消失的“打工皇帝”：總裁年薪1億變?cè)滦?萬(wàn)，跟投讓地產(chǎn)人貼錢打工
消失的“打工皇帝”：總裁年薪1億變?cè)?/h5>
“怎么樣，你現(xiàn)在工資比楊惠妍高了吧?”高管官宣降薪后，碧桂園員工們見面時(shí)這樣打趣地互相問(wèn)候。
日前，碧桂園公告稱，執(zhí)行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩和非執(zhí)行董事陳翀將作為董事的年薪分別由37萬(wàn)元、300萬(wàn)元、200萬(wàn)元和37萬(wàn)元統(tǒng)一調(diào)整至12萬(wàn)元，即月薪1萬(wàn)元。
過(guò)去，因?yàn)槌擎?zhèn)化提速和土地增值，房地產(chǎn)行業(yè)一直被視為暴利行業(yè)，房企高管更是高薪的代名詞，甚至誕生過(guò)年薪過(guò)億的“打工皇帝”。2020年，地產(chǎn)圈就有兩位高管拿到過(guò)億薪酬，分別是碧桂園總裁莫斌，年薪1.33億元;中國(guó)恒大原執(zhí)行董事、行政總裁夏海鈞，年薪2.04億元。
這還只是高管們薪酬構(gòu)成的冰山一角。一般來(lái)說(shuō)，房企高管的收入包括三部分：工資、獎(jiǎng)金和跟投回報(bào)。在行業(yè)如鮮花著錦的高光時(shí)期，跟投回報(bào)才是高管們的收入大頭。
2012年，碧桂園推出“成就共享”計(jì)劃，兩年后“成就共享”計(jì)劃升級(jí)為“同心共享”計(jì)劃，所有新獲取項(xiàng)目全部啟用跟投制度，放開讓員工入股項(xiàng)目的權(quán)利，進(jìn)一步捆綁公司與員工的利益。2014年，萬(wàn)科宣布實(shí)施事業(yè)合伙人機(jī)制，在項(xiàng)目層面建立跟投機(jī)制，在公司層面推進(jìn)事業(yè)合伙人持股計(jì)劃。隨后，跟投席卷整個(gè)行業(yè)，越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、旭輝控股、當(dāng)代置業(yè)等房企紛紛跟上。
彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)處于去庫(kù)存高峰期，銷售規(guī)模一路高歌猛進(jìn)，高管們因?yàn)楦痘貓?bào)賺得盆滿缽滿。不只是集團(tuán)總裁，職能中心高管、區(qū)域總裁也能晉級(jí)為“打工皇帝”。
典型的如碧桂園原江蘇區(qū)域總裁劉森峰，其在2016年帶來(lái)區(qū)域公司實(shí)現(xiàn)367億元的銷售額，嘉獎(jiǎng)之下，他也成為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上第一個(gè)拿到億元年薪的區(qū)域總裁。當(dāng)時(shí)媒體是這樣報(bào)道的——這樣的造富速度，讓他(劉森峰)成了碧桂園最好的招聘廣告。無(wú)數(shù)博士排著隊(duì)，去領(lǐng)一張通往碧桂園順德總部的入場(chǎng)券。
然而，隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，商品房銷售規(guī)模在2021年登頂后回落，“一天賣一個(gè)億”的銷售神話終結(jié)。這個(gè)曾經(jīng)最光鮮亮麗的造富行業(yè)前途未卜，地產(chǎn)圈“打工皇帝”不復(fù)往日光彩。昔日的跟投熱潮也逐漸褪去，甚至成為困住地產(chǎn)人的沉重負(fù)擔(dān)。
圖源：圖蟲創(chuàng)意
餡餅變陷阱，跟投成了定時(shí)炸彈
行業(yè)內(nèi)有這樣一種說(shuō)法，年化收益超過(guò)兩位數(shù)的一定是騙子。但是，在曾經(jīng)的地產(chǎn)圈，兩位數(shù)的跟投回報(bào)率是常態(tài)。
跟投的本質(zhì)是“超額利潤(rùn)分紅”，通過(guò)跟投人出資、獲得收益的制度設(shè)計(jì)，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)的現(xiàn)金流管理和利潤(rùn)管理。在實(shí)行初期，跟投制度對(duì)房企的規(guī)模增長(zhǎng)、員工的財(cái)富增長(zhǎng)產(chǎn)生了明顯的正向反饋。
以碧桂園為例。2017年，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額約5508億元，首次登頂。十年前，這一數(shù)字是175億元。銷售規(guī)模極速膨脹，既得益于碧桂園踩中城鎮(zhèn)化風(fēng)口布局三四線城市，也有賴于跟投制度的激勵(lì)使得員工長(zhǎng)期保持沖刺狀態(tài)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2017年1月，莫斌在一場(chǎng)春茗會(huì)上說(shuō)，由于經(jīng)營(yíng)超預(yù)期，銷售回款表現(xiàn)突出，“老板(原碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng))給我們發(fā)的錢(獎(jiǎng)金)實(shí)在太多了。”
當(dāng)時(shí)，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額3088.4億元，同比增長(zhǎng)120%，排名行業(yè)第三。重點(diǎn)區(qū)域江蘇、滬蘇、廣清、惠深等業(yè)績(jī)排名靠前，分別實(shí)現(xiàn)367億元、308億元、211億元、173億元的銷售金額，區(qū)域總裁、項(xiàng)目總監(jiān)以及下屬職員都拿到創(chuàng)造紀(jì)錄的獎(jiǎng)金，時(shí)任江蘇區(qū)域總裁的劉森峰便是碧桂園當(dāng)年6位年薪過(guò)億的區(qū)域總裁之一。
除了高管，基層員工也曾因?yàn)楦吨贫全@利頗豐。
一名TOP 10房企一線員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，她跟投的公司上海一項(xiàng)目，因?yàn)槿セ怀觯罱K拿到了接近70%的回報(bào)收益，“如果不是因?yàn)橄揞~，當(dāng)時(shí)多投幾個(gè)這樣的網(wǎng)紅盤就財(cái)務(wù)自由了。”
但是，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，銷售失速，過(guò)去的激勵(lì)就變成今日的枷鎖。
“職業(yè)經(jīng)理人承擔(dān)不了投資人的角色。”中南置地原董事長(zhǎng)陳凱就曾公開批評(píng)跟投制度，“很多時(shí)候，一個(gè)項(xiàng)目掙不掙錢，是因?yàn)槭袌?chǎng)、政策的變化，這跟一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人有強(qiáng)關(guān)系嗎?我一個(gè)搞研發(fā)的，把設(shè)計(jì)認(rèn)認(rèn)真真做好，可市場(chǎng)不好，項(xiàng)目虧了，要付出代價(jià)，他愿意嗎?投資人可以虧一點(diǎn)，但一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，拿出所有的工資和積蓄，你虧了怎么辦?”
上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱也曾在2015年預(yù)言，項(xiàng)目跟投可能是房企未來(lái)的“定時(shí)炸彈”。
“大多數(shù)公司都要求項(xiàng)目結(jié)算時(shí)候才能退出，部分公司可以在現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正后逐步退出。雖然對(duì)于公司或者項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，跟投的錢還是小錢，基本在總投資額的10%以內(nèi)，但對(duì)大多數(shù)個(gè)人來(lái)說(shuō)這絕對(duì)不是一筆小錢了。一旦金額過(guò)大，周期過(guò)長(zhǎng)，賺錢的好事會(huì)變成讓大家焦躁不安的壞事。”
伴隨著房企陸續(xù)出險(xiǎn)，丁祖昱的判斷變成現(xiàn)實(shí)，多家房企被曝跟投資金難以兌付。
一名前出險(xiǎn)房企員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，他跟投的公司理財(cái)項(xiàng)目，80萬(wàn)元本金仍在“擠牙膏式”兌付，“一個(gè)月給你打幾千塊，全部拿回來(lái)得十好幾年。”在多個(gè)社交媒體平臺(tái)，有地產(chǎn)從業(yè)者自曝，跟投離職后退出，本金還要打折才能收回。
降本增效，高管開始不坐頭等艙
地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再，房企開始過(guò)起“緊日子”，降本增效的“大刀”砍向薪酬支出，舊日的“打工皇帝”當(dāng)下或主動(dòng)或被動(dòng)降薪。
碧桂園管理層已經(jīng)經(jīng)歷多次降薪，降幅最大的是莫斌。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，莫斌2022年年薪約957.8萬(wàn)元，相比2021年減少約1.82億元(含酌情獎(jiǎng)金、其他福利及股份支付獎(jiǎng)勵(lì)、退休福利計(jì)劃的雇主供款等)。另外，碧桂園多名副總裁的年薪也有較大幅度的下滑，楊志成、宋軍、蘇柏垣2022年年薪分別較2021年減少4119.1萬(wàn)元、1806.4萬(wàn)元、1367.6萬(wàn)元。整體來(lái)看，碧桂園管理層2022年薪酬總額約為6132.9萬(wàn)元，同比下降83%。
碧桂園管理層2021年薪酬構(gòu)成情況，圖源：企業(yè)年報(bào)
萬(wàn)科管理層的薪酬調(diào)整來(lái)得更早一些。
2021年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)225億元，同比下降45.7%，是萬(wàn)科發(fā)展史上第三次凈利潤(rùn)下滑。為此，萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)主動(dòng)提出降薪。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮自愿放棄超600萬(wàn)元的年度獎(jiǎng)金，稅前薪酬從2020年的1247.3萬(wàn)元降至2021年的154.7萬(wàn)元，同比下降約87.6%。萬(wàn)科總裁祝九勝等7位高管亦決定放棄部分薪酬，2021年萬(wàn)科管理層薪酬總額約3649.6萬(wàn)元，同比下降逾四成。
整體來(lái)看，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2022年A股上市的88家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，董事長(zhǎng)的平均年薪約為143.6萬(wàn)元，較2021年的174.6萬(wàn)元下降17.5%;管理層年度平均薪酬總額約為1320.0萬(wàn)元，較2021年的1630.9萬(wàn)元下降19.1%。
如果聚焦到頭部企業(yè)以及拉長(zhǎng)時(shí)間線，高管年薪降幅更為明顯。Wind房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，2022年薪酬排名前20的董事長(zhǎng)平均年薪約為386.3萬(wàn)元，較2020年的506.9萬(wàn)元下降23.8%。
值得一提的是，A股上市房企中，2022年年薪超500萬(wàn)元的董事長(zhǎng)有4位，包括中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石、華發(fā)股份董事長(zhǎng)李光寧、保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平和招商蛇口原董事長(zhǎng)許永軍?？晒?duì)比的是，2021年和2020年均有9位。
上市房企董事長(zhǎng)年薪變化，圖源：Wind
高管降薪之外，房企降本增效的戰(zhàn)略也落在更多細(xì)微之處。
萬(wàn)科管理層從不坐頭等艙做起。“我助理給我定機(jī)票的時(shí)候是不會(huì)買頭等艙的，如果有時(shí)間接近的航班也會(huì)看哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達(dá)的信號(hào)很重要。”郁亮在一次內(nèi)部講話上說(shuō)。
出清之年，地產(chǎn)仍處于下半場(chǎng)
“房企對(duì)薪酬體系的調(diào)整，本質(zhì)上反映的是對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)判。”明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2023年以來(lái)，雖然樓市利好政策不斷，但市場(chǎng)熱度和增長(zhǎng)動(dòng)能在今年能否得到延續(xù)，仍是未知數(shù)。這也意味著，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再次下行，房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模不能快速提升，新一輪的薪酬體系調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)。
今年，房地產(chǎn)銷售規(guī)模的下滑趨勢(shì)仍在持續(xù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積10.05萬(wàn)億平方米，同比下降8.0%;商品房銷售金額10.53萬(wàn)億元，下降5.2%。
克而瑞認(rèn)為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)以往政策刺激后V型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。2024年商品房銷售將保持震蕩修復(fù)的格局，預(yù)計(jì)全年面積、金額下降5%左右。
“我們認(rèn)為房地產(chǎn)利好政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點(diǎn)從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見一斑。但政策發(fā)揮依然需要過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。”克而瑞進(jìn)一步表示。
中指研究院的預(yù)期較為樂觀。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，住房發(fā)展正從“有沒有”進(jìn)入到“好不好”階段，“好房子”供給量增加也意味著將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來(lái)改善性住房需求仍有較大釋放空間。“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，有利因素正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)仍處于下半場(chǎng)，即風(fēng)險(xiǎn)釋放過(guò)程，或者“出清之年”。當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)該是疏通存量房掛牌量，包括繼續(xù)通過(guò)降成本加快二手房銷售，也包括降低更多業(yè)主加入掛牌序列的沖動(dòng)。同時(shí)，盡快斬?cái)喾科髮用骘L(fēng)險(xiǎn)蔓延，并推進(jìn)保交樓的進(jìn)度。
“經(jīng)歷連續(xù)兩年風(fēng)險(xiǎn)釋放和出清，行業(yè)體量已經(jīng)回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比較小。”李宇嘉表示。
市場(chǎng)仍將保持低位盤整，房企高管降薪將會(huì)成為趨勢(shì)。“行業(yè)整體格局發(fā)生改變，所以高管薪酬還會(huì)稍微下降。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，和對(duì)外宣傳的不太一樣，房企高管更多是被動(dòng)降薪，“家族企業(yè)除了核心決策層，職業(yè)經(jīng)理人、高管誰(shuí)會(huì)主動(dòng)降薪?”
張宏偉進(jìn)一步表示，跟投機(jī)制下，房企高管的大部分收入以跟投的形式投給公司，即使不降薪，也拿不到全部收入，“是你的錢，也不是你的錢。”
原文地址：https://new.qq.com/rain/a/20231228A02BZB00
江蘇蘇訊網(wǎng)客服：025-86163400
【責(zé)任編輯：陸超】
江蘇蘇訊網(wǎng)版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)注明“來(lái)源：XXX（非江蘇蘇訊網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。 如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問(wèn)題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的，本網(wǎng)按規(guī)定給予一定的稿費(fèi)或要求直接刪除，請(qǐng)致電025-86163400 ，聯(lián)系郵箱：724922822@qq.com。
“怎么樣，你現(xiàn)在工資比楊惠妍高了吧?”高管官宣降薪后，碧桂園員工們見面時(shí)這樣打趣地互相問(wèn)候。
日前，碧桂園公告稱，執(zhí)行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩和非執(zhí)行董事陳翀將作為董事的年薪分別由37萬(wàn)元、300萬(wàn)元、200萬(wàn)元和37萬(wàn)元統(tǒng)一調(diào)整至12萬(wàn)元，即月薪1萬(wàn)元。
過(guò)去，因?yàn)槌擎?zhèn)化提速和土地增值，房地產(chǎn)行業(yè)一直被視為暴利行業(yè)，房企高管更是高薪的代名詞，甚至誕生過(guò)年薪過(guò)億的“打工皇帝”。2020年，地產(chǎn)圈就有兩位高管拿到過(guò)億薪酬，分別是碧桂園總裁莫斌，年薪1.33億元;中國(guó)恒大原執(zhí)行董事、行政總裁夏海鈞，年薪2.04億元。
這還只是高管們薪酬構(gòu)成的冰山一角。一般來(lái)說(shuō)，房企高管的收入包括三部分：工資、獎(jiǎng)金和跟投回報(bào)。在行業(yè)如鮮花著錦的高光時(shí)期，跟投回報(bào)才是高管們的收入大頭。
2012年，碧桂園推出“成就共享”計(jì)劃，兩年后“成就共享”計(jì)劃升級(jí)為“同心共享”計(jì)劃，所有新獲取項(xiàng)目全部啟用跟投制度，放開讓員工入股項(xiàng)目的權(quán)利，進(jìn)一步捆綁公司與員工的利益。2014年，萬(wàn)科宣布實(shí)施事業(yè)合伙人機(jī)制，在項(xiàng)目層面建立跟投機(jī)制，在公司層面推進(jìn)事業(yè)合伙人持股計(jì)劃。隨后，跟投席卷整個(gè)行業(yè)，越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、旭輝控股、當(dāng)代置業(yè)等房企紛紛跟上。
彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)處于去庫(kù)存高峰期，銷售規(guī)模一路高歌猛進(jìn)，高管們因?yàn)楦痘貓?bào)賺得盆滿缽滿。不只是集團(tuán)總裁，職能中心高管、區(qū)域總裁也能晉級(jí)為“打工皇帝”。
典型的如碧桂園原江蘇區(qū)域總裁劉森峰，其在2016年帶來(lái)區(qū)域公司實(shí)現(xiàn)367億元的銷售額，嘉獎(jiǎng)之下，他也成為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上第一個(gè)拿到億元年薪的區(qū)域總裁。當(dāng)時(shí)媒體是這樣報(bào)道的——這樣的造富速度，讓他(劉森峰)成了碧桂園最好的招聘廣告。無(wú)數(shù)博士排著隊(duì)，去領(lǐng)一張通往碧桂園順德總部的入場(chǎng)券。
然而，隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，商品房銷售規(guī)模在2021年登頂后回落，“一天賣一個(gè)億”的銷售神話終結(jié)。這個(gè)曾經(jīng)最光鮮亮麗的造富行業(yè)前途未卜，地產(chǎn)圈“打工皇帝”不復(fù)往日光彩。昔日的跟投熱潮也逐漸褪去，甚至成為困住地產(chǎn)人的沉重負(fù)擔(dān)。
圖源：圖蟲創(chuàng)意
餡餅變陷阱，跟投成了定時(shí)炸彈
行業(yè)內(nèi)有這樣一種說(shuō)法，年化收益超過(guò)兩位數(shù)的一定是騙子。但是，在曾經(jīng)的地產(chǎn)圈，兩位數(shù)的跟投回報(bào)率是常態(tài)。
跟投的本質(zhì)是“超額利潤(rùn)分紅”，通過(guò)跟投人出資、獲得收益的制度設(shè)計(jì)，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)的現(xiàn)金流管理和利潤(rùn)管理。在實(shí)行初期，跟投制度對(duì)房企的規(guī)模增長(zhǎng)、員工的財(cái)富增長(zhǎng)產(chǎn)生了明顯的正向反饋。
以碧桂園為例。2017年，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額約5508億元，首次登頂。十年前，這一數(shù)字是175億元。銷售規(guī)模極速膨脹，既得益于碧桂園踩中城鎮(zhèn)化風(fēng)口布局三四線城市，也有賴于跟投制度的激勵(lì)使得員工長(zhǎng)期保持沖刺狀態(tài)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2017年1月，莫斌在一場(chǎng)春茗會(huì)上說(shuō)，由于經(jīng)營(yíng)超預(yù)期，銷售回款表現(xiàn)突出，“老板(原碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng))給我們發(fā)的錢(獎(jiǎng)金)實(shí)在太多了。”
當(dāng)時(shí)，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額3088.4億元，同比增長(zhǎng)120%，排名行業(yè)第三。重點(diǎn)區(qū)域江蘇、滬蘇、廣清、惠深等業(yè)績(jī)排名靠前，分別實(shí)現(xiàn)367億元、308億元、211億元、173億元的銷售金額，區(qū)域總裁、項(xiàng)目總監(jiān)以及下屬職員都拿到創(chuàng)造紀(jì)錄的獎(jiǎng)金，時(shí)任江蘇區(qū)域總裁的劉森峰便是碧桂園當(dāng)年6位年薪過(guò)億的區(qū)域總裁之一。
除了高管，基層員工也曾因?yàn)楦吨贫全@利頗豐。
一名TOP 10房企一線員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，她跟投的公司上海一項(xiàng)目，因?yàn)槿セ怀觯罱K拿到了接近70%的回報(bào)收益，“如果不是因?yàn)橄揞~，當(dāng)時(shí)多投幾個(gè)這樣的網(wǎng)紅盤就財(cái)務(wù)自由了。”
但是，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，銷售失速，過(guò)去的激勵(lì)就變成今日的枷鎖。
“職業(yè)經(jīng)理人承擔(dān)不了投資人的角色。”中南置地原董事長(zhǎng)陳凱就曾公開批評(píng)跟投制度，“很多時(shí)候，一個(gè)項(xiàng)目掙不掙錢，是因?yàn)槭袌?chǎng)、政策的變化，這跟一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人有強(qiáng)關(guān)系嗎?我一個(gè)搞研發(fā)的，把設(shè)計(jì)認(rèn)認(rèn)真真做好，可市場(chǎng)不好，項(xiàng)目虧了，要付出代價(jià)，他愿意嗎?投資人可以虧一點(diǎn)，但一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，拿出所有的工資和積蓄，你虧了怎么辦?”
上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱也曾在2015年預(yù)言，項(xiàng)目跟投可能是房企未來(lái)的“定時(shí)炸彈”。
“大多數(shù)公司都要求項(xiàng)目結(jié)算時(shí)候才能退出，部分公司可以在現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正后逐步退出。雖然對(duì)于公司或者項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，跟投的錢還是小錢，基本在總投資額的10%以內(nèi)，但對(duì)大多數(shù)個(gè)人來(lái)說(shuō)這絕對(duì)不是一筆小錢了。一旦金額過(guò)大，周期過(guò)長(zhǎng)，賺錢的好事會(huì)變成讓大家焦躁不安的壞事。”
伴隨著房企陸續(xù)出險(xiǎn)，丁祖昱的判斷變成現(xiàn)實(shí)，多家房企被曝跟投資金難以兌付。
一名前出險(xiǎn)房企員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，他跟投的公司理財(cái)項(xiàng)目，80萬(wàn)元本金仍在“擠牙膏式”兌付，“一個(gè)月給你打幾千塊，全部拿回來(lái)得十好幾年。”在多個(gè)社交媒體平臺(tái)，有地產(chǎn)從業(yè)者自曝，跟投離職后退出，本金還要打折才能收回。
降本增效，高管開始不坐頭等艙
地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再，房企開始過(guò)起“緊日子”，降本增效的“大刀”砍向薪酬支出，舊日的“打工皇帝”當(dāng)下或主動(dòng)或被動(dòng)降薪。
碧桂園管理層已經(jīng)經(jīng)歷多次降薪，降幅最大的是莫斌。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，莫斌2022年年薪約957.8萬(wàn)元，相比2021年減少約1.82億元(含酌情獎(jiǎng)金、其他福利及股份支付獎(jiǎng)勵(lì)、退休福利計(jì)劃的雇主供款等)。另外，碧桂園多名副總裁的年薪也有較大幅度的下滑，楊志成、宋軍、蘇柏垣2022年年薪分別較2021年減少4119.1萬(wàn)元、1806.4萬(wàn)元、1367.6萬(wàn)元。整體來(lái)看，碧桂園管理層2022年薪酬總額約為6132.9萬(wàn)元，同比下降83%。
碧桂園管理層2021年薪酬構(gòu)成情況，圖源：企業(yè)年報(bào)
萬(wàn)科管理層的薪酬調(diào)整來(lái)得更早一些。
2021年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)225億元，同比下降45.7%，是萬(wàn)科發(fā)展史上第三次凈利潤(rùn)下滑。為此，萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)主動(dòng)提出降薪。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮自愿放棄超600萬(wàn)元的年度獎(jiǎng)金，稅前薪酬從2020年的1247.3萬(wàn)元降至2021年的154.7萬(wàn)元，同比下降約87.6%。萬(wàn)科總裁祝九勝等7位高管亦決定放棄部分薪酬，2021年萬(wàn)科管理層薪酬總額約3649.6萬(wàn)元，同比下降逾四成。
整體來(lái)看，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2022年A股上市的88家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，董事長(zhǎng)的平均年薪約為143.6萬(wàn)元，較2021年的174.6萬(wàn)元下降17.5%;管理層年度平均薪酬總額約為1320.0萬(wàn)元，較2021年的1630.9萬(wàn)元下降19.1%。
如果聚焦到頭部企業(yè)以及拉長(zhǎng)時(shí)間線，高管年薪降幅更為明顯。Wind房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，2022年薪酬排名前20的董事長(zhǎng)平均年薪約為386.3萬(wàn)元，較2020年的506.9萬(wàn)元下降23.8%。
值得一提的是，A股上市房企中，2022年年薪超500萬(wàn)元的董事長(zhǎng)有4位，包括中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石、華發(fā)股份董事長(zhǎng)李光寧、保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平和招商蛇口原董事長(zhǎng)許永軍?？晒?duì)比的是，2021年和2020年均有9位。
上市房企董事長(zhǎng)年薪變化，圖源：Wind
高管降薪之外，房企降本增效的戰(zhàn)略也落在更多細(xì)微之處。
萬(wàn)科管理層從不坐頭等艙做起。“我助理給我定機(jī)票的時(shí)候是不會(huì)買頭等艙的，如果有時(shí)間接近的航班也會(huì)看哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達(dá)的信號(hào)很重要。”郁亮在一次內(nèi)部講話上說(shuō)。
出清之年，地產(chǎn)仍處于下半場(chǎng)
“房企對(duì)薪酬體系的調(diào)整，本質(zhì)上反映的是對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)判。”明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2023年以來(lái)，雖然樓市利好政策不斷，但市場(chǎng)熱度和增長(zhǎng)動(dòng)能在今年能否得到延續(xù)，仍是未知數(shù)。這也意味著，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再次下行，房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模不能快速提升，新一輪的薪酬體系調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)。
今年，房地產(chǎn)銷售規(guī)模的下滑趨勢(shì)仍在持續(xù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積10.05萬(wàn)億平方米，同比下降8.0%;商品房銷售金額10.53萬(wàn)億元，下降5.2%。
克而瑞認(rèn)為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)以往政策刺激后V型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。2024年商品房銷售將保持震蕩修復(fù)的格局，預(yù)計(jì)全年面積、金額下降5%左右。
“我們認(rèn)為房地產(chǎn)利好政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點(diǎn)從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見一斑。但政策發(fā)揮依然需要過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。”克而瑞進(jìn)一步表示。
中指研究院的預(yù)期較為樂觀。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，住房發(fā)展正從“有沒有”進(jìn)入到“好不好”階段，“好房子”供給量增加也意味著將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來(lái)改善性住房需求仍有較大釋放空間。“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，有利因素正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)仍處于下半場(chǎng)，即風(fēng)險(xiǎn)釋放過(guò)程，或者“出清之年”。當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)該是疏通存量房掛牌量，包括繼續(xù)通過(guò)降成本加快二手房銷售，也包括降低更多業(yè)主加入掛牌序列的沖動(dòng)。同時(shí)，盡快斬?cái)喾科髮用骘L(fēng)險(xiǎn)蔓延，并推進(jìn)保交樓的進(jìn)度。
“經(jīng)歷連續(xù)兩年風(fēng)險(xiǎn)釋放和出清，行業(yè)體量已經(jīng)回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比較小。”李宇嘉表示。
市場(chǎng)仍將保持低位盤整，房企高管降薪將會(huì)成為趨勢(shì)。“行業(yè)整體格局發(fā)生改變，所以高管薪酬還會(huì)稍微下降。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，和對(duì)外宣傳的不太一樣，房企高管更多是被動(dòng)降薪，“家族企業(yè)除了核心決策層，職業(yè)經(jīng)理人、高管誰(shuí)會(huì)主動(dòng)降薪?”
張宏偉進(jìn)一步表示，跟投機(jī)制下，房企高管的大部分收入以跟投的形式投給公司，即使不降薪，也拿不到全部收入，“是你的錢，也不是你的錢。”
江蘇蘇訊網(wǎng)版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)注明“來(lái)源：XXX（非江蘇蘇訊網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。 如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問(wèn)題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的，本網(wǎng)按規(guī)定給予一定的稿費(fèi)或要求直接刪除，請(qǐng)致電025-86163400 ，聯(lián)系郵箱：724922822@qq.com。
