房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際回暖 景氣度有望持續(xù)回升

多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，隨著銷(xiāo)售、投資等數(shù)據(jù)環(huán)比改善，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化更加明顯，回暖勢(shì)頭向好。后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施實(shí)施力度有望逐步加大，政策效果將更加明顯。可以預(yù)期的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望持續(xù)回升，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，下半年其對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用將逐步顯現(xiàn)。

銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將環(huán)比好轉(zhuǎn)

由于基數(shù)效應(yīng)等因素，簡(jiǎn)單根據(jù)同比數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)存在誤區(qū)。從環(huán)比來(lái)看，6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)一步回暖。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計(jì)成交量達(dá)1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%;重點(diǎn)35城開(kāi)盤(pán)去化率自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升，增至52%。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮日前在萬(wàn)科2021年年度股東大會(huì)上也表示，進(jìn)入6月之后房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比明顯上升。克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，6月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比顯著回升是大概率事件，整月增幅料維持在2成左右，同比降幅也將收窄。

政策密集出臺(tái)，部分剛需和改善性需求持續(xù)釋放，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或于二季度末迎來(lái)銷(xiāo)售底。

貝殼研究院認(rèn)為，銷(xiāo)售端的回升也使得房企資金流得到補(bǔ)充，進(jìn)而帶動(dòng)房企投資開(kāi)工有所改善。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)測(cè)算，5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房屋新開(kāi)工面積分別環(huán)比增長(zhǎng)14%、29%。

從土拍市場(chǎng)來(lái)看，加速回暖的跡象更加明顯。易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《百城土地成交報(bào)告》顯示，6月前20日百城土地成交金額為1661億元，環(huán)比5月前20日增速為53%。

克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里表示，二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方優(yōu)化了相應(yīng)的政策，意在盤(pán)活市場(chǎng)與提升購(gòu)房積極性。市場(chǎng)預(yù)期的改善疊加集中供地城市土拍規(guī)則優(yōu)化，將在一定程度上提振房企拿地的信心。

融資環(huán)境逐步改善

在銷(xiāo)售環(huán)比回升的同時(shí)，房企融資環(huán)境也在持續(xù)改善，助力緩解房企現(xiàn)金流壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行數(shù)量為58只，較5月同期的43只明顯增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖，更多海外資金開(kāi)始關(guān)注中資房地產(chǎn)債券的投資機(jī)會(huì)。據(jù)悉，美國(guó)對(duì)沖基金Gramercy Funds已購(gòu)入2億美元中資房地產(chǎn)債券，并將繼續(xù)增持。

在房企融資環(huán)節(jié)，近期多家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)也在持續(xù)推動(dòng)商業(yè)銀行合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)并購(gòu)貸款和發(fā)行債券并購(gòu)困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。市場(chǎng)人士表示，在政策利好下，未來(lái)房企融資環(huán)境將持續(xù)改善。

融資環(huán)境的回暖，也讓房企更有底氣應(yīng)對(duì)本輪償債高峰。從房企境外融資看，碧桂園表示，將提前回購(gòu)約4.11億美元票據(jù)。不僅是碧桂園，多家房企也在真金白銀回購(gòu)美元債，提振市場(chǎng)信心。

比如，6月20日，復(fù)星國(guó)際宣布對(duì)兩筆境外債券回購(gòu)，總金額不超過(guò)2億美元;隨后在22日又發(fā)出公告稱(chēng)，要對(duì)兩筆年內(nèi)到期境外債券進(jìn)行全額回購(gòu)。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年也曾兩次提前償還到期債務(wù)。在4月提前償還一筆美元債后，其未來(lái)兩年內(nèi)再無(wú)美元債到期;6月又提前一周將兩筆ABS債券償還，總金額8.75億元。

良好發(fā)展勢(shì)頭料延續(xù)

展望下半年，隨著各項(xiàng)支持政策的出臺(tái)和逐步落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望持續(xù)回升，呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭。

就房地產(chǎn)投資角度而言，連平預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資可能于三季度觸底企穩(wěn)。在疫情得到有效控制的前提下，四季度有可能出現(xiàn)小幅回升。渤海證券研究所分析師周喜認(rèn)為，疫情得到控制和房地產(chǎn)政策優(yōu)化，有望通過(guò)提升消費(fèi)者購(gòu)房能力及扭轉(zhuǎn)預(yù)期推動(dòng)銷(xiāo)售的進(jìn)一步向好，進(jìn)而對(duì)投資形成帶動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速有望在四季度回升至4%左右。

民生證券分析師周君芝也表示，下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售料好于上半年。“遞延需求釋放、政策刺激效果落地等因素，都將推動(dòng)下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速將好于上半年，這也意味著居民信貸規(guī)模將回升。”她說(shuō)。

除了房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售將進(jìn)一步回暖以外，房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)也持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。郁亮日前表示，“短期市場(chǎng)已觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過(guò)程。”

從房地產(chǎn)政策而言，短期來(lái)看，連平認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于探底過(guò)程，有必要從供需兩端進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，改善房企融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，適度下調(diào)房貸利率、下調(diào)房貸首付比例、商業(yè)銀行加快開(kāi)發(fā)貸審批和發(fā)放速度、優(yōu)化融資環(huán)境等。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將圍繞剛性和改善性需求充分發(fā)力，為房企和地產(chǎn)鏈轉(zhuǎn)型提供時(shí)間窗口，并有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。