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楊惠妍上任300天,碧桂園“砸鍋賣鐵”扛住了

楊惠妍上任300天,碧桂園“砸鍋賣鐵”
2024-01-17 09:18 來源: 編輯:騰訊網(wǎng) 瀏覽量:0

楊惠妍接班已經(jīng)300多天。

對(duì)于還在泥沼中掙扎的地產(chǎn)人而言,這300天很長——史無前例的行業(yè)劇變,壓在打工人頭上就是一座山;焦慮、迷茫的情緒交織,連續(xù)被拒的簡歷與不懈的信念一起,共同經(jīng)受曙光來臨前的煎熬。自救、求生,亦是楊惠妍擔(dān)任碧桂園“一把手”后的關(guān)鍵詞。

2023年3月起,楊惠妍接棒父親楊國強(qiáng),出任碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席。她面對(duì)的是“公司創(chuàng)辦以來最大的困難”。地產(chǎn)深度調(diào)整下,碧桂園歉收的業(yè)績與短期流動(dòng)性壓力,褪去了她“中國女首富”的光環(huán),“保交付、保經(jīng)營、保信用”成為她的首要任務(wù)。

所幸,這一年,楊惠妍扛住了。

1月15日,碧桂園集團(tuán)召開了2024年度工作會(huì)議,楊惠妍現(xiàn)身。她表示,“雖然公司現(xiàn)在面臨困難,但夢(mèng)想中的碧桂園從未改變。”

來源:碧桂園官微

《我夢(mèng)想中的碧桂園》源自碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)在10年前寫下的十二句話,談的就是楊國強(qiáng)希望建立的企業(yè)價(jià)值觀。2023年4月,楊惠妍在接任董事會(huì)主席后,在主持的第一場(chǎng)集團(tuán)月度管理會(huì)議上,就分享了這篇《我夢(mèng)想中的碧桂園》。

“這十二句話最能詮釋我理想中的碧桂園。”楊惠妍當(dāng)時(shí)表態(tài)稱,“前四句闡述了企業(yè)的定位,體現(xiàn)了企業(yè)和同事們之間的關(guān)系,其中飽含了愛與認(rèn)同;中間四句清晰地描述了企業(yè)的經(jīng)營之道;最后四句是企業(yè)的初心和社會(huì)責(zé)任。”

此次會(huì)議上,楊惠妍再次提及《我夢(mèng)想中的碧桂園》。她說,家族肯定與公司共命運(yùn),會(huì)全心全意、真心真意地為公司的發(fā)展努力,目前也在盡力盤活資產(chǎn)。

從會(huì)議內(nèi)容來看,碧桂園2024年的重點(diǎn)工作仍然是保交付、保經(jīng)營和保信用。其中,保交付仍是碧桂園“必須牢牢守住的底線”。碧桂園預(yù)計(jì),2024年交付量超48萬套,仍是天量的交付任務(wù)。

“家族肯定會(huì)砸鍋賣鐵支持公司,探索出一條盡快恢復(fù)正常經(jīng)營的有效路徑。”2023年12月8日碧桂園月度管理會(huì)議上,楊惠妍許下“軍令狀”。4天后,公司宣布高管集體降薪,楊惠妍、總裁莫斌的年薪降到12萬元。要知道,莫斌的年薪曾一度高達(dá)2.34億元,堪稱職業(yè)經(jīng)理人的薪酬“天花板”。

但高管降薪,至少向外界傳遞了一種態(tài)度:管理層與員工同甘共苦、家族愿意積極解決公司問題。

“天量”交付壓力:立足自救、極限管理

保交付是包括碧桂園在內(nèi)所有房企必須牢牢守住的底線。

楊惠妍 來源:碧桂園官微

楊惠妍在此次年度工作會(huì)上表示,2024年碧桂園集團(tuán)的重點(diǎn)工作仍然是保交付、保經(jīng)營和保信用。在保交付、優(yōu)化經(jīng)營的過程中,碧桂園努力保信用,做好各相關(guān)方的溝通和安排,使公司在保交付過程中有序修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

楊惠妍表示,2024年公司預(yù)計(jì)交付量超48萬套,仍然是天量的交付任務(wù),公司上下要從資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)上做好充分準(zhǔn)備。

從現(xiàn)實(shí)情況來看,達(dá)成48萬套的交付量目標(biāo)并不容易,碧桂園以“交付挑戰(zhàn)將進(jìn)入深水區(qū)”形容這一目標(biāo)的艱難。楊惠妍表示,“我們的管理機(jī)制完善,企業(yè)文化優(yōu)秀,團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié),同時(shí)也得到政府支持和認(rèn)同,這些都會(huì)支撐我們把今年的交付工作做好。”

《中國企業(yè)家》獲悉,2023年全年,碧桂園累計(jì)交付超60萬套房屋,累計(jì)交付面積7162萬平方米,涉及31省249個(gè)城市。不過,60萬套房屋并沒有達(dá)成碧桂園在2023年年中的預(yù)期,公司原本預(yù)計(jì)2023年全年總交付應(yīng)近70萬套房屋。另據(jù)第三方統(tǒng)計(jì),碧桂園年度房屋交付量再次穩(wěn)居行業(yè)第一。

莫斌也在會(huì)議上談及“保交付”稱:“保交付本來就是我們應(yīng)該做的,現(xiàn)在更是成為政治的底線要求和企業(yè)生存的前提。立足自救、極限管理,把每一套房交給我們的業(yè)主,是我們的良心所在。只要是我們經(jīng)手的項(xiàng)目,保交付都是我們每一個(gè)人的使命。”

2023年,樓市困難前所未有。市場(chǎng)修復(fù)不如預(yù)期,整體仍處于調(diào)整之中,行業(yè)百強(qiáng)累計(jì)業(yè)績繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,過去一年,碧桂園多次調(diào)整組織架構(gòu)。楊惠妍表示,房地產(chǎn)回歸居住屬性,碧桂園要做好自身戰(zhàn)略規(guī)劃,選好用好優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),讓團(tuán)隊(duì)越來越有戰(zhàn)斗力和凝聚力。

碧桂園最近一次組織調(diào)整是在2023年12月初,碧桂園將其中14個(gè)區(qū)域公司合并為7個(gè)新區(qū)域,公司區(qū)域總數(shù)只剩下21個(gè)。短短2年,碧桂園區(qū)域總數(shù)從2021年底的近百個(gè)縮減至21個(gè),大量高管和一線員工隨著調(diào)整而離開。據(jù)財(cái)報(bào),2023年上半年,碧桂園員工人數(shù)從69932名減至58140名,減員超過1.1萬。

2023年12月12日,碧桂園公告稱,公司執(zhí)行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執(zhí)行董事陳翀主動(dòng)提出降低薪酬請(qǐng)求。其中,楊惠妍年度薪酬由37萬元調(diào)整至12萬元;莫斌年薪由300萬元調(diào)整至12萬元;楊子瑩(楊惠妍妹妹)由200萬元調(diào)整至12萬元;陳翀(楊惠妍丈夫)由37萬元調(diào)整至12萬元。

另據(jù)碧桂園介紹,公司已取消所有高管配車,確有工作需要時(shí),可通過申請(qǐng)公務(wù)派車或使用自有車等方式,實(shí)現(xiàn)車輛費(fèi)用集約管控、成本降低。

作為控股股東,楊惠妍也在為公司提供資金支持。據(jù)碧桂園消息,上市至今,楊氏家族已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計(jì)支持總額約410億港元,且從未減持股票。

除了開源節(jié)流、降本增效,碧桂園還在努力促進(jìn)銷售、盤活資產(chǎn),積極拓展融資渠道、推進(jìn)債務(wù)重整等多個(gè)方面。據(jù)2023年12月14日公告,碧桂園表示將出售珠海萬達(dá)商管1.79%股份,金額30.7億元。碧桂園稱,目前9只境內(nèi)債券已成功展期,境外債務(wù)管理措施也在有序推進(jìn)中。

高壓之下,“保信心”

靠降薪、行政開支縮減而來的費(fèi)用,相比于公司經(jīng)營所需,或許僅是杯水車薪。對(duì)于當(dāng)前的碧桂園全體員工而言,保住信心顯得尤為緊迫。

2023年12月8日,碧桂園對(duì)公司極端情況進(jìn)行了“敏感性模擬分析”后,楊惠妍給大家分享了一個(gè)較為樂觀的結(jié)論。她表示:“保守計(jì)算情況下,只要我們存貨資產(chǎn)正常銷售,即使假設(shè)我們不買地、稅收沒有減免、不考慮‘一體兩翼’的新增貢獻(xiàn),未來十年碧桂園仍將持續(xù)保持正資產(chǎn)(狀態(tài))。”

她還表示,對(duì)碧桂園修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表非常有信心。“碧桂園資產(chǎn)負(fù)債表良性、資產(chǎn)大于負(fù)債,凈資產(chǎn)超2500億元,已獲取的權(quán)益土儲(chǔ)約7800億元,凈經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正……”

值得注意的是,這些美好愿景的所有前提是,“存貨資產(chǎn)正常銷售”。

此次會(huì)議召開前一個(gè)多月,2023年11月,碧桂園權(quán)益銷售額只有61.1億元,相比去年同期,不及四分之一。據(jù)今年1月4日碧桂園公布的未經(jīng)審核營業(yè)數(shù)據(jù),2023年12月,公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約69.1億元;2023年全年,碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1742.8億元。

中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年全年,“百強(qiáng)”房企銷售總額62791億元,同比下降近兩成。其中,保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)位居銷售額前三名,而碧桂園結(jié)束自2017年以來的“六連冠”,排第七名,從2022年4643.0億元銷售額,直接銳減至2199.8億元。

此次工作會(huì)議上,碧桂園預(yù)期,2024年市場(chǎng)仍在低位徘徊,城市銷售表現(xiàn)分化加劇,民企和國央企分化仍會(huì)加劇。莫斌強(qiáng)調(diào),沒有銷售,就沒有造血。要在政策窗口期,緊跟政策大勢(shì),抓住機(jī)會(huì)獲取支持,同時(shí)嚴(yán)守保交付底線,做好存量和增量銷售,不斷恢復(fù)企業(yè)的造血功能。

此前,莫斌曾在碧桂園“新年致辭”中表示,2023年,公司經(jīng)營始終在高壓之下。他說,碧桂園找到了資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的清晰路徑:在“一體兩翼”的戰(zhàn)略布局中探索到新的生機(jī)??萍冀ㄔ觳粩喑墒?,博智林機(jī)器人經(jīng)過5年的投入和準(zhǔn)備,商業(yè)化已初見成效,代管代建正在成為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

據(jù)碧桂園方面透露,在代管代建方面,截至2023年底,碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計(jì)新增代建項(xiàng)目30個(gè),在售貨值約244億元,覆蓋全國20個(gè)城市。“市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)上行,也不可能永遠(yuǎn)下行,市場(chǎng)總是存在的。”莫斌提醒,今年公司面對(duì)的挑戰(zhàn)可能比想象中的更嚴(yán)峻。

碧桂園的轉(zhuǎn)型探索背后,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在呼喚新發(fā)展模式。

住建部部長倪虹此前也表示,新模式下,房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識(shí),現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù),誰能為群眾建設(shè)好房子,誰能為群眾提供好服務(wù),誰就會(huì)有市場(chǎng)、誰就會(huì)有發(fā)展。

目前市場(chǎng)對(duì)新模式內(nèi)涵討論不斷。如在需求端,老百姓最為擔(dān)憂的是房價(jià)波動(dòng)和交房質(zhì)量,近期坊間傳出的“無理由退房”呼聲,反映的即是開發(fā)商和業(yè)主之間關(guān)系的改變。這意味著,開發(fā)商的生意從定價(jià)模式到拿地標(biāo)準(zhǔn)都要跟著變。但在當(dāng)前條件下,房企做到真正“無理由退房”的難度極大。

近期,政策面持續(xù)釋放利好,支持房企合理融資,亦在提振市場(chǎng)信心。對(duì)于房地產(chǎn)的定位、未來房地產(chǎn)的發(fā)展,楊惠妍表示,“新房改方案”等政策給出了非常清晰的要求,“只要國家政策清晰且相對(duì)穩(wěn)定,我們就能夠基于政策做好戰(zhàn)略。”

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