趕超河西南！孝陵衛(wèi)首幅限價地出現(xiàn) 城東土拍地塊亮點(diǎn)解析

上周六，南京第二批次集中供地土拍名單公示，44幅地塊上架。

其中，城東占了8幅，涉及孝陵衛(wèi)、光華路、仙林、馬群等熱門板塊，比起之前土地推介會上介紹的地塊，多了一幅馬群的地塊以及仙林湖的地塊，同時某些出讓面積等數(shù)據(jù)也有了些許變化，詳細(xì)請戳☞孝陵衛(wèi)上新、光華路地塊的第三回合、仙外落戶匯通路!城東推介土地爆點(diǎn)解析

關(guān)于土地推介會中出現(xiàn)的地塊的一些基本詳情在此不再做贅述，我們來說說新增的一些亮點(diǎn)。

孝陵衛(wèi)首幅限價地塊出現(xiàn)，毛坯限價49340元/㎡!

光華路G23地塊、仙林湖G38地塊、麒麟科創(chuàng)園G46地塊實(shí)行“差異化定房價，按程序報備”的政策，不設(shè)毛坯限價!

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超南部新城、河西南!孝陵衛(wèi)毛坯限價定了

面臨“房荒”已久的孝陵衛(wèi)終于上新了!孝陵衛(wèi)新推雙拜崗東路以北、雙拜崗路以東地塊，起拍樓面價32839元/㎡，毛坯限價49340元/㎡，起拍房地價差16501元/㎡。

這是孝陵衛(wèi)首次出現(xiàn)毛坯限價，價格相當(dāng)高，比河西南、南部新城的最高毛坯限價(48000元/㎡)還要高!

2019年6月，孝陵衛(wèi)曾出讓過一幅地塊，被南京金名城置業(yè)有限公司(龍湖)以最高樓面價18456元/平拿下!

項(xiàng)目包含A、B、C三個地塊，其中A地塊社區(qū)服務(wù)中心，B地塊商業(yè)，C地塊4棟住宅。住宅龍湖紫金原著當(dāng)初銷許均價為49499元/㎡，目前已經(jīng)售罄，商業(yè)部分龍湖·紫金mall已然交付，不少店鋪已經(jīng)開業(yè)，還有很多仍在裝修中。

時隔三年，孝陵衛(wèi)出讓新地塊，還是純住宅，結(jié)合容積率、建筑高度等要求，有望打造成高品質(zhì)低密豪宅。

地塊北側(cè)毗鄰龍湖紫金Mall，東側(cè)為孝陵衛(wèi)初級中學(xué)，周邊南理工、省農(nóng)科院、南京體育學(xué)院等環(huán)繞，人文氣息濃郁。

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城東3幅地塊差異化定價!涉及光華路、仙林湖、麒麟板塊

基于一些問題，第二批次土地供應(yīng)作了三方面的調(diào)整，其中一項(xiàng)就是在滿足職住平衡以及居住剛性需求的基礎(chǔ)上，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供改善性住房。

結(jié)合南京的房地產(chǎn)工作實(shí)際，第二批次集中供地中，有31幅地塊繼續(xù)實(shí)行“限房價、定品質(zhì)、競地價”政策，有13幅地塊實(shí)行“差異化定房價，按程序報備”的政策。所謂差異化定房價，是指出讓時不設(shè)定毛坯限價，在開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)后向有關(guān)部門報備審核。差異化定價、按程序報備審核，也是一種定價方式。

這13幅差異化定價地塊，或具備良好的自然人文景觀資源，或具備完善的公共基礎(chǔ)配套條件，能夠滿足居民差異化住房需求。

這13幅地塊中，有3幅地塊屬于城東，分別是光華路G23地塊、仙林湖G38地塊、麒麟科創(chuàng)園G46地塊。

光華路G23地塊之前也說過，終止出讓過一次，流拍過一次，這次是第三次出讓了。5月土地推介會上，光華路G23地塊有所改變，去掉了作為單身職工公寓(租賃住房)和居住社區(qū)中心用地的A分區(qū)，只剩下純住宅用地的B分區(qū)。

不過沒想到正式出現(xiàn)在土拍名單中時，仍然還是A、B分區(qū)同在，只是這次，出讓條件有所降低，且沒有限制毛坯限價，一定程度上給予了房企更多的利潤空間。

出讓條件：

(1)A分區(qū)不得配建酒店式公寓。A分區(qū)應(yīng)設(shè)置居住社區(qū)中心一處，其中社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)一站式居家養(yǎng)老服務(wù)中心、老年人日間照料中心、社區(qū)養(yǎng)老院、文化活動中心、體育活動中心、街鎮(zhèn)管理中心、社區(qū)服務(wù)中心、派出所、育兒園、郵政局所、公共自行車(共享自行車)服務(wù)點(diǎn)、公廁建筑面積共計不小于27550平方米，由競得人出資建設(shè)，須與住宅首期同步審定規(guī)劃方案、同步規(guī)劃核實(shí)，建成后無償移交秦淮區(qū)人民政府，出讓價款總額不做調(diào)整，所對應(yīng)土地按劃撥方式供應(yīng)。菜市場不得分割銷售、不得分割轉(zhuǎn)讓。除上述居住社區(qū)中心必備功能外，剩余部分可建設(shè)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、辦公，可上市銷售、轉(zhuǎn)讓。

回顧過往，光華路該地塊的條件其實(shí)一直在放寬，主要體現(xiàn)在起拍樓面價不斷下調(diào)，毛坯限價不斷調(diào)高：

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第一次出讓：終止出讓

起拍樓面價：26552元/㎡

毛坯限價：44500元/㎡

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第二次出讓：流拍

起拍樓面價：15068元/㎡

毛坯限價：45800元/㎡

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第三次出讓：掛牌公告

起拍樓面價：14614元/㎡

毛坯限價：/

條件放寬至此，也希望光華路的這幅地塊本次能夠順利出讓。

仙林湖G38地塊位于西崗街道陽春路以西、花蕾路以南，就在萬達(dá)茂對面，靠近南京市藝術(shù)小學(xué)。

地塊出讓面積為40475.82㎡，起拍樓面價26147元/㎡，容積率很低，僅1.0

在改善當(dāng)?shù)赖南闪趾?，這樣的產(chǎn)品非常符合改善客群的需求，再加上如果是差異化定價的高品質(zhì)產(chǎn)品，或許能夠讓新房市場有些疲軟的仙林湖重振信心。

值得一提是，仙林湖的另一幅地塊——G35地塊，亦是有著不小的看點(diǎn)。

起拍樓面價25015元/㎡，毛坯限價39000元/㎡，比起區(qū)域此前的最高毛坯限價——34000元/㎡，高了5000元/㎡，猛然拔高了區(qū)域的最高毛坯限價!

可以說，仙林湖板塊最高毛坯限價的上漲幅度，是本輪土拍中最大的!

而麒麟科創(chuàng)園G46地塊，說實(shí)話，它會不設(shè)毛坯限價還是挺意外的，畢竟麒麟科創(chuàng)園此前都是以剛需為主，房價也并不高，區(qū)域去化也不錯。

不過考慮到這幅地塊是麒麟生態(tài)公園北側(cè)的綜合體項(xiàng)目，具有良好的自然景觀資源，將建設(shè)濱水生活區(qū)、混合商業(yè)區(qū)以及標(biāo)志門戶區(qū)，肩負(fù)著和東城財富中心新城區(qū)域商業(yè)新中心的重要使命。

加之該地塊相當(dāng)苛刻的出讓條件，多少也能夠理解G46地塊差異化定價的理由了。

出讓條件：

(1)A分區(qū)所建商業(yè)建筑須全部由競得人自持，不得銷售，不得轉(zhuǎn)讓。

(2)B、C、D分區(qū)建筑外立面應(yīng)公建化設(shè)計。

(3)E、F分區(qū)所建酒店式公寓以限定銷售對象、限定銷售價格方式，按照12000元/平方米(含裝修)銷售給經(jīng)麒麟科創(chuàng)園管委會和競得人共同認(rèn)定的人才。除酒店式公寓外，可設(shè)置商業(yè)用房，可上市銷售、轉(zhuǎn)讓。

(4)G分區(qū)全部建設(shè)辦公建筑，須全部由競得人自持，不得銷售，不得轉(zhuǎn)讓。

(5)H分區(qū)全部建設(shè)辦公建筑，可上市銷售、轉(zhuǎn)讓。

(6)該地塊G分區(qū)出正負(fù)零和A、H分區(qū)主體封頂前，住宅部分銷售建筑面積比例不得超過住宅建筑總量的60%。

(7)競買人須在簽訂出讓合同前與南京市麒麟科技創(chuàng)新園(生態(tài)科技城)開發(fā)建設(shè)管理委員會簽訂《地塊投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》，并接受南京市麒麟科技創(chuàng)新園(生態(tài)科技城)開發(fā)建設(shè)管理委員會的全程監(jiān)管。

換個角度細(xì)想一下，說不定也是恰逢其會呢。麒麟科創(chuàng)園正在往改善過渡，接下來的星河鐘山盛世以及高科紫麟景院都是改善產(chǎn)品，而新出的麒麟科創(chuàng)園G46地塊一旦差異化定價，就能與這兩個項(xiàng)目區(qū)別開來，或?qū)⒊蔀閰^(qū)域內(nèi)改善產(chǎn)品的代表作也不一定。

總的來說，本次城東土拍看點(diǎn)十足，讓我們一起期待7月12日的到來吧!