南京市打出激活樓市消費(fèi)“組合拳”

“如今，在南京市購(gòu)買(mǎi)首套房，首付最低僅需兩成，商業(yè)貸款利率也只要4.0%。同時(shí)，由于南京市不限購(gòu)，這段時(shí)間周末有很多外地人都趕過(guò)來(lái)咨詢(xún)看房。”位于南京市雨花臺(tái)區(qū)的萬(wàn)科·朗拾雨核項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)華學(xué)(化名)向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者說(shuō)道。

在不斷打出各類(lèi)政策優(yōu)化調(diào)整“組合拳”后，改善性產(chǎn)品悄然挑起了南京樓市的“大梁”。12月5日，位于南京市建鄴區(qū)的偉星·長(zhǎng)江之歌項(xiàng)目在開(kāi)放樣板間半個(gè)多月后便迎來(lái)了首開(kāi)，成為南京樓市12月出現(xiàn)的首個(gè)“搖號(hào)盤(pán)”。最終，這一均價(jià)達(dá)7.55萬(wàn)元/平方米、最高總價(jià)超過(guò)4000萬(wàn)元的“頂豪”項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)一小時(shí)的銷(xiāo)售額便達(dá)到12億元。

盡管如此，南京樓市整體仍處于弱復(fù)蘇狀態(tài)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，南京市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為46.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲26.44%，同比下降24.89%;成交量約44萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.26%，同比下降18.79%;成交均價(jià)為27120元/平方米，環(huán)比上漲2.81%，同比下降9.1%。

為進(jìn)一步激活樓市消費(fèi)，南京市選擇在政策端持續(xù)發(fā)力。11月30日晚間，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)，宣布自12月1日起，第二次使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶(hù)，分別提高至50萬(wàn)元/人、100萬(wàn)元/戶(hù)。

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，展望后市，12月隨著房企年終沖刺啟動(dòng)，供應(yīng)、成交兩端預(yù)期均仍有回升空間，但增幅相對(duì)有限。“在居民收入預(yù)期尚未明顯恢復(fù)下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍將面臨波動(dòng)調(diào)整。”

改善性產(chǎn)品“挑大梁”

偉星·長(zhǎng)江之歌項(xiàng)目位于南京市中心城區(qū)最為核心的河西板塊，是今年南京市最頂尖的幾個(gè)高端住宅項(xiàng)目之一。12月5日，該項(xiàng)目首開(kāi)共計(jì)推出86套房源，179組家庭參與搖號(hào)。

該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)韓佳(化名)告訴記者，此次推出的是1號(hào)和3號(hào)樓房源，精裝修均價(jià)約7.55萬(wàn)元/平方米，主力戶(hù)型為248平方米和315平方米。“目前僅剩約30套房源，銷(xiāo)售情況比較不錯(cuò)，所以沒(méi)有給出任何優(yōu)惠。”

“項(xiàng)目還有兩套位于頂樓的大平層戶(hù)型，面積分別為398平方米和498平方米。其中，498平方米的房源有5個(gè)套房，還有一個(gè)50平方米左右的露臺(tái)，均價(jià)約8.1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)超過(guò)4000萬(wàn)元。”韓佳進(jìn)一步表示。

記者注意到，近期，河西板塊的高端改善性項(xiàng)目迎來(lái)集中供應(yīng)潮。例如，天琴華樟項(xiàng)目首開(kāi)便一次性推出了所有124套房源，開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)銷(xiāo)售額高達(dá)23億元，總價(jià)最高的一套房源也已售出;頤和天晟府項(xiàng)目首開(kāi)拿出了87套房源，一小時(shí)銷(xiāo)售額達(dá)到13億元。

克而瑞南京機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師桂軒表示，11月，南京市共推盤(pán)33個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)3255套房源，環(huán)比下降6%。其中，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化465套，整體去化率14%，環(huán)比微漲6個(gè)百分點(diǎn)。從當(dāng)月推盤(pán)表現(xiàn)來(lái)看，河西、鼓樓濱江、老城東等熱點(diǎn)板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目集中推盤(pán)，搖號(hào)項(xiàng)目數(shù)量增加，帶動(dòng)整體去化率有所回升。

“11月，南京市共有7個(gè)樓盤(pán)進(jìn)入搖號(hào)階段，均為熱門(mén)板塊的改善性項(xiàng)目。”桂軒進(jìn)一步表示，除了天琴華樟和頤和天晟府項(xiàng)目，金基瞻月府、恒盛金陵灣新組團(tuán)、中冶錦繡公館三期等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的去化率均超過(guò)五成。“從銷(xiāo)售特征來(lái)看，熱銷(xiāo)項(xiàng)目均位于主城區(qū)核心地段，且項(xiàng)目產(chǎn)品力強(qiáng)，客戶(hù)認(rèn)可度較高，有的還擁有優(yōu)質(zhì)教育資源、優(yōu)越交通配套等。”

桂軒分析認(rèn)為，整體來(lái)看，11月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端低位回升，但政策邊際效應(yīng)減弱，整體成交規(guī)模增幅收窄，本輪政策優(yōu)化調(diào)整僅帶來(lái)較為短暫的市場(chǎng)情緒回暖，未形成強(qiáng)有力的修復(fù)后勁。

土拍熱度未及預(yù)期

相較樓市表現(xiàn)，南京市土拍市場(chǎng)更能感受到“冬日的寒意”。11月下旬，南京市取消土地限價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”規(guī)則后的首場(chǎng)土拍落下帷幕。

具體來(lái)看，9宗涉宅地塊土地總面積為28.5萬(wàn)平方米，其中3宗位于溧水區(qū)、3宗位于六合區(qū)，建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、秦淮區(qū)各有1宗。最終，9宗涉宅地塊全部以底價(jià)成交，共計(jì)攬金55.07億元，土拍熱度未及預(yù)期。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，與以往土地出讓細(xì)則相比，南京市最新的地塊出讓要求刪除了“當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有兩家或兩家以上單位有競(jìng)買(mǎi)意向的，停止競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人均可參加搖號(hào)，競(jìng)得價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度”的相關(guān)表述。

在上述9宗涉宅地塊中，起拍總價(jià)最高的為秦淮區(qū)南部新城G77地塊，土地出讓面積為26127.42平方米，掛牌起始價(jià)為19.8億元。根據(jù)成交結(jié)果，該宗居住用地最終被南京南部新城會(huì)展中心發(fā)展有限公司以底價(jià)摘得。

此外，位于建鄴區(qū)河西板塊的江心洲G70地塊被南京中北置業(yè)有限公司競(jìng)得，該宗地塊出讓面積約2萬(wàn)平方米，容積率僅為1.5，最終成交價(jià)為9.2億元，成交樓面價(jià)為30518元/平方米;棲霞區(qū)邁皋橋G71地塊則被南京邁恒投資發(fā)展拿下，土地面積近2.2萬(wàn)平方米，容積率為1.8，成交價(jià)6.1億元，成交樓面價(jià)為15507元/平方米。

一名熟悉南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段還能持續(xù)開(kāi)展規(guī)模供地、賣(mài)地的城市，已經(jīng)是全國(guó)土地市場(chǎng)中的佼佼者。南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面不錯(cuò)，在取消限價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”的土拍新政下，拿出來(lái)試水的地塊素質(zhì)相對(duì)均衡。多宗地塊容積率很低，有打造低密度、高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的潛力。

中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在22座采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已全部發(fā)布涉宅用地公告，其中18城恢復(fù)了“價(jià)高者得”競(jìng)拍規(guī)則，目前僅北京市、上海市、深圳市和寧波市仍在執(zhí)行“限地價(jià)”政策。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，在市場(chǎng)過(guò)熱期出臺(tái)的限制性措施正在逐步退出舞臺(tái)，取消土地限價(jià)將有助于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)。但從近期土地出讓情況來(lái)看，除了部分城市有少量核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的熱度較高外，其余多以底價(jià)成交。

政企兩端合力激活樓市

時(shí)間撥回至9月7日，南京市放出樓市政策調(diào)整“大招”。根據(jù)規(guī)定，購(gòu)房者在包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等主城四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，將不再需要購(gòu)房證明。這也意味著，南京市自此全面解除了限購(gòu)，打響了核心二線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購(gòu)的“第一槍”。

“新政實(shí)施以來(lái)，南京市新建商品房日均認(rèn)購(gòu)量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。”南京市住房保障和房產(chǎn)局方面表示，南京都市圈居民來(lái)南京市創(chuàng)業(yè)置業(yè)的發(fā)展需求旺盛。南京市各區(qū)及房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)分別赴揚(yáng)州市、蕪湖市、馬鞍山市等周邊城市開(kāi)展“南京樓盤(pán)都市圈巡展”活動(dòng)，開(kāi)通南京都市圈看房直通車(chē)，陸續(xù)在淮安、滁州、馬鞍山等都市圈城市定期設(shè)立“南京買(mǎi)房服務(wù)點(diǎn)”，達(dá)成意向客戶(hù)2200余組。

11月30日，南京市再度推出公積金新政。根據(jù)《通知》，此次政策調(diào)整涉及三個(gè)方面，分別是提高第二次使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最高可貸額度、擴(kuò)大加裝電梯提取住房公積金支持范圍和延長(zhǎng)提取住房公積金支付購(gòu)房款政策的實(shí)施期限。

記者注意到，今年以來(lái)南京市已多次調(diào)整了住房公積金政策。其中，3月推出公積金貸款“帶押過(guò)戶(hù)”;5月提高了多子女家庭的首套房可貸額度，還簡(jiǎn)化了提取公積金支付購(gòu)房款的流程。

此外，進(jìn)入年底，各大房企也紛紛加大優(yōu)惠力度，以?xún)r(jià)換量。以萬(wàn)科·朗拾雨核項(xiàng)目為例，華學(xué)表示，99平方米的戶(hù)型過(guò)去成交價(jià)約430萬(wàn)—440萬(wàn)元，目前的成交價(jià)已經(jīng)下探到400萬(wàn)元以下;115平方米的戶(hù)型之前成交價(jià)超過(guò)500萬(wàn)元，現(xiàn)在下探至470萬(wàn)元左右，“每套房源基本都有30萬(wàn)—40萬(wàn)元的優(yōu)惠，力度還是很大的”。

上述熟悉南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，南京市各區(qū)也在實(shí)施各類(lèi)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。比如，在江北新區(qū)購(gòu)置新房給予總價(jià)1%的補(bǔ)助，在南京市“賣(mài)舊換新”(90平方米以上)的再給予總價(jià)0.5%的補(bǔ)助;江寧區(qū)最高補(bǔ)貼房屋總價(jià)的4%，非南京市戶(hù)籍可額外獲得1萬(wàn)元補(bǔ)助;棲霞區(qū)最高補(bǔ)助為房屋總價(jià)的2.5%;雨花臺(tái)區(qū)最高補(bǔ)助為房屋總價(jià)的1.5%。這些政策大多截至今年12月31日，預(yù)計(jì)12月將迎來(lái)一波新的購(gòu)房需求。

劉水同時(shí)指出，盡管12月房企要沖刺業(yè)績(jī)，推出更大力度的打折促銷(xiāo)活動(dòng)，或?qū)?huì)帶動(dòng)部分項(xiàng)目銷(xiāo)售回暖，但“冰凍三尺非一日之寒”，樓市“解凍”是一個(gè)緩慢的過(guò)程，短期內(nèi)房企銷(xiāo)售或很難明顯回暖。