30歲，高位接盤，房?jī)r(jià)腰斬，想斷供...

最近，有一則南京購(gòu)房者的自我吐槽在網(wǎng)上掀起挺大反響：

46000一平買的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)89平的房子，目前市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)到了跌到了26000一平。

貸了280萬(wàn)，目前市值只有230萬(wàn)了，已經(jīng)低于貸款額了，每月還貸款 15800元，還有22年還還款期，命苦。

根據(jù)發(fā)帖人的信息來看，他是在21年高位接盤了華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，當(dāng)時(shí)該小區(qū)的二手房均價(jià)大約在4.6-4.8W/㎡左右。

時(shí)隔2年，我們對(duì)比如今該小區(qū)二手房?jī)r(jià)格，發(fā)現(xiàn)均價(jià)跌了近2W/㎡，直接縮水4-5成，相當(dāng)于腰斬!

大漲大落的房?jī)r(jià)

江核華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，當(dāng)年可謂一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

◎江核華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)

2015年5月首開，彼時(shí)均價(jià)約14500-15000元/㎡;

2015年8月，250余套新房上市即告售罄，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)為17000元/㎡左右;

2016年6月，2657人搶252套房，均價(jià)被政府砍到了21000元/㎡左右;

2017年12月，推出1145套房，共7248人報(bào)名，中簽率15.8%，開盤均價(jià)約29000元/㎡;

● 2018年10月，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)收官開盤，推出最后4棟樓，共516套高層房源，精裝均價(jià)28502-29069元/㎡，5370組買房人搖516套房，中簽率9.6%。

項(xiàng)目周邊的配套也較為完善，旁邊的華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)綜合體，已結(jié)構(gòu)封頂;一街之隔就是南京市金陵中學(xué)江北校區(qū)，目前正在圍擋施工;不遠(yuǎn)處是江北圖書館、美術(shù)館;交通方面，地鐵4號(hào)線二期、11號(hào)線、13號(hào)線等，也都在施工中。

◎金陵中學(xué)江北校區(qū)效果圖

烈火烹油，鮮花著錦。此前項(xiàng)目二手房在21年最高成交價(jià)還能達(dá)到約4.6W/㎡(數(shù)據(jù)來源于鏈家)，如今二手房?jī)r(jià)格卻接近腰斬，在2.4-2.7W/㎡左右?？梢哉f5年過去，樓盤回落到最后收官的開盤價(jià)格。

這并不是華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)第一次大幅降價(jià)。

在2022年，該小區(qū)二手房降價(jià)已經(jīng)初見端倪：同樣89㎡面積的戶型，6月和10月的成交總價(jià)就差了138萬(wàn)，單價(jià)差了15249元/㎡。

不僅如此，現(xiàn)今江核庫(kù)存量巨大：一方面，江核現(xiàn)存20家純新盤，預(yù)估近4000套房源，并且不斷有新的土地供應(yīng);另一方面金基、仁恒不斷迭代江核產(chǎn)品拉高市場(chǎng)期待，不少開發(fā)較早的產(chǎn)品自然出現(xiàn)價(jià)格下跌的情況。

除了江核海量新盤供應(yīng)的外部因素在，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)的品質(zhì)也一度讓人“勸退”：據(jù)當(dāng)時(shí)業(yè)主透露，于2017年交付的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)D區(qū)、E區(qū)，僅僅過去3年的時(shí)間，小區(qū)多處墻面出現(xiàn)裂縫，且有沉降現(xiàn)象出現(xiàn)，有的地面還有裂縫，好在如今都已經(jīng)修繕完畢。

降價(jià)潮下的樓市

華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)的降價(jià)在當(dāng)下的南京樓市并不是個(gè)例。

河西南拓荒盤——海峽城一期云瓏灣，9月成交1套3室2廳建面約137.04㎡房源，成交總價(jià)413.8萬(wàn)元，成交單價(jià)僅30196元/㎡。海峽城云瓏灣2016年首次登陸二手房市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)成交單價(jià)超過2.7萬(wàn)/㎡。隨后小區(qū)房?jī)r(jià)一路上漲，從4萬(wàn)+到5萬(wàn)+，高峰時(shí)該小區(qū)三房的成交單價(jià)甚至一度突破6萬(wàn)/平。

大校場(chǎng)拓荒盤——保利堂悅近期成交了1套127.78平米房源，總價(jià)472萬(wàn)，成交單價(jià)僅36939元/平米,同戶型今年年初還賣4.6萬(wàn)/平。在21年，小區(qū)二手房?jī)r(jià)格更是高達(dá)到5.4萬(wàn)/平!

除了市場(chǎng)的冷熱影響外，這與一些樓盤在價(jià)格備案時(shí)，通過抬高裝標(biāo)等方式把備案價(jià)格往上拔高這一操作不無(wú)關(guān)系。比如，原本2W/㎡的樓盤，卻偏要備到2.8W/㎡，結(jié)果嚴(yán)重透支了未來的部分溢價(jià)空間，最后要么降價(jià)，要么緩慢去化。

對(duì)于開發(fā)商而言，錢賺到了;

但對(duì)于買家而言，則是動(dòng)輒十幾年的“高位站崗”。