二手房成交量銳減 房產(chǎn)中介：大家都在熬“活下去”已經(jīng)不是口號(hào)

朱理光從沒見過這樣的景象。

絡(luò)繹不絕的炒房客們消失了，店面門口變得空蕩蕩。一上午過去，朱理光只接到了3通咨詢租房的電話，沒有一個(gè)顧客到店。

“門前冷落鞍馬稀，這句話形容現(xiàn)在的房產(chǎn)中介再準(zhǔn)確不過了。”從業(yè)5年的朱理光自嘲道。

8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，自發(fā)布之日起施行。并同步公布了首批96個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格，其中天河區(qū)占了54個(gè)。

朱理光負(fù)責(zé)的珠江新城中區(qū)，按照指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，部分樓盤降幅達(dá)50%，“原本市場價(jià)2000萬的房產(chǎn)，按照指導(dǎo)價(jià)換算只有1000萬。”朱理光說。

剛剛?cè)胄袃蓚€(gè)月的新人羅飛同樣見證了歷史。“這幾天單量真的沒法看”，由于客源減少，門店里不少中介只能趴坐在電腦桌前，打著哈欠、低頭看手機(jī)。羅飛身后，一張“下半年完成700萬營收目標(biāo)”的軍令狀極為惹眼，指導(dǎo)價(jià)公布后，還能不能完成這個(gè)指標(biāo)?羅飛心里也犯嘀咕。

看著手機(jī)推送的“深圳8月二手房成交量創(chuàng)近10年新低”的行業(yè)消息，憂慮籠罩在每個(gè)房產(chǎn)從業(yè)者心頭時(shí)。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：2021年8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。

“找不到出路”，談及中介的未來，朱理光連連搖頭。在他看來，深圳樓市如今的慘淡，可能會(huì)是廣州樓市的未來。

“越老越吃香”

朱理光預(yù)計(jì)，中介行業(yè)的裁員、閉店潮很快就會(huì)來臨。

“賣家捂著樓盤，買家翹首以盼降價(jià)，大家都在熬，最后死的只能是我們中介。”朱理光說。廣州樓市的下行趨勢在所難免：深圳在3月份實(shí)行指導(dǎo)價(jià)后，二手房成交量已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月跌跌不休。

成交量下降，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)開始出走。

朱理光身邊，已有從業(yè)5年以上的“百萬經(jīng)紀(jì)人”告別行業(yè)。“脫離2個(gè)月新人保護(hù)期(即固定底薪7000元)后，中介唯一的收入來源就是賣房提成，買家收2%，賣家收1%。”朱理光說，沒有單量意味著沒有收入，資深中介或許還能啃老本，而新人在生活壓力下寸步難行。

即便留下來的人，工作積極性也在減弱，尤其是剛剛?cè)胄械哪贻p人。“這行是越老越吃香，老人的資源相對(duì)固定，年輕人就比較難了。”

據(jù)羅飛透露，早在今年6月份時(shí)，廣州部分中介公司已經(jīng)不再招收有底薪的新人，只保留原有的無底薪、只拿提成的資深中介。“整個(gè)行業(yè)開始趨于保守，就是偏向留住人才、留住有經(jīng)驗(yàn)的老人。”

無獨(dú)有偶，在同樣施行二手房指導(dǎo)價(jià)的深圳，不少房產(chǎn)中介公司早在半年前就已“只出不進(jìn)”。

據(jù)中原地產(chǎn)深圳分部房產(chǎn)中介王華透露，因?yàn)殚T店成交率普遍偏低，其部門從今年4月開始就已經(jīng)不再招人了，“以前每個(gè)月差不多能招進(jìn)來5-6人”。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告，截至6月30日，全市實(shí)名登記的星級(jí)從業(yè)人員數(shù)量為45458人，比去年同期減少11.8%。該協(xié)會(huì)通過對(duì)全市4161間中介門店的摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年上半年有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，計(jì)劃或已關(guān)停的門店占比達(dá)11.1%。

中介行業(yè)正在經(jīng)歷肉眼可見的蕭條。朱理光周邊已有中介門店貼出轉(zhuǎn)讓告示，關(guān)店潮似乎已經(jīng)悄然啟動(dòng)。

可以預(yù)見，在房地產(chǎn)行業(yè)迎來的急剎車中，大量房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)從車身上抖落。據(jù)貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)，2020年，中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總數(shù)已接近200萬人。“這么多人，一夜之間能去哪呢?”朱理光感到迷茫，至于下車后將面臨什么，他也不得而知。

“危機(jī)危機(jī)，危中有機(jī)”

夜色降臨后，深圳紅樹西岸對(duì)面的馬路上，20家房地產(chǎn)中介門店一字排開，燈箱招牌陸續(xù)亮了起來。這20家門店，包括中原地產(chǎn)、鏈家、美聯(lián)物業(yè)、Q房網(wǎng)在內(nèi)，都是頗具實(shí)力的大型連鎖中介。

一位身穿修身白襯衫的中介正走出門店，坐在店前不遠(yuǎn)處一根凸起的鐵桿上打著電話。在深圳二手房成交量創(chuàng)十年新低的背景下，現(xiàn)今每一個(gè)電話，對(duì)于中介都至關(guān)重要。

危機(jī)中，有人抓到了救命稻草。

一名鏈家工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于市場動(dòng)蕩，部分業(yè)主急于出手，近期他們在珠江新城的6家門店已經(jīng)促成了3單二手房的交易，收獲傭金超過百萬元。

“這在以往是極為少見的。”該員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，在珠江新城片區(qū)，房產(chǎn)中介的人數(shù)便超過800，而日常的工作其實(shí)只需要80人便足以完成。

“內(nèi)卷加上市場寒冬，這個(gè)時(shí)候各大中介就要拼刺刀了，誰留存的客戶多、哪個(gè)中介能拿到更多的一手買賣信息，就能在寒冬中生存下來。”羅飛稱，“買賣就是一個(gè)圈子，只有珠江新城的人才能買得起珠江新城的房，危機(jī)與機(jī)會(huì)并存。”

廣州二手房指導(dǎo)價(jià)施行一周后，珠江新城某樓盤業(yè)主降價(jià)605萬賣房的消息轟動(dòng)了房產(chǎn)中介圈。據(jù)羅飛回憶，當(dāng)天去了十多個(gè)購房者和好幾個(gè)中介，場面火熱。隨后業(yè)主稱看房人太多，要1400萬元起價(jià)，現(xiàn)場瞬間變成了一場競價(jià)拍賣會(huì)。

“原本1650萬的房子，最終以1500多萬的價(jià)格拍出，可見人家也是有自己的心理底價(jià)的。”羅飛將其認(rèn)定為一場業(yè)主自吹自擂的營銷活動(dòng)，跑在消息前頭、把單談成的中介無疑能獲得巨大的收益。

除此之外，不少中介公司開始進(jìn)行內(nèi)部“自救”，將原本二手房的經(jīng)紀(jì)人分配到新房以及租賃部門。羅飛一位95后的同事，就利用原本二手房的業(yè)主資源，成功勸說了部分業(yè)主投放租賃板塊，為自己贏得了4、5萬的月收入。

“只能主動(dòng)去迎接改變，畢竟住房需求還在，買不起二手房的觀望者，大多會(huì)選擇租房子。”羅飛說，他的目標(biāo)是成為一名百萬經(jīng)紀(jì)人，但這需要賣出4筆2000萬的房產(chǎn)，如此行情下并非易事。

與著急探尋機(jī)會(huì)的年輕人不同，在深圳做了13年中介業(yè)務(wù)的程英一如既往的淡定。

作為一名行業(yè)“老兵”，現(xiàn)今樓市的寒冬，在她眼中有點(diǎn)類似于2008年金融危機(jī)。據(jù)她回憶，“2008年我剛?cè)胄胁痪?，心態(tài)好、埋頭干，等過了這波行情，市場又會(huì)觸底反彈。”

程英本人是房地產(chǎn)的堅(jiān)定信徒，她篤定未來行業(yè)將會(huì)轉(zhuǎn)危為安，也從沒想過轉(zhuǎn)行。“波動(dòng)是一定有的，不可能平穩(wěn)地一路上升，還留在行業(yè)內(nèi)的都是見過大風(fēng)大浪的人了。”程英說。

王華與程英態(tài)度相似，在王華眼中，深圳從不缺奇跡：“我入行7年，微信上面差不多有4000多個(gè)人，里面資產(chǎn)上億的客戶有近200人。”在他看來，即便銀行收緊放貸，現(xiàn)今具備一次性付清全款的也大有人在。

在裁員、閉店潮的席卷下，不少深圳老牌中介人，內(nèi)心堅(jiān)信，深圳房地產(chǎn)未來還能再創(chuàng)奇跡。

中介轉(zhuǎn)型

從二手房貸款業(yè)務(wù)收緊，到設(shè)置二手房指導(dǎo)價(jià)格，再到房東通過政府平臺(tái)發(fā)布房源，今年僅1月到7月，全國關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)整多達(dá)300余起，涉及十幾個(gè)城市。

在政策持續(xù)高強(qiáng)度的管控下，外界對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“敵意”也在加深。

8月18日，杭州官方上線一則“個(gè)人自主掛牌房源”的消息，激起了關(guān)于中介行業(yè)存在合理性的“全國性大討論”。幾天后，市面上流傳出中介費(fèi)將按照當(dāng)?shù)?倍月平均收入封頂?shù)恼f法，雖后來被證為謠言，但仍抑制不住群眾吃瓜批判。

天下苦中介久矣，急盼著擺脫或限制之法。“中介要涼了嗎?”，成為不少購房者內(nèi)心的期盼。

在房地產(chǎn)狂奔的年代，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賣別墅一個(gè)禮拜，自己買了一套別墅的事跡并不少見。“兩頭吃”、“黑中介”、“炒房客幫兇”的標(biāo)簽一度讓房產(chǎn)中介們成為了眾矢之的，似乎他們也是抬高房價(jià)的“幫兇”。

住建部在整頓中介的相關(guān)文件中，提到過不少房產(chǎn)中介亂象，比如套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購房;協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi);違規(guī)收取“茶水費(fèi)”等。

“你不能一棒子敲死所有人，否認(rèn)中介在市場中的作用。”朱理光反駁道，房產(chǎn)中介行業(yè)的確需要監(jiān)管治理，但想要取締，仍不現(xiàn)實(shí)。

羅飛也持有同樣的看法，“選房、看房，比對(duì)各個(gè)銀行的具體貸款方案與貸款利率，每一項(xiàng)都是學(xué)問，如果沒有中介，難道你要挨家挨戶去敲門問嗎?又如何解決買房事后保障問題。”

“中介就像緩沖帶，夾在買賣雙方之間，風(fēng)險(xiǎn)與收益是并行的。”羅飛如此定義自己的職業(yè)?？扇缃?，原本規(guī)則被打破。曾經(jīng)房產(chǎn)中介一夜暴富的“草莽時(shí)代”一去不復(fù)返了。

房產(chǎn)中介面臨著收入模式的轉(zhuǎn)型。“在一些發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)值得尊重的職業(yè)。就像律師，他們接受的是單邊委托，代表的是各自買賣雙方，去跟另一方據(jù)理力爭、談到一個(gè)合適的價(jià)格。”朱理光介紹，而在中國，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職能更像是撮合雙方交易。“中介要做的是在這個(gè)人情社會(huì)中盡可能完成交易，并且快速從中獲利，他既不代表買方利益、也不代表賣方利益。”

另一方面，隨著行業(yè)門檻提高，對(duì)具備專業(yè)知識(shí)的人才的需求愈發(fā)強(qiáng)烈。以往從業(yè)人員魚龍混雜的局面將被改變，“專業(yè)的人干專業(yè)的事。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本身提供的是服務(wù)，而不是單純靠信息壟斷賺錢。”羅飛也期盼著政策組合拳能成為整頓行業(yè)的良性開端。

“房產(chǎn)中介不會(huì)消失，我?guī)缀蹩梢钥隙ā５昵坝煞康禺a(chǎn)龍頭萬科喊出的那句‘活下去’，如今對(duì)中介也不再只是一個(gè)口號(hào)。”朱理光稱。

(本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：郭梓昊)