石家莊一小區(qū)被指業(yè)主不支付車位費不讓進小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)之間的“恩怨”如何破？

近日，一段河北石家莊富貴城小區(qū)的“物業(yè)工作人員占據(jù)車庫通道，不讓沒支付車位管理費的業(yè)主進小區(qū)”視頻引發(fā)關注。網(wǎng)上流傳的視頻顯示，很多業(yè)主聚集在門口，高喊“物業(yè)霸凌，有家難回”。隨后，警方趕到現(xiàn)場后，業(yè)主才得以進入小區(qū)。1月9日，該小區(qū)物業(yè)公司的一名工作人員告訴記者，目前事情已經(jīng)妥善解決，未支付車位管理費的業(yè)主們可以登記進入。

近些年，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾多次成為社會焦點問題。業(yè)主為何不支付車位管理費?如果遇到相關問題，應該如何正確解決?社區(qū)治理應該如何平衡好雙方間的矛盾?

業(yè)主：服務與收費不匹配是產(chǎn)生矛盾的關鍵

周女士是石家莊富貴城小區(qū)的業(yè)主，2022年入住該小區(qū)。她介紹，車位管理費是2023年才開始收的，收費標準是90元/月，全部支付齊的話會有一些優(yōu)惠。“相對于同片小區(qū)，費用有些高。而且地下車庫衛(wèi)生狀況也不好，地面長期未維護保養(yǎng)，墻壁、地面等多處出現(xiàn)掉漆、破損。我們覺得根本不值得這個價格。”

多名業(yè)主稱，正是由于部分業(yè)主對2023年該小區(qū)物業(yè)公司提供的服務與收取的價格不滿意，所以未支付2023年車位管理費用和物業(yè)費。為使業(yè)主盡快支付齊費用，1月2日，物業(yè)公司雇傭了幾十名身著“保安”制服的工作人員占據(jù)了通道。

“白天出門的時候，很多保安站在小區(qū)等孩子放學、大人下班天都黑了，大家都著急回家，結果卻被堵在小區(qū)外面，這種漠視業(yè)主權益的行為令大家感到很氣憤。”周女士說，“這次沖突看似是車位管理費問題，實際是長期以來積累問題的爆發(fā)。”

周女士說，該小區(qū)大部分業(yè)主都是2022年交房，并且按照每月1.95元/平方米的標準支付了2022年的物業(yè)費。根據(jù)業(yè)主向記者提供的“物業(yè)服務等級、收費標準備案表”，該收費標準提供的服務等級是“一級”。

“除了車位問題，之前業(yè)主們就對未按規(guī)定修建車棚、供暖不足、停水等這些問題進行過多次投訴。有關部門已經(jīng)要求物業(yè)公司限期改正問題，但物業(yè)公司解決問題的方式和取得的實際效果都難以令大家滿意。”業(yè)主李先生說。

多位業(yè)主向記者反映，入住一年多以來，該小區(qū)的物業(yè)服務并未達到該有的標準。周女士向記者提供了一份由多位業(yè)主共同總結撰寫的“2022-2023年小區(qū)問題匯總表”，涉及衛(wèi)生、安全、施工質量、服務態(tài)度、配套設施等45項問題。

物業(yè)：已妥善解決，完善服務還需要時間

1月9日，記者就業(yè)主反映的相關問題詢問該小區(qū)物業(yè)公司。該物業(yè)公司一名工作人員向記者解釋，小區(qū)車庫配備了車牌識別系統(tǒng)，車輛進入時可以自動識別。“那天造成人員聚集是因為2023年的車位管理費到12月31日就到期了，未支付費用的車輛就沒有錄入識別系統(tǒng)，所以車就沒法進庫，導致業(yè)主情緒有些激動?，F(xiàn)在已經(jīng)妥善解決了，沒有支付費用的業(yè)主可以登記進入。”

該工作人員表示，對于業(yè)主反映的車棚建設、衛(wèi)生服務等問題，目前都在積極協(xié)調中。“大部分業(yè)主對我們的服務還是滿意的，做得更好需要過程，我們也在積極改進。”

河南澤槿律師事務所主任付建認為，民法典對物業(yè)服務人員的職責進行了明確的規(guī)定，工作人員應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分。換言之，物業(yè)公司需要負責維護公共區(qū)域的秩序，保持環(huán)境清潔，并協(xié)助管理安全防范等事項。同時，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一系列權利，包括接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，提議召開業(yè)主大會會議并對物業(yè)管理的有關事項提出建議等。

付建稱，如果物業(yè)公司未提供應有的服務，影響了業(yè)主的生活品質，導致部分業(yè)主選擇暫緩支付或者停止支付物業(yè)費和車位費，而物業(yè)公司為迫使業(yè)主支付車位費而占據(jù)車庫通道，這無疑是對業(yè)主權益的侵犯。

他表示，對于這種情況，業(yè)主可以采取多種方式維權。在行政上，業(yè)主可以向當?shù)卣慕ㄔO行政部門、消費者權益保護協(xié)會或質量監(jiān)督部門投訴。在法律上，業(yè)主可以提起行政復議或行政訴訟。如果物業(yè)的侵害行為造成業(yè)主損失的，業(yè)主還可以追究物業(yè)服務公司的損害賠償責任。

專家：應創(chuàng)新管理規(guī)則，加強監(jiān)管

據(jù)媒體報道，近年來，物業(yè)與業(yè)主糾紛案件時有發(fā)生，不少物業(yè)服務糾紛訴至法院，案件數(shù)量呈逐年上升態(tài)勢。為提升物業(yè)管理服務質量，減少或避免群眾與物業(yè)之間的矛盾，各地相關部門也不斷出臺或完善物業(yè)管理及服務標準。

例如，山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳近日發(fā)布公告，批準新版《住宅物業(yè)服務標準》為山西省工程建設地方標準，為進一步規(guī)范住宅小區(qū)的物業(yè)服務提供了行業(yè)準則。重慶市人民政府辦公廳印發(fā)了《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》，旨在加強物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員祁凡驊表示，在社區(qū)治理中，物業(yè)和業(yè)主間的矛盾需要政府監(jiān)管部門進行干預和監(jiān)督。政府需要制定物業(yè)服務標準，對物業(yè)公司的服務等級進行評定，制定同等級相匹配的收費標準。比如，連續(xù)三年評定不合格，應當退出服務。同時，將未支付物業(yè)費的業(yè)主行為進行信用登記，長期不支付者，通過法律程序限制消費。管理規(guī)則的創(chuàng)新、監(jiān)管部門的介入是解決物業(yè)與業(yè)主長期矛盾的必然選擇。

祁凡驊稱，從法理上講，業(yè)主集體購買的物業(yè)服務，業(yè)主是甲方，物業(yè)管理公司是乙方。通常甲方應該更具有選擇權、主動權。但在實踐中，物業(yè)管理公司多數(shù)由開發(fā)商提前確定，或者本身就是開發(fā)商的子公司或兄弟公司，業(yè)主群體同物業(yè)管理公司的交易具有不平等性，甚至一度出現(xiàn)了“取消物業(yè)”的呼聲。

“取消物業(yè)討論的呼聲背后實際是業(yè)主對物業(yè)服務不滿的體現(xiàn)，其訴求不是取消，而是想獲得滿意的服務。”祁凡驊說，各地政府相關部門可以組織業(yè)主代表、物業(yè)協(xié)會、專業(yè)調解組織、各物業(yè)公司及代理律師共同開展座談，探討和制定實用有效的社區(qū)管理模式。