楊惠妍上任300天，碧桂園“砸鍋賣鐵”扛住了

楊惠妍接班已經(jīng)300多天。

對(duì)于還在泥沼中掙扎的地產(chǎn)人而言，這300天很長——史無前例的行業(yè)劇變，壓在打工人頭上就是一座山;焦慮、迷茫的情緒交織，連續(xù)被拒的簡歷與不懈的信念一起，共同經(jīng)受曙光來臨前的煎熬。自救、求生，亦是楊惠妍擔(dān)任碧桂園“一把手”后的關(guān)鍵詞。

2023年3月起，楊惠妍接棒父親楊國強(qiáng)，出任碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席。她面對(duì)的是“公司創(chuàng)辦以來最大的困難”。地產(chǎn)深度調(diào)整下，碧桂園歉收的業(yè)績與短期流動(dòng)性壓力，褪去了她“中國女首富”的光環(huán)，“保交付、保經(jīng)營、保信用”成為她的首要任務(wù)。

所幸，這一年，楊惠妍扛住了。

1月15日，碧桂園集團(tuán)召開了2024年度工作會(huì)議，楊惠妍現(xiàn)身。她表示，“雖然公司現(xiàn)在面臨困難，但夢(mèng)想中的碧桂園從未改變。”

來源：碧桂園官微

《我夢(mèng)想中的碧桂園》源自碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)在10年前寫下的十二句話，談的就是楊國強(qiáng)希望建立的企業(yè)價(jià)值觀。2023年4月，楊惠妍在接任董事會(huì)主席后，在主持的第一場(chǎng)集團(tuán)月度管理會(huì)議上，就分享了這篇《我夢(mèng)想中的碧桂園》。

“這十二句話最能詮釋我理想中的碧桂園。”楊惠妍當(dāng)時(shí)表態(tài)稱，“前四句闡述了企業(yè)的定位，體現(xiàn)了企業(yè)和同事們之間的關(guān)系，其中飽含了愛與認(rèn)同;中間四句清晰地描述了企業(yè)的經(jīng)營之道;最后四句是企業(yè)的初心和社會(huì)責(zé)任。”

此次會(huì)議上，楊惠妍再次提及《我夢(mèng)想中的碧桂園》。她說，家族肯定與公司共命運(yùn)，會(huì)全心全意、真心真意地為公司的發(fā)展努力，目前也在盡力盤活資產(chǎn)。

從會(huì)議內(nèi)容來看，碧桂園2024年的重點(diǎn)工作仍然是保交付、保經(jīng)營和保信用。其中，保交付仍是碧桂園“必須牢牢守住的底線”。碧桂園預(yù)計(jì)，2024年交付量超48萬套，仍是天量的交付任務(wù)。

“家族肯定會(huì)砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢復(fù)正常經(jīng)營的有效路徑。”2023年12月8日碧桂園月度管理會(huì)議上，楊惠妍許下“軍令狀”。4天后，公司宣布高管集體降薪，楊惠妍、總裁莫斌的年薪降到12萬元。要知道，莫斌的年薪曾一度高達(dá)2.34億元，堪稱職業(yè)經(jīng)理人的薪酬“天花板”。

但高管降薪，至少向外界傳遞了一種態(tài)度：管理層與員工同甘共苦、家族愿意積極解決公司問題。

“天量”交付壓力：立足自救、極限管理

保交付是包括碧桂園在內(nèi)所有房企必須牢牢守住的底線。

楊惠妍 來源：碧桂園官微

楊惠妍在此次年度工作會(huì)上表示，2024年碧桂園集團(tuán)的重點(diǎn)工作仍然是保交付、保經(jīng)營和保信用。在保交付、優(yōu)化經(jīng)營的過程中，碧桂園努力保信用，做好各相關(guān)方的溝通和安排，使公司在保交付過程中有序修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

楊惠妍表示，2024年公司預(yù)計(jì)交付量超48萬套，仍然是天量的交付任務(wù)，公司上下要從資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)上做好充分準(zhǔn)備。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，達(dá)成48萬套的交付量目標(biāo)并不容易，碧桂園以“交付挑戰(zhàn)將進(jìn)入深水區(qū)”形容這一目標(biāo)的艱難。楊惠妍表示，“我們的管理機(jī)制完善，企業(yè)文化優(yōu)秀，團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)，同時(shí)也得到政府支持和認(rèn)同，這些都會(huì)支撐我們把今年的交付工作做好。”

《中國企業(yè)家》獲悉，2023年全年，碧桂園累計(jì)交付超60萬套房屋，累計(jì)交付面積7162萬平方米，涉及31省249個(gè)城市。不過，60萬套房屋并沒有達(dá)成碧桂園在2023年年中的預(yù)期，公司原本預(yù)計(jì)2023年全年總交付應(yīng)近70萬套房屋。另據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，碧桂園年度房屋交付量再次穩(wěn)居行業(yè)第一。

莫斌也在會(huì)議上談及“保交付”稱：“保交付本來就是我們應(yīng)該做的，現(xiàn)在更是成為政治的底線要求和企業(yè)生存的前提。立足自救、極限管理，把每一套房交給我們的業(yè)主，是我們的良心所在。只要是我們經(jīng)手的項(xiàng)目，保交付都是我們每一個(gè)人的使命。”

2023年，樓市困難前所未有。市場(chǎng)修復(fù)不如預(yù)期，整體仍處于調(diào)整之中，行業(yè)百強(qiáng)累計(jì)業(yè)績繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，過去一年，碧桂園多次調(diào)整組織架構(gòu)。楊惠妍表示，房地產(chǎn)回歸居住屬性，碧桂園要做好自身戰(zhàn)略規(guī)劃，選好用好優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，讓團(tuán)隊(duì)越來越有戰(zhàn)斗力和凝聚力。

碧桂園最近一次組織調(diào)整是在2023年12月初，碧桂園將其中14個(gè)區(qū)域公司合并為7個(gè)新區(qū)域，公司區(qū)域總數(shù)只剩下21個(gè)。短短2年，碧桂園區(qū)域總數(shù)從2021年底的近百個(gè)縮減至21個(gè)，大量高管和一線員工隨著調(diào)整而離開。據(jù)財(cái)報(bào)，2023年上半年，碧桂園員工人數(shù)從69932名減至58140名，減員超過1.1萬。

2023年12月12日，碧桂園公告稱，公司執(zhí)行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執(zhí)行董事陳翀主動(dòng)提出降低薪酬請(qǐng)求。其中，楊惠妍年度薪酬由37萬元調(diào)整至12萬元;莫斌年薪由300萬元調(diào)整至12萬元;楊子瑩(楊惠妍妹妹)由200萬元調(diào)整至12萬元;陳翀(楊惠妍丈夫)由37萬元調(diào)整至12萬元。

另據(jù)碧桂園介紹，公司已取消所有高管配車，確有工作需要時(shí)，可通過申請(qǐng)公務(wù)派車或使用自有車等方式，實(shí)現(xiàn)車輛費(fèi)用集約管控、成本降低。

作為控股股東，楊惠妍也在為公司提供資金支持。據(jù)碧桂園消息，上市至今，楊氏家族已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計(jì)支持總額約410億港元，且從未減持股票。

除了開源節(jié)流、降本增效，碧桂園還在努力促進(jìn)銷售、盤活資產(chǎn)，積極拓展融資渠道、推進(jìn)債務(wù)重整等多個(gè)方面。據(jù)2023年12月14日公告，碧桂園表示將出售珠海萬達(dá)商管1.79%股份，金額30.7億元。碧桂園稱，目前9只境內(nèi)債券已成功展期，境外債務(wù)管理措施也在有序推進(jìn)中。

高壓之下，“保信心”

靠降薪、行政開支縮減而來的費(fèi)用，相比于公司經(jīng)營所需，或許僅是杯水車薪。對(duì)于當(dāng)前的碧桂園全體員工而言，保住信心顯得尤為緊迫。

2023年12月8日，碧桂園對(duì)公司極端情況進(jìn)行了“敏感性模擬分析”后，楊惠妍給大家分享了一個(gè)較為樂觀的結(jié)論。她表示：“保守計(jì)算情況下，只要我們存貨資產(chǎn)正常銷售，即使假設(shè)我們不買地、稅收沒有減免、不考慮‘一體兩翼’的新增貢獻(xiàn)，未來十年碧桂園仍將持續(xù)保持正資產(chǎn)(狀態(tài))。”

她還表示，對(duì)碧桂園修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表非常有信心。“碧桂園資產(chǎn)負(fù)債表良性、資產(chǎn)大于負(fù)債，凈資產(chǎn)超2500億元，已獲取的權(quán)益土儲(chǔ)約7800億元，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正……”

值得注意的是，這些美好愿景的所有前提是，“存貨資產(chǎn)正常銷售”。

此次會(huì)議召開前一個(gè)多月，2023年11月，碧桂園權(quán)益銷售額只有61.1億元，相比去年同期，不及四分之一。據(jù)今年1月4日碧桂園公布的未經(jīng)審核營業(yè)數(shù)據(jù)，2023年12月，公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約69.1億元;2023年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1742.8億元。

中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，“百強(qiáng)”房企銷售總額62791億元，同比下降近兩成。其中，保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)位居銷售額前三名，而碧桂園結(jié)束自2017年以來的“六連冠”，排第七名，從2022年4643.0億元銷售額，直接銳減至2199.8億元。

此次工作會(huì)議上，碧桂園預(yù)期，2024年市場(chǎng)仍在低位徘徊，城市銷售表現(xiàn)分化加劇，民企和國央企分化仍會(huì)加劇。莫斌強(qiáng)調(diào)，沒有銷售，就沒有造血。要在政策窗口期，緊跟政策大勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)獲取支持，同時(shí)嚴(yán)守保交付底線，做好存量和增量銷售，不斷恢復(fù)企業(yè)的造血功能。

此前，莫斌曾在碧桂園“新年致辭”中表示，2023年，公司經(jīng)營始終在高壓之下。他說，碧桂園找到了資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的清晰路徑：在“一體兩翼”的戰(zhàn)略布局中探索到新的生機(jī)?？萍冀ㄔ觳粩喑墒?，博智林機(jī)器人經(jīng)過5年的投入和準(zhǔn)備，商業(yè)化已初見成效，代管代建正在成為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

據(jù)碧桂園方面透露，在代管代建方面，截至2023年底，碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計(jì)新增代建項(xiàng)目30個(gè)，在售貨值約244億元，覆蓋全國20個(gè)城市。“市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)上行，也不可能永遠(yuǎn)下行，市場(chǎng)總是存在的。”莫斌提醒，今年公司面對(duì)的挑戰(zhàn)可能比想象中的更嚴(yán)峻。

碧桂園的轉(zhuǎn)型探索背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在呼喚新發(fā)展模式。

住建部部長倪虹此前也表示，新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，誰能為群眾建設(shè)好房子，誰能為群眾提供好服務(wù)，誰就會(huì)有市場(chǎng)、誰就會(huì)有發(fā)展。

目前市場(chǎng)對(duì)新模式內(nèi)涵討論不斷。如在需求端，老百姓最為擔(dān)憂的是房價(jià)波動(dòng)和交房質(zhì)量，近期坊間傳出的“無理由退房”呼聲，反映的即是開發(fā)商和業(yè)主之間關(guān)系的改變。這意味著，開發(fā)商的生意從定價(jià)模式到拿地標(biāo)準(zhǔn)都要跟著變。但在當(dāng)前條件下，房企做到真正“無理由退房”的難度極大。

近期，政策面持續(xù)釋放利好，支持房企合理融資，亦在提振市場(chǎng)信心。對(duì)于房地產(chǎn)的定位、未來房地產(chǎn)的發(fā)展，楊惠妍表示，“新房改方案”等政策給出了非常清晰的要求，“只要國家政策清晰且相對(duì)穩(wěn)定，我們就能夠基于政策做好戰(zhàn)略。”