(xiàn)金流壓力等。

2022年底以來，央行推出針對“示范性房企”的“第二支箭”，加上后續(xù)證監(jiān)會(huì)拋出房企定增重組松綁新政，雖部分房企收益不小，但銷售端持續(xù)低迷，民營房企資金鏈危機(jī)警報(bào)并未解除。

但從年初以來，央行領(lǐng)銜出大招，千方百計(jì)房企融資脫困，雖然需求端受收入預(yù)期等多因素制約不好立竿見影，但在房企融資端卻能“大有作為”，至少可以扼住更多房企滑向危險(xiǎn)邊緣，多組合拳以穩(wěn)樓市。