多城住宅成交量上升，年后房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)能夠吹多久？

春節(jié)后，多城房地產(chǎn)市場(chǎng)暖意初現(xiàn)，樓市復(fù)蘇回暖的跡象愈發(fā)明顯，多城帶看量、成交量數(shù)據(jù)上漲明顯，不過(guò)，這一輪由剛需及剛改客群支撐起來(lái)的回暖潮能維持多久還有待觀察。

上海：二手房成交上升，仍有議價(jià)空間

以上海為例，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2月份上海全市共成交二手房1.9萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)139%，同比增長(zhǎng)52%，成交金額613億元，環(huán)比增長(zhǎng)118%，同比增長(zhǎng)63%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，2月份共成交二手房1.9萬(wàn)套，相當(dāng)于去年剛解封后的成交水平，說(shuō)明成交活躍。若剔除去年解封后，積壓需求釋放影響下的特殊成交情況，2月份成交量為近一年半以來(lái)，單月成交最高，說(shuō)明節(jié)后的樓市有望逐漸步入正軌。不過(guò)，其認(rèn)為，雖然目前市場(chǎng)回暖，但并未出現(xiàn)過(guò)熱的跡象。

“結(jié)合今年1月和2月的數(shù)據(jù)看，今年前2個(gè)月總成交套數(shù)在2.7萬(wàn)套左右，這一數(shù)據(jù)和去年前兩月的成交量基本持平，整體的市場(chǎng)是比較穩(wěn)定的。”上海地產(chǎn)分析人士說(shuō)道。

2月，上海二手房成交套均總價(jià)為317萬(wàn)元/套，成交均價(jià)39919元/平方米，環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)7%。成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90平以下的剛需占比大幅提升，說(shuō)明市場(chǎng)信心恢復(fù)后剛需購(gòu)房者積極入市。分區(qū)域來(lái)看，今年2月份成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、閔行和寶山。

在經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，成交量上漲并非意味著所有的房源都好賣，目前仍以剛需和改善型客戶為主。

太平洋房屋閔行顓橋銀都路片區(qū)負(fù)責(zé)人虞先生告訴澎湃新聞，“最近一段時(shí)間的房源和客源量會(huì)比之前多一些，大概增加20%～30%，整體的需求量有所釋放。目前，我們片區(qū)的成交量和去年解封后的6月、7月、8月三個(gè)月的單月平均成交量差不多，整個(gè)片區(qū)單月成交量在70套左右。”

“掛牌價(jià)目前而言是相對(duì)平穩(wěn)的，從成交趨勢(shì)講，成交的都是一些房東誠(chéng)意想賣的房子，這類房子的價(jià)格通常不高，比較理想。目前基本都是剛需或者有改善需求的客戶，有這種需求的會(huì)買也會(huì)賣掉置換，投資的客戶幾乎沒(méi)有。”

在虞先生看來(lái)，這一批購(gòu)房的需求量是前期疫情和春節(jié)期間積壓需求的集中釋放。

目前，上海的成交量有所回暖，在經(jīng)紀(jì)人眼中，成交周期已明顯縮短，但購(gòu)房者入市仍相對(duì)理性。

“之前的成交周期會(huì)比較長(zhǎng)，客戶會(huì)花兩個(gè)月左右反復(fù)比較，目前的成交周期要短很多，基本上7至10天這樣一個(gè)周期就下決定。一方面是這些客戶本身有意愿和需求，此前因?yàn)橐咔榛虼汗?jié)等因素有所耽擱，現(xiàn)在會(huì)加快入市;另一方面，市場(chǎng)回暖也會(huì)對(duì)客戶心態(tài)有一定的影響。”上述經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

上海浦東濰坊板塊的經(jīng)紀(jì)人也表示，“春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)回暖明顯，一些考慮子女入學(xué)、首次置業(yè)的客戶誠(chéng)意度提升。”

不過(guò)，市場(chǎng)回暖也使得部分購(gòu)房者擔(dān)心價(jià)格會(huì)有所波動(dòng)。市民孫女士反饋，“前段時(shí)間聽(tīng)中介說(shuō)上海樓市很好，我也想換房，擔(dān)心價(jià)格會(huì)有大波動(dòng)，但目前來(lái)看我手機(jī)上關(guān)注的一些房源并沒(méi)有成交，價(jià)格也沒(méi)有上調(diào)，有一些還往下主動(dòng)降了幾萬(wàn)。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，現(xiàn)在二手房成交量雖然上漲了，但議價(jià)空間還是有的。同時(shí)，二手房的新增掛牌量有所增多，一周新增掛牌量在12000-13000套，掛牌量多，市場(chǎng)可選余地多，房東叫價(jià)的可能性就不是特別強(qiáng)了。同時(shí)，今年新房的供應(yīng)量還是蠻充足的，目前二批次新房名單已經(jīng)出來(lái)了，市場(chǎng)可選余地又多了。

楊雨蕾也提到，自2021年上半年以來(lái)，漲價(jià)勢(shì)頭被遏制住后，市場(chǎng)價(jià)格整體保持穩(wěn)定。短期內(nèi)尚未出現(xiàn)再度普漲的情況，主要因?yàn)槿ツ晔袌?chǎng)去化速度趨緩，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上二手房的庫(kù)存依然處于高位，現(xiàn)階段仍以去庫(kù)存為主，且房主也傾向于趁著市場(chǎng)流動(dòng)性恢復(fù)，盡快完成交易，而非抬高價(jià)格。

全國(guó)住宅銷售擺脫下降趨勢(shì)

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海樓市成交回暖背后是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體擺脫底部區(qū)間的這樣一個(gè)大背景。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1-2月全國(guó)商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)3.5%，這是自去年以來(lái)首次累計(jì)同比增長(zhǎng)。放長(zhǎng)周期看，今年1-2月銷售規(guī)模僅低于2021年同期水平。

不過(guò)，隨著2月一波成交量的釋放，這一輪由剛需及剛改客群支撐起來(lái)的回暖潮能維持多久還有待觀察。

盧文曦指出，“2月份，上海二手房成交量釋放的速度的確是蠻快的，所以這種持續(xù)性還是有待觀察。不過(guò)，2月成交量未沖至2萬(wàn)套以上，總體市場(chǎng)還是相對(duì)平穩(wěn)的。3月份作為傳統(tǒng)的小陽(yáng)春，數(shù)據(jù)也不會(huì)差，但也需要看到，近兩周市場(chǎng)上的一些成交量已經(jīng)有些漲不動(dòng)的意味在里邊了。同時(shí)，最近一些新增客戶量跟2月份及3月初相比，速度有所放緩。所以我們覺(jué)得在一波快速上升之后，其實(shí)市場(chǎng)應(yīng)該還有一個(gè)回落調(diào)整的過(guò)程的。”

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但從增速上看，重點(diǎn)城市新房成交已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，二手房成交增幅也在收窄。這一波復(fù)蘇行情的持續(xù)性開(kāi)始顯露不足。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年第10周(2月27日-3月5日)重點(diǎn)10城新房成交16941套，環(huán)比下降5.77%;第11周(3月6日-3月12日)重點(diǎn)10城新房成交16895套，環(huán)比下降0.27%。新房成交在進(jìn)入3月份后上升態(tài)勢(shì)戛然而止，近兩周連續(xù)下滑。

二手房方面，2023年第10周(2月27日-3月5日)重點(diǎn)10城成交22719套，環(huán)比上升8.1%，漲幅較上周收窄11.2個(gè)百分點(diǎn);第11周(3月6日-3月12日)重點(diǎn)10城二手房成交23810套，環(huán)比上漲4.8%，漲幅較上周收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。二手房市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)于新房，3月份仍然維持漲勢(shì)，但是從周度增幅來(lái)看也在走弱，上漲動(dòng)力逐漸顯露不足。

購(gòu)房者對(duì)樓市仍存不確定性

與此同時(shí)，二手房成交量大增與掛牌量居高不下現(xiàn)象交織并存。作為近期以來(lái)樓市回溫的主體，二手房市場(chǎng)可謂是搶占各大熱門(mén)，多城二手房帶看、成交數(shù)據(jù)亮眼。一方面是二手房成交量增加，市場(chǎng)行情火熱，另一方面則是二手房掛牌量并沒(méi)有因交易量的提升而減少，反而居高不下。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份重點(diǎn)10城二手房掛牌量與成交量的比值升至45，達(dá)到近兩年峰值，2月份隨著成交端走強(qiáng)，掛牌量與成交量比值降至31，但是仍處于歷史高位水平。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心指出，大量房源被掛出，一方面是在當(dāng)前政策寬松之下，很多業(yè)主想要將房源掛出，以盡快實(shí)現(xiàn)以舊換新、以大換小，而另一方面，掛牌量的激增也說(shuō)明部分群體可能繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng)，對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展的不確定性增強(qiáng)。從近兩年來(lái)看，在疫情黑天鵝因素干擾下，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，各行各業(yè)裁員風(fēng)波，失業(yè)率上升，居民的收入水平受到很大影響，購(gòu)買力顯得力不從心，于是很多房產(chǎn)持有者想要趁著這一波市場(chǎng)回暖盡快出手手頭的房源。

另外，作為市場(chǎng)先行指標(biāo)的情緒指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)變化具有一定的前瞻性。根據(jù)近期重點(diǎn)50城情緒指數(shù)，第11周(3月6日-3月12日)情緒指數(shù)結(jié)束了連續(xù)三周的上升局面開(kāi)始轉(zhuǎn)降。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，第11周重點(diǎn)50城情緒指數(shù)為-0.59，較上周回落0.06。分城市來(lái)看，第11周僅有桂林、廣州、惠州、福州等5城情緒指數(shù)維持升勢(shì)，其余45城情緒指數(shù)均回落，其中，三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城指數(shù)下降明顯，珠三角城市居多。旅游城市降勢(shì)顯著，其中三亞跌幅最為明顯，三亞此前一波的市場(chǎng)熱度主要是由疫情放開(kāi)后的旅游熱潮帶動(dòng)的，在這波熱潮過(guò)去后市場(chǎng)開(kāi)始回歸真實(shí)表現(xiàn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，整體來(lái)看，本輪市場(chǎng)回暖來(lái)勢(shì)洶洶，多城樓市春意盎然，小陽(yáng)春提前到來(lái)，預(yù)計(jì)3月份成交規(guī)模仍位居高位，但是二季度市場(chǎng)熱度是否能夠持續(xù)還具備未知性，目前來(lái)看動(dòng)力不足，一方面熱度由剛需撐起，隨著人口結(jié)構(gòu)的上行，剛需規(guī)模具有局限性。另一方面，二手房的供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)大于成交規(guī)模，客戶可選擇的房源居多。市場(chǎng)熱度能否持續(xù)取決于改善性需求的釋放規(guī)模，而改善性需求的釋放則更依賴于政策的加持，如降低二套房的購(gòu)房門(mén)檻等。