深圳城中村改造擬出新規(guī)，這四種情況優(yōu)先拆除

近日，由深圳市規(guī)劃和自然資源局會同深圳市住房和建設局起草的《關于積極穩(wěn)步推進城中村改造實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》(征求意見稿)(以下簡稱《意見》)發(fā)布，于2024年2月4日前向社會征求意見。

《意見》以“建立系統(tǒng)性、可持續(xù)的長效工作機制，系統(tǒng)全面平穩(wěn)解決城中村歷史遺留問題，合理利用國土空間資源，推動城市可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展”為目標，提出深圳城中村改造工作需遵循的基本原則和工作流程，明確政策銜接規(guī)則。

《意見》明確，城中村改造的對象，是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域，分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類。具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介于兩者之間的實施拆整結合。

據(jù)中國(深圳)綜合開發(fā)研究院2023年9月文章《深圳城中村樓棟字典2022》數(shù)據(jù)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套(間)約591.3萬，總建筑面積約2.2億㎡，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。轄區(qū)建面和棟數(shù)前三甲為龍崗、寶安、龍華三區(qū)。

深圳城中村(晶報資料圖)

拆除新建類項目：

這四種情況優(yōu)先拆除新建

《意見》提出，對于拆除新建類城中村改造項目，堅持人民政府負主體責任，由區(qū)政府組織實施拆除新建類城中村改造工作。工作流程包括：意愿征集和項目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計劃、基礎信息核查、項目實施方案和改造單元規(guī)劃編制、搬遷補償和安置、土地清理與收儲、用地出讓及開發(fā)建設等。

其中，意愿征集上，拆除新建類城中村改造項目需經(jīng)物業(yè)權利人2/3以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意后方可實施。

前期服務商引入上，區(qū)政府組織指定部門編制拆除新建類城中村改造項目實施方案時，需明確前期服務商公開選擇方案，在項目實施方案及改造單元規(guī)劃審批通過后公開擇優(yōu)選取，并簽訂實施協(xié)議;收儲補償金支付上，按照“總成本+微利”的原則，區(qū)政府根據(jù)項目實施協(xié)議對前期服務成本進行核算并上浮一定比例后，向前期服務商支付收儲補償金。

搬遷補償與支付時點上，由政府統(tǒng)一制定拆除新建類城中村改造項目搬遷補償指引，區(qū)政府與被搬遷人簽訂搬遷補償協(xié)議，并約定搬離時點，自搬離并交付房屋之日起支付搬遷補償費。安置房建設及回遷安置責任上，可由區(qū)政府視條件許可安排安置房用地、實施回遷安置等。

用地出讓與開發(fā)建設上，首次明確拆除新建類城中村改造項目內(nèi)土地須為凈地，待完成入庫后，可依法采用綜合評價出讓或帶設計方案出讓等公開出讓方式確定土地受讓方，并由其實施開發(fā)建設;具備條件的城中村改造項目，可按要求配置一定比例配售型保障性住房。

以下城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍——

一是位于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、各類專項規(guī)劃等確定的重點功能片區(qū)、重點發(fā)展組團、軌道樞紐地區(qū)的;

二是位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施范圍的;

三是位于20大先進制造業(yè)園區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)項目范圍的;

四是存在公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環(huán)境臟亂差、社會治理難等突出問題，或經(jīng)相關部門評估亟需實施改造的。

據(jù)了解，2022年，《深圳市20大先進制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》發(fā)布。充分考慮全市各區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎、發(fā)展規(guī)劃、空間承載等情況，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、鹽田、大鵬新區(qū)、深汕特別合作區(qū)等8個區(qū)選取產(chǎn)業(yè)基礎比較好、具有空間保障能力的區(qū)域打造20大先進制造業(yè)園區(qū)，其中寶安區(qū)(含前海)4個、龍崗區(qū)3個、龍華區(qū)3個、坪山區(qū)3個、光明區(qū)4個、鹽田區(qū)和大鵬新區(qū)合建1個、深汕特別合作區(qū)2個;總規(guī)劃用地面積約300平方公里。

20大先進制造業(yè)園區(qū)：

整治提升(含拆整結合)類項目：

推進“物業(yè)進村”全覆蓋

對于整治提升(含拆整結合)類城中村改造項目，《意見》中則規(guī)定可由街道辦事處組織實施，或視情況選擇具有一定規(guī)模、信譽良好、具備整治提升類城中村改造經(jīng)驗的企業(yè)作為項目實施主體。并探索建立建管一體長效治理機制，通過引導村股份公司引進或自行成立物業(yè)服務企業(yè)，采用菜單式物業(yè)管理、村股份公司兜底等多種方式推進物業(yè)進村全覆蓋，探索由實施城中村整治提升的企業(yè)承接日常物業(yè)管理、統(tǒng)籌運營和管理等多路徑，加強整治提升成果后續(xù)管理運營及維護更新。

為做好新舊政策銜接，《指導意見》印發(fā)前已公告城市更新單元計劃和已批準土地整備利益統(tǒng)籌計劃的項目，按既有更新整備政策限期推進;計劃有效期內(nèi)無法完成規(guī)劃審批(無計劃有效期的，設三年時限)，將按規(guī)定予以清出更新整備計劃。其他未列入計劃但已開展實質(zhì)性工作或前期工作的城中村改造項目，除特殊情形外，原則上按照《指導意見》和本實施意見實施。