新政來了 對(duì)港城樓市影響幾何

“以前是咨詢提前還貸的，最近幾天都是來問利率調(diào)整情況，以及到底什么時(shí)候可以調(diào)整。”9月5日，市區(qū)一家國(guó)有銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員告訴記者。

近日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布重要通知，內(nèi)容涉及存量房貸利率、首付款比例等方面的內(nèi)容，引發(fā)多方熱切關(guān)注。新政策具體如何落地執(zhí)行?將惠及哪些人群?對(duì)樓市的影響又將如何?

新政“福利”

惠及這些人

8月31日，降低房貸利率的“靴子”終于落地。當(dāng)天，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。同時(shí)，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

兩部門當(dāng)日還宣布，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平，由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。兩部門要求，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。

市區(qū)一家國(guó)有金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，此次調(diào)整范圍是指存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，具體包括2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房貸款。需要注意的是，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購(gòu)買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。

將進(jìn)一步提升

樓市交易活躍度

而對(duì)于樓市方面的影響，業(yè)內(nèi)人士分析，此次政策的調(diào)整主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)于首套房貸和二套房貸首付款比例進(jìn)行了統(tǒng)一;二是對(duì)二套房貸款利率的政策下限進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士表示：“新政在兼顧首套房剛需的基礎(chǔ)上，加大了對(duì)改善型購(gòu)房需求的支持力度，這將進(jìn)一步促進(jìn)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度。”記者采訪了解到，目前，由于政策尚未落地，本地購(gòu)房者還處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)變化尚不明顯。

“可能要到9月25日之后，各家銀行具體的落實(shí)情況來看吧。”對(duì)于新房市場(chǎng)，贛榆區(qū)一房地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉先生表示，雖然市場(chǎng)還沒有發(fā)生明顯變化，但是對(duì)未來比較樂觀，隨著政策落地實(shí)施，成交量肯定會(huì)有所增加。他分析，如果金融機(jī)構(gòu)能夠迅速落地二套房貸利率的下限下降這一政策，那么，購(gòu)買二套房的客戶利息支出將有所降低。以100萬元30年期二套房商業(yè)房貸、等額本息還款為例，按目前普遍執(zhí)行的4.8%利率計(jì)算，月供為5246.65元，30年總利息為88.88萬元;而如果下調(diào)至4.4%，月供就是5007.61元，30年總利息為80.27萬元。相比之下，月供可減少239.04元，總利息可少付8.61萬元。

事實(shí)上，不僅是新樓盤，二手房方面也在積極期待新政帶來的影響。“因?yàn)檫B云港本身也不屬于‘限購(gòu)’城市范圍，所以首付比例調(diào)整這一政策展現(xiàn)出的利好并不明顯。”市區(qū)一房產(chǎn)中介工作人員曹女士說。據(jù)悉，早在2016年，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，明確在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。也正因如此，一般金融機(jī)構(gòu)對(duì)于名下無房且無房貸記錄，可以認(rèn)定為首次購(gòu)房執(zhí)行最低20%的首付政策。“從前期和近段時(shí)間的成交情況來看，婚房、教育等剛性購(gòu)房需求還是占據(jù)主導(dǎo)地位。政策影響傳導(dǎo)需要一個(gè)過程，目前來看，對(duì)二手房市場(chǎng)的影響并不明顯，咨詢量和成交量沒有啥變化，但是總體上肯定是預(yù)期比較樂觀。”曹女士說。

9月25日起相關(guān)購(gòu)房者

可向銀行提出申請(qǐng)

“最近大家都在談房貸利率要調(diào)整，但是不知道什么時(shí)候調(diào)，如何調(diào)，就抓緊問問貸款銀行，但是他們也不確定，希望能盡快落實(shí)。”昨日，市民小陳說。

記者了解到，從9月3日開始，各大銀行陸續(xù)就公眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題作出官方回答。就利率究竟可以調(diào)整多少這一問題，港城一家國(guó)有銀行相關(guān)人士解釋：目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的。按照人民銀行通知，本次調(diào)整后的貸款利率水平，在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。因此，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點(diǎn)。例如，假設(shè)購(gòu)房者現(xiàn)在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，那貸款利率就是按LPR+90個(gè)點(diǎn)確定的，也就是4.2%+0.9%。若按有關(guān)規(guī)則，假設(shè)首套住房貸款利率下調(diào)后執(zhí)行的水平為L(zhǎng)PR+10個(gè)點(diǎn)，那本次利率就會(huì)下調(diào)80個(gè)點(diǎn)(即90個(gè)點(diǎn)-10個(gè)點(diǎn))，也就是貸款利率從現(xiàn)在的5.1%，調(diào)整到4.3%。

“我行會(huì)在上述政策空間內(nèi)，充分考慮百姓訴求，保障客戶權(quán)益，進(jìn)行調(diào)整，具體請(qǐng)以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。如果您仍無法確認(rèn)自己是否符合首套房標(biāo)準(zhǔn)，您可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。”某國(guó)有銀行在公告中表示。某商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒：符合條件的購(gòu)房者最快可于2023年9月25日起到金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，具體事宜將及時(shí)通過官方網(wǎng)站、官方微信公眾號(hào)等渠道另行公告。本著便捷服務(wù)原則，不少銀行表示或?qū)⒖蓮木€上手機(jī)銀行APP或線下網(wǎng)點(diǎn)渠道辦理存量房貸利率調(diào)整。