元旦后喜迎銀行“降房貸利率”短信！多數(shù)人降10BP，部分人未到重定價日需再等等

目前，全國大部分人的住房貸款利率為LPR浮動利率。2024年伊始，“房貸族”再度迎來利好，部分在去年6月20日之前辦理房貸，且貸款重定價日是1月1日的購房者，其房貸利率，從2024年1月1日起，降低10BP。

此次房貸利率調(diào)整，既覆蓋了部分此前已經(jīng)集中調(diào)整過存量房貸利率的購房者，也給部分未調(diào)整過存量房貸利率的購房者帶來了“意外之喜”。

業(yè)內(nèi)專家向記者表示，房貸利率下降對購房人而言是一大利好，可以減輕購房人還款壓力，有利于減少還貸違約風(fēng)險。同時，除了每年的1月1日，貸款發(fā)放日若被約定為重定價日，購房者的房貸利率也可能會在今年貸款發(fā)放日進(jìn)行調(diào)整。

存量房貸重新定價

2024年1月1日，部分還款人的存量房貸利率又發(fā)生了調(diào)整，讓眾多借款人在公歷新年第一天喜上眉梢。

借款人周麗(化名)向《華夏時報》記者展示了其1月2日一早收到的來自交通銀行的短信通知：“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，根據(jù)借款合同約定，從2024年1月1日起，您合同尾號為***的個人二手房按揭貸款利率將調(diào)整為4.2%，下期還款金額為6353.11元。”

本次調(diào)整前，周麗的存量房貸利率為4.3%，房貸總額為120多萬元，每月還款金額為6422.5元，對于本次調(diào)整，周麗有些意外，“沒想到又調(diào)整了”。

2023年10月，周麗的存量房貸利率調(diào)整為4.3%，每月還貸金額由7233.41元/月調(diào)整為6422.5元/月，每月下調(diào)了810.91元。也就說，疊加本次調(diào)整的金額，每月還款金額共計下調(diào)了880.3元/月。

此次房貸利率調(diào)整，既覆蓋了部分此前已經(jīng)集中調(diào)整過存量房貸利率的購房者，也給部分未調(diào)整過存量房貸利率的購房者帶來了“意外之喜”。

“這次是普降。”張女士對記者表示，她2016年在中信銀行做的按揭房貸，當(dāng)時是基準(zhǔn)利率打85折，后來轉(zhuǎn)成了LPR，但折扣未變，2023年折下來利率已經(jīng)不到4%了，“因為已經(jīng)有折扣了，所以上次調(diào)整存量房貸利率的時候，我的房貸利率并沒有變化，我想可能是因為已經(jīng)很低了，就不再調(diào)整了，沒想到這次又下降了10個基點，我的貸款290多萬元，月供下降了152元。還是很開心的。”張女士說。

對此，中國銀行工作人員向《華夏時報》記者表示，住房貸款利率為浮動利率時，貸款利率會按合同約定進(jìn)行調(diào)整。重定價日，就是跟銀行約定的利率調(diào)整的日子。例如，房貸若轉(zhuǎn)換為LPR，重定價周期選擇12個月，下次重定價日選擇次年1月1日，借款人房貸2024年1月1日將根據(jù)2023年12月對應(yīng)期限的LPR值重新計算利率，利率水平將保持12個月不變，直到2025年1月1日，再根據(jù)2024年12月對應(yīng)期限的LPR值重新計算房貸利率。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時報》記者表示，結(jié)合此前銀行主動下調(diào)基點等操作，其減負(fù)效應(yīng)更明顯，有力支持了各地穩(wěn)消費的工作。同時，從金融風(fēng)險防范的角度，將有助于化解存量房貸背后的金融風(fēng)險問題。

部分人還有下調(diào)空間

在提前還貸情緒漸濃的背景下，2023年8月31日，央行和金監(jiān)局發(fā)布文稱，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

存量房貸利率調(diào)整成效卓著，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2023年超過22萬億元的存量房貸利率得到了下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。

中國銀行手機(jī)銀行APP曾對借款人答疑稱，2023年10月集中的存量房貸利率調(diào)整是對貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度進(jìn)行調(diào)整，不涉及其他合同要素的改變，如貸款重定價日未到，LPR值不會進(jìn)行重定價，仍然沿用原有LPR值，待到下一個重定價日到來之后，方重定價為新的LPR 值。

本次存量房貸利率調(diào)整正是對過往LPR調(diào)整的“變現(xiàn)”。公開數(shù)據(jù)顯示，2023年6月20日，5年期及以上LPR從4.30%下調(diào)至4.20%，下調(diào)幅度為10個基點。而自5年期LPR改革以來，全國共有7次下調(diào)，累計下調(diào)幅度65個BP。

全國5年期及以上LPR的走勢(%) 數(shù)據(jù)來源：央行、易居研究院

不過，本次并不是所有借款人的存量房貸利率都進(jìn)行了調(diào)整，一名借款人向記者展示的存量房貸利率調(diào)整信息顯示，該借款人的重定價日為2024年3月25日，其貸款浮動利率中的LPR仍然執(zhí)行的是4.3%，并不是4.2%。

其實，個人房貸利率“重定價日”有兩個選項，一個是每年的1月1日，一個是每年的房貸放款日。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池向《華夏時報》記者表示，購房者選擇了基于LPR的浮動利率，利率就會在每一年的重定價日進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，每次調(diào)整按最近一次的LPR為基準(zhǔn)，如果貸款發(fā)放日為重定價日的房貸，則房貸利率在今年的貸款發(fā)放日進(jìn)行利率調(diào)整。

同時，趙秀池認(rèn)為，未來存量浮動房貸利率也會隨LPR下降而下降，下降幅度取決于國際國內(nèi)資金供求關(guān)系、政策導(dǎo)向等因素的綜合影響。

而對于房貸壓力的緩解，除了銀行方面的積極調(diào)整以外，購房者也在現(xiàn)有的政策環(huán)境下尋求“最優(yōu)解”。周麗告訴記者，存量房貸利率調(diào)整后壓力減少了一些，但是每月房貸還是有6300多元，因此打算到2024年底，提前還掉30多萬元的貸款，再將剩余的90萬元的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。