“行業(yè)邏輯變了”，房企老總如何看待2023樓市？

又是一年年報季。跋涉過上一年的霜雪，房企的掌舵人站在嚴冬盡處展望艷陽。

憂患意識頗強的萬科郁亮兌現(xiàn)了利潤企穩(wěn)回升的承諾，開始躬身賺小錢、長錢、辛苦錢;碧桂園楊惠妍在復雜局勢中完成了與父親的權杖交接，以職業(yè)經(jīng)理人的自我定位直面當下;今年一季度唯一一家銷售額超千億的房企保利發(fā)展保持了低調，新一年仍以做大做強自身要求自己。

在現(xiàn)金流與利潤的不可得兼中，他們以犧牲后者穩(wěn)住陣腳;房企化債進入加速期，他們在漫長的博弈中力求贏得債權人小組支持。“最艱難的時刻已經(jīng)過去”成為行業(yè)共識，但要如何適應新形勢、達成新的平衡狀態(tài)懸念依舊。

當“長期主義”被重新定義，擺在這些大佬面前的，早已不只是一道“蓋好房子就能賺錢”的入門題。

行業(yè)邏輯生變

“房地產(chǎn)仍然是一個大行業(yè)、好行業(yè)。”曾經(jīng)以保守、謹慎著稱的中海地產(chǎn)，成了今年最樂觀的房企。中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在業(yè)績會上透露，今年制定了銷售增長20%的目標，并對實現(xiàn)這個目標充滿信心。

立下“?？?rdquo;的中海，在今年一季度實現(xiàn)了銷售增速優(yōu)于大市。轉為更加進取風格的中海意識到，當前房地產(chǎn)正處于上下半場轉折期，想要搶抓發(fā)展機遇時不我待。

保利發(fā)展董事長劉平也將2022年視為不平凡的一年，因為行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化。他認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉向“高質量發(fā)展”的關鍵時期，總體將表現(xiàn)出“趨勢修復、結構優(yōu)化、動能轉換”的新特征。

“新行業(yè)周期應積極把握新型城鎮(zhèn)化、居住品質改善需求帶來的結構性機會。”劉平說。

盡管“2022年行業(yè)形勢的嚴峻性遠遠超出了年初的預計”，萬科董事會主席郁亮依然認為，未來的新房需求“上有天花板，下有保底線”：一方面，商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大，新房市場不可能再回到2021年的歷史峰值;另一方面，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時間內，市場仍能保持12億平米左右的需求。

“基于這個判斷，市場短期的上下波動都是正常的。”郁亮強調，企業(yè)要認清大勢。

市場分化明顯

但在整體向好的市場預期中，分化的出現(xiàn)被認為是未來房地產(chǎn)復蘇中的一大特征，房企高管對此多有著墨。

“我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢復，并非所有的城市都在同步回暖。總體來看，一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩(wěn)定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續(xù)在承壓。”龍湖集團執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠直言。

顏建國總結出房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的“三大分化”：市場分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化。企業(yè)繼續(xù)分化，行業(yè)集中度還將提高。順應市場分化加大的趨勢，中海將進一步強化聚焦高能級城市的優(yōu)質資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。

綠城中國執(zhí)行董事、董事會主席張亞東也認為，行業(yè)的復蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾向。這包括城市的分化、企業(yè)的分化、資源的分化、產(chǎn)品的分化。

基于此，綠城未來幾年的打法將以“提質”為目標，堅持9個字的企業(yè)發(fā)展方針——全品質、高質量和可持續(xù)。不僅投資布局、權益、結構要進行綜合的平衡，而且銷售上也要提高去化的內涵質量，房子、車庫等資產(chǎn)都要同步去化。

行業(yè)變動也帶來了重新布局。新任碧桂園集團董事會主席楊惠妍表示，未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優(yōu)中選優(yōu)，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

碧桂園集團總裁莫斌還在業(yè)績發(fā)布會上提出，計劃在3-5年的時間內，將公司一二線對三四線的貨值比例提高至50:50，用優(yōu)質的土地資源支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

經(jīng)營服務并重

過去，經(jīng)營性不動產(chǎn)被認為存在過重、過慢等劣勢，而在今天，市場對此的認知已經(jīng)逐步改變。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，給有關業(yè)務的加速發(fā)展帶來了可能。

在做好主業(yè)的同時，如何探索或者深化新的發(fā)展曲線，成為房企們不得不重視的問題。

郁亮今年最想聊的話題，同樣是關于行業(yè)新發(fā)展模式選擇。他開玩笑表示：“有的時候我覺得經(jīng)常會有點‘分裂’，剛談完幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。”

經(jīng)營類業(yè)務賺的就是“長錢、小錢，辛苦錢”。郁亮舉例，公寓每平米每天收入80-100元，商業(yè)每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物業(yè)每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變?yōu)橐苑譃閱挝弧?/p>

在2022年表現(xiàn)穩(wěn)健的招商蛇口，也進一步明晰了中長期轉型方向，主動做出業(yè)務調整及戰(zhàn)略升級，將原來的三大主業(yè)調整為三類業(yè)務，即開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務，著力構建租購并舉、輕重結合的業(yè)務結構，聚焦培育公司的第二成長曲線。

以文旅地產(chǎn)融合發(fā)展成為央企序列中獨特一員的華僑城也表示，將進一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，積極介入工程代建，保障房建設等業(yè)務來豐富公司收入結構。

經(jīng)歷過去一年多的深度調整，房企在不確定中的韌性與重生，都反應在一個個具體的財報數(shù)據(jù)里。從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業(yè)復牌，再到融創(chuàng)公布境外債務重組方案，好消息也在不斷傳來。

2023年的春天，是一個新的開始。(完)