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3.7%的低利率要消失?機(jī)構(gòu)稱超30城房貸利率或上調(diào)

3.7%的低利率要消失?機(jī)構(gòu)稱超30城房貸
2023-04-25 09:39 來源: 編輯:中國(guó)江蘇網(wǎng) 瀏覽量:0

房貸利率又要上調(diào)了?

自去年以來,不少城市新發(fā)放的住房貸款利率都出現(xiàn)下調(diào),有的城市首套房貸款利率甚至低至3.7%,創(chuàng)多年來歷史低點(diǎn)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇,一些城市新房銷售價(jià)格連續(xù)上漲,此前的低利率或許堅(jiān)持不了太久了。

中國(guó)人民銀行在20日下午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策,恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。按照最新LPR報(bào)價(jià),全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限為4.1%。

申萬宏源在近日一份研報(bào)中指出,若5年期以上LPR持平,未來兩個(gè)季度內(nèi)會(huì)有超30個(gè)城市面臨首套房貸利率重新上調(diào)20—30個(gè)基點(diǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn),尤其是二三線城市。

超30城首套房貸款利率要上調(diào)?

2022年9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》,對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。2023年1月5日,上述兩部門發(fā)文稱,決定在該政策的基礎(chǔ)上,建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制。

這兩項(xiàng)政策發(fā)布后,很多符合條件的城市的首套房貸款利率應(yīng)聲下調(diào)。

央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾4月20日表示,據(jù)統(tǒng)計(jì),截至3月末,符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)。其中,83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限,這些城市執(zhí)行的下限與全國(guó)下限相比,大概低10到40個(gè)基點(diǎn);12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化,帶動(dòng)房貸利率有所下降。從全國(guó)看,今年3月,新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率4.14%,同比下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)。

不過,今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)中,房?jī)r(jià)環(huán)比、同比上漲的城市數(shù)量逐漸增多。

按照前述通知,對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市,如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲,應(yīng)自下一個(gè)季度起,恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)規(guī)定,購買普通自住房的首套商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。最新的5年期以上LPR為4.3%,那相應(yīng)的首套房貸款利率下限為4.1%。

鄒瀾表示,去年年末,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立了新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,實(shí)現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整,也就是說,可以“既管冷、又管熱”,既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱,又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策,恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

申萬宏源在4月16日的研報(bào)中稱,基于“2022年12月-2023年2月”的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),滿足放寬房貸利率下限城市的范圍已由此前38個(gè)城市縮小至9個(gè)城市,而根據(jù)2023年3月數(shù)據(jù),城市范圍進(jìn)一步縮小至5個(gè)城市。全國(guó)首套房貸利率理論下限4.1%,意味著從二、三季度開始,若5年期以上 LPR不變,會(huì)有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30基點(diǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

專家:存在觸發(fā)上調(diào)的可能

房貸利率階段性下調(diào)剛剛實(shí)施幾個(gè)月,房貸利率就要回調(diào),真的會(huì)發(fā)生這種情況?

對(duì)此,招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)中新經(jīng)緯表示,按照規(guī)定,評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲的城市,應(yīng)當(dāng)自下一個(gè)季度起恢復(fù)首套房貸款利率下限。“該規(guī)范比較明確,因此,新房?jī)r(jià)格同比和環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月上漲的城市,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定上調(diào)房貸利率。”

董希淼稱,符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè),新發(fā)放貸款利率出現(xiàn)比較明顯的下降,說明地方政府和金融部門在過去用足、用好了該項(xiàng)政策,該政策也發(fā)揮了積極作用。

對(duì)于人民銀行的表態(tài),易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯分析,要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限,說明一些熱點(diǎn)城市存在房貸利率上升的可能性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,人民銀行所提及的是“房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市”,或許意味著房?jī)r(jià)有數(shù)月持續(xù)上漲的城市才需要恢復(fù)首套房貸款利率下限,“當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)還不太好,若出現(xiàn)房貸利率上調(diào),對(duì)購房人的心理有一定影響。”

董希淼稱,房貸利率處于低位,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇起到了促進(jìn)作用。一方面是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,較低的貸款利率能促進(jìn)購房者入場(chǎng);另一方面是降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),減輕購房人壓力。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看,一線城市的復(fù)蘇狀況比較明顯,但三四線城市較為脆弱,房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展需要繼續(xù)采取積極措施。在當(dāng)前情況下,房貸利率應(yīng)維持相對(duì)較低的水平,不宜過快退出。

董希淼同時(shí)表示,對(duì)房貸利率應(yīng)對(duì)區(qū)別對(duì)待。首套房貸利率處于歷史相對(duì)較低的水平,但二套房房貸利率依然相對(duì)較高,未來在支持改善性住房需求上還有很多空間,比如,在一些城市可以考慮階段性下調(diào)二套房房貸利率的下限。

嚴(yán)躍進(jìn)稱,房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用仍不明顯,如果未來有一些城市不滿足階段性下調(diào)首套房貸款利率下限的要求、需要上調(diào)利率時(shí),可以出臺(tái)對(duì)沖舉措,繼續(xù)支持住房需求。

5年期以上LPR還降嗎?

20日,最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)公布,1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%,連續(xù)8個(gè)月按兵不動(dòng)。由于房貸利率與LPR報(bào)價(jià)緊密相關(guān),意味著全國(guó)市場(chǎng)上的房貸利率將暫時(shí)維持現(xiàn)有水平。

對(duì)于LPR報(bào)價(jià)長(zhǎng)期未做調(diào)整,東方金誠(chéng)分析稱,4月的LPR報(bào)價(jià)不變,符合市場(chǎng)預(yù)期,主要原因是3月MLF操作利率未做調(diào)整,LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)穩(wěn)定,而且當(dāng)前銀行凈息差處于歷史最低點(diǎn),報(bào)價(jià)行壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)動(dòng)力不足;與此同時(shí),一季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期回升,樓市較快回暖,也降低了下調(diào)1年期和5年期以上LPR報(bào)價(jià)的必要性。

但東方金誠(chéng)判斷,若今年二季度樓市回暖過程出現(xiàn)反復(fù),未來不排除在MLF利率不動(dòng)的同時(shí),5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)10—15個(gè)基點(diǎn)(0.1—0.15個(gè)百分點(diǎn))的可能。董希淼也認(rèn)為,5年期以上LPR報(bào)價(jià)在未來仍有下降空間。申萬宏源稱,需要關(guān)注人民銀行后續(xù)是否會(huì)對(duì)5年期以上 LPR進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,以緩和潛在房貸利率上調(diào)壓力。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示,2023年4月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%,較上月微降1個(gè)基點(diǎn);二套主流房貸利率平均為4.91%,與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116個(gè)基點(diǎn)和54個(gè)基點(diǎn)。4月貝殼百城銀行平均放款周期為21天,與上月持平,保持2019年以來最快的放款速度。

貝殼研究院稱,4月份,淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州9個(gè)城市首套房貸利率降低。截至4月18日,二線、三四線中已有近半城市首套房貸利率低于4.1%。分能級(jí)統(tǒng)計(jì),4月二線及三四線首套利率略有下降,分別為3.98%、3.99%,二套利率不變;一線城市首二套利率不變,維持4.60%、5.13%。

(文中觀點(diǎn)僅供參考,不構(gòu)成投資建議,投資有風(fēng)險(xiǎn),入市需謹(jǐn)慎。)(薛宇飛 )

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