長(zhǎng)沙樓市，捅破天花板了！

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​長(zhǎng)沙地價(jià)捅破天花板

自8月份捅破新房限價(jià)后，長(zhǎng)沙又于近日捅破了地價(jià)天花板。

12月12日，長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)誕生了新地王。

這塊地位于黃興北路片區(qū)晴佳路以北，湘江大道以東，湘雅路以南，黃興北路以西區(qū)域，是市中心一線臨江地塊。

開(kāi)拍之后，引發(fā)了5家房企37輪競(jìng)價(jià)，最終由中建信和以總價(jià)27.58億元摘得，溢價(jià)率36%?？偯娣e61412.66平方米，樓面價(jià)為14968元/平米，為歷史新高。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，本次出讓的該宗地住宅項(xiàng)目單價(jià)或?qū)⑼黄?萬(wàn)元/平方米，成為長(zhǎng)沙首個(gè)單價(jià)突破4萬(wàn)的項(xiàng)目。

出地王了，你能說(shuō)長(zhǎng)沙樓市回?zé)崃藛?當(dāng)然不能。在三天后的12月15日，長(zhǎng)沙縣出讓8塊土地中的5塊為住宅地塊，最終均以底價(jià)成交。

以此可以看到，冷市場(chǎng)之下市場(chǎng)分化 非常嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)著要，偏遠(yuǎn)地區(qū)則難以激起浪花。

當(dāng)然，爭(zhēng)搶地塊的主要還是國(guó)企。拿下新地王的，正是中國(guó)建筑旗下的中建信和。

此外，放開(kāi)土地限價(jià)之后，過(guò)去一個(gè)月南京、東莞誕生的新地王，也都是國(guó)企央企的功勞。

11月份合肥濱湖區(qū)誕生的新地王，更是國(guó)資委背書的安徽高速助攻。

國(guó)企出力背后，無(wú)非是地方城市想要借助地方制造氛圍，帶動(dòng)樓市回暖而已。

地王對(duì)于市場(chǎng)的提振作用，非常強(qiáng)烈。

一是在于拉動(dòng)成本上漲，二是給購(gòu)房者施壓，三是給投資者以信心。

2015年至2021上半年那一輪房?jī)r(jià)瘋漲，本質(zhì)就是土地成本不斷瘋漲。面粉價(jià)格不斷創(chuàng)新高，面包價(jià)格焉能不創(chuàng)新高。

但是，當(dāng)下的這種環(huán)境中，民企們都在忙著活下去，忙著降價(jià)賣房回籠資金，去完成保交樓任務(wù)，去降低自己的負(fù)債率，根本無(wú)暇也無(wú)心去拿地。

所以，這個(gè)重任只能國(guó)企、央企和地方城投接棒。

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長(zhǎng)沙人設(shè)崩塌

然而，還想延續(xù)老模式，以地王推熱樓市的算盤，基本會(huì)是一場(chǎng)空。

大轉(zhuǎn)向之下，地王也是載不動(dòng)許多愁。

一方面，這種地方?jīng)]有多少民企參與，更像是一種自導(dǎo)自演的游戲而已，依靠國(guó)資背景的房企兜底，本就不可持續(xù)。

另一方面，就像如今還想著漲價(jià)去庫(kù)存一樣，老套路在民眾口袋空空的背景下，只會(huì)讓自己陷入尷尬境地。

我在之前分析合肥誕生新地王的文章中說(shuō)過(guò)。

如今的環(huán)境下，不適可而止，還一味炒高地價(jià)，大概率會(huì)是竹籃打水。

那些曾經(jīng)在樓市大牛期間誕生的地王，很多都在自吞苦果。

比如去年年中每日經(jīng)濟(jì)新聞爆料，廈門幾年前的總價(jià)地王，當(dāng)初57億拿地，樓面價(jià)為37013元/平方米，現(xiàn)在虧本甩賣了。

廈門的另一個(gè)地王，融僑翔安南部新城地塊，融僑集團(tuán)2016年以42.18億元拿下，樓面價(jià)38345元/平方米，2019年開(kāi)盤，目前在售均價(jià)為37500元/㎡。面包價(jià)格低于面粉價(jià)。

上海2016年誕生的全國(guó)單價(jià)地王，融信萬(wàn)科上海靜安區(qū)中興路地塊，融信當(dāng)年以110.1億元拿下，樓面價(jià)10.02萬(wàn)元/平方米。后來(lái)融信將49%股權(quán)轉(zhuǎn)給了萬(wàn)科。

2020年項(xiàng)目入市，預(yù)售價(jià)僅12.98萬(wàn)元/平方米，雖然高于樓面價(jià)，但仍是在虧本賣出。

此外，東莞黃江鎮(zhèn)東部產(chǎn)業(yè)園地王，珠海唐家灣格力地產(chǎn)拿下的地王，福州陽(yáng)光城五一新城地王，天津金地南開(kāi)雙峰道地王，南京京奧港麒麟板塊地王……

這些曾經(jīng)名噪一時(shí)的地王，如今全部折戟，都在虧損賣出。

它們都有幾個(gè)共同特點(diǎn)，一方面溢價(jià)率超高，前幾年牛市期間，在房?jī)r(jià)高光時(shí)刻里，房企們生怕不激進(jìn)，拿起地來(lái)非常執(zhí)著，甚至有點(diǎn)賭氣叫價(jià)，地價(jià)不斷推漲，溢價(jià)率不斷走高，200%以上的溢價(jià)率，再尋常不過(guò)。

種種前車之鑒，讓人不禁擔(dān)心，新誕生的地王，結(jié)局或許只是自嗨而已。

但地方城市，還是在延續(xù)這個(gè)慣性思維。

8月24日，長(zhǎng)沙掛牌了一宗地塊，限價(jià)創(chuàng)下了新高，高達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米。而此前長(zhǎng)沙新房的最高限價(jià)是1.48萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于放松新房限價(jià)的行為，我是支持的。我甚至支持放開(kāi)新房限價(jià)，將定價(jià)權(quán)交回給市場(chǎng)，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。

但是，引導(dǎo)地價(jià)創(chuàng)新高的行為，值得商榷?？梢哉f(shuō)，此舉讓長(zhǎng)沙調(diào)控模范生、穩(wěn)房?jī)r(jià)模范生的人設(shè)崩塌了。

長(zhǎng)沙樓市長(zhǎng)久以來(lái)給人的感覺(jué)，是乖乖女的形象。

在上一輪房?jī)r(jià)猛漲的周期中，這座城市憑借強(qiáng)有力的供需平衡手段和鐵腕調(diào)控，硬生生壓制住了房?jī)r(jià)過(guò)快跟漲。

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長(zhǎng)沙新房三年來(lái)首次轉(zhuǎn)跌

長(zhǎng)沙長(zhǎng)期保持著穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，其實(shí)給了這座城市很大的反哺，典型如人口增量。

過(guò)去幾年長(zhǎng)沙的人口增量一直表現(xiàn)不錯(cuò)。七普數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙2010年至2020年，常住人口增加了300.4萬(wàn)人，增量位居全國(guó)第八。

低房?jī)r(jià)對(duì)長(zhǎng)沙人口的助攻，在最近兩年表現(xiàn)得更為明顯。

2021年全國(guó)人口增量創(chuàng)歷史新低，這種背景下，過(guò)去幾年人口增量始終保持在五六十萬(wàn)的深圳、廣州只增加了幾萬(wàn)人，而同期的長(zhǎng)沙增加了17.85萬(wàn)人，增量位居全國(guó)前列。

2022年，全國(guó)人口正式開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，減少了85萬(wàn)人，這種背景下，很多中心城市的人口增量斷崖式下滑而長(zhǎng)沙逆勢(shì)而上，增加了18.13萬(wàn)人，增量位居全國(guó)第一。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

然而，這些年宏觀經(jīng)濟(jì)壓力加大，尤其是賣地收入壓力加大，長(zhǎng)沙其實(shí)也在樓市上暗暗發(fā)力。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

透過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，其實(shí)一直在明修棧道暗渡陳倉(cāng)。

表面上看漲幅很溫和，但長(zhǎng)年累月、鈍刀子割肉式的漲法，已經(jīng)讓這座城市的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲了近三年。

長(zhǎng)沙目前的均價(jià)雖然只有1.3萬(wàn)左右，但市核心區(qū)已經(jīng)有不少2萬(wàn)+的高價(jià)盤。

連續(xù)上漲了近三年之后，直到11月份，長(zhǎng)沙的新房?jī)r(jià)格環(huán)比才終于轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比下跌0.2%。

更能反映市場(chǎng)價(jià)格真實(shí)走向的二手房，則早已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

象盒找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，12月5日，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣(長(zhǎng)沙縣)二手房掛牌均價(jià)10273.22元/平方米，環(huán)比下跌0.19%，在售房源量75129套。

這已是自今年4月份以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房掛牌均價(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌。

客觀來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)泡沫是中心城市中最小的一個(gè)，但宏觀大環(huán)境如斯，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)回調(diào)的空間不是很大，上漲的空間短期內(nèi)基本沒(méi)有。

這其實(shí)是長(zhǎng)沙的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，低營(yíng)商成本做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

長(zhǎng)沙今年給自己定了一個(gè)超級(jí)宏大的目標(biāo)，全球研發(fā)中心城市。

來(lái)源：長(zhǎng)沙市政府官網(wǎng)

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，這是目前國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)喊出如此目標(biāo)定位的城市。

但是，雖然有工程機(jī)械之都頭銜，長(zhǎng)沙的工業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)力其實(shí)并不強(qiáng)，甚至偏弱。

2022年工業(yè)增加值只有4086.54億元，位居全國(guó)第19位。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

更為重要的是，長(zhǎng)沙目前的千億產(chǎn)業(yè)只有1個(gè)。

相比于其他城市，長(zhǎng)沙的頭部強(qiáng)產(chǎn)業(yè)數(shù)量和產(chǎn)值存在明顯不足。

看看其他城市，最牛地級(jí)市蘇州擁有11個(gè)，11個(gè)千億產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值合計(jì)34547億元。深圳6個(gè)，上海12個(gè)，東莞7個(gè)，重慶、佛山、無(wú)錫9個(gè)，寧波、天津8個(gè)，武漢、南京、泉州、廣州5個(gè)。

最尷尬的是，長(zhǎng)沙僅有的千億產(chǎn)業(yè)，是煙草制品業(yè)。根據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局披露，2021年煙草制品業(yè)的營(yíng)業(yè)收入1016.29億元，是長(zhǎng)沙唯一一個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

長(zhǎng)沙還有15個(gè)百億產(chǎn)業(yè)。通用設(shè)備制造業(yè)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。汽車制造業(yè)的產(chǎn)值都在900億以上，是三個(gè)準(zhǔn)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局

長(zhǎng)沙正好可以充分利用低房?jī)r(jià)帶來(lái)的低營(yíng)商成本優(yōu)勢(shì)，去長(zhǎng)三角、珠三角虹吸因?yàn)闋I(yíng)商成本高昂而慘遭擠出的產(chǎn)業(yè)。

以此改變自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏老、舊、重的特點(diǎn)，布局更多與時(shí)俱進(jìn)的新興產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)然，長(zhǎng)沙更重要的是優(yōu)化自身的政商環(huán)境，打造更好的創(chuàng)業(yè)、科研環(huán)境。

在本就不受政策紅利待見(jiàn)的背景下，長(zhǎng)沙需要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，走出一條與眾不同的路線。