首創(chuàng)置業(yè)退市答卷：凈利、紅線與私有化之后

7月以來，首創(chuàng)置業(yè)退市的消息持續(xù)發(fā)酵著。

8月4日，首創(chuàng)置業(yè)率先公布中期業(yè)績，這家國企交出的退市“答卷”，成為投資者討論的話題中心。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得營業(yè)收入為110.13億元，較去年同期增加約19%;歸屬于母公司股東的凈利潤為2.26億元，較去年同期減少73%;基本每股收益為人民幣0.01元。

僅從業(yè)績來看，首創(chuàng)置業(yè)交出的表現(xiàn)不算亮眼。

縱觀首創(chuàng)置業(yè)近年發(fā)展路徑，銷售業(yè)績徘徊不前，盈利下滑，現(xiàn)金流、負(fù)債承壓……背后的壓力不言而喻。

現(xiàn)在選擇了隱退的首創(chuàng)，退市后將如何發(fā)展?或許，這一紙公告能給出答案。

盈利與規(guī)模

“首創(chuàng)置業(yè)謀取健康的、可持續(xù)的發(fā)展之路，不再盲目追求體量、規(guī)模，甚至速度。”今年三月的業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)董事長李松平如是說。

盡管2021年不再設(shè)限，但回顧前幾年可以發(fā)現(xiàn)，制定新年目標(biāo)是首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營過程的常規(guī)操作。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)提出了750億元全年銷售目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)706.4億元，完成全年目標(biāo)94.19%。

從這一年開始，首創(chuàng)置業(yè)連續(xù)三年與銷售目標(biāo)失之交臂，2019年和2020年均未完成800億元目標(biāo)。

從此，“八百億”成為首創(chuàng)一直跨不過去的坎。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約面積174.3萬平方米，簽約金額人民幣402.7億元，同比增長19.5%，簽約均價(jià)2.3萬元/平方米，其中操盤項(xiàng)目簽約銷售額占比近80%。

一般而言，下半年房企供貨節(jié)奏普遍會提高，供貨量也有所增加，特別是在四季度集中供貨節(jié)點(diǎn)，成為業(yè)績沖刺的有力保障，首創(chuàng)置業(yè)也是如此。

如果下半年能夠維持供貨節(jié)奏，這也意味著2021年首創(chuàng)置業(yè)有望突破800億元。

除了規(guī)模，一直以來，首創(chuàng)置業(yè)的利潤表表現(xiàn)也是資本市場討論的話題。

翻看近幾年財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)營業(yè)收入整體呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但利潤始終是負(fù)增長，今年上半年走勢同樣如此。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得營業(yè)收入為110.13億元，較去年同期增加約19%;營業(yè)利潤為6.52億元，較去年同期減少約43%;歸屬于母公司股東的凈利潤為2.26億元，較去年同期減少73%。

某種程度上，首創(chuàng)置業(yè)的利潤指標(biāo)下滑與行業(yè)周期、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有關(guān)。

作為北京市國資委所屬大型國有企業(yè)集團(tuán)，過去一段時(shí)間，北京及周邊城市是首創(chuàng)置業(yè)理所當(dāng)然的重倉區(qū)域，巔峰時(shí)期在該地區(qū)的新增土儲占比超過七成。

重倉環(huán)京一帶也為首創(chuàng)置業(yè)帶來了相應(yīng)的業(yè)績，直至目前，京津冀地區(qū)貢獻(xiàn)的業(yè)績?nèi)哉嫉谝晃?，今年上半年銷售額達(dá)到185.13億元，占總銷售46%。

但是一直不愿意走出舒適區(qū)，一方面導(dǎo)致規(guī)模始終無法做大;另一方面，區(qū)域調(diào)控來臨，容易出現(xiàn)“一子錯滿盤皆落索”的結(jié)果。

2017年開始，北京正式開啟“五限時(shí)代”，樓市調(diào)控力度空前，重倉北京的首創(chuàng)受到了極大影響。

首創(chuàng)置業(yè)管理層也曾直言：“2017年調(diào)控政策在這三個(gè)城市力度較大，可能影響了公司銷售增速。”

紅線與退市

近兩年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)控的階段，隨著房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等政策相繼落地，如何降杠桿成為眾多開發(fā)商思考的問題。

從去年全年數(shù)據(jù)來看，首創(chuàng)置業(yè)扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.3%，同比下降1%;凈負(fù)債率達(dá)到124.4%，同比下降35%;現(xiàn)金短債比為1.1，同比上漲0.1。由此看來，首創(chuàng)置業(yè)依舊踩中“兩道紅線”。

為了降低負(fù)債，首創(chuàng)置業(yè)嘗試過多種方式，包括減少拿地、出售資產(chǎn)，甚至在年初將旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)。

拿地方面，上半年首創(chuàng)置業(yè)取得上海松江區(qū)與青浦區(qū)兩宗地塊，拿地代價(jià)為33.7億元，是去年全年的17.7%，另通過股權(quán)收購方式獲得浙江桐鄉(xiāng)一級開發(fā)項(xiàng)目。

截至2021年6月底，該公司土地儲備總建筑面積1574.5萬平方米，權(quán)益總建筑面積1024.3萬平方米。

減少對外投資，現(xiàn)金流量則有所增加。期末，首創(chuàng)置業(yè)持有貨幣資金為389.12億元，較去年末增加17.34億元。

另外，出售項(xiàng)目股權(quán)作為另外一種降債方式，上半年首創(chuàng)置業(yè)先后掛牌出售首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)46.486%股權(quán)及北京同創(chuàng)置地45%股權(quán);奧特萊斯業(yè)務(wù)也轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)。

在此前業(yè)績會上，公司總裁鐘北辰曾提到：“將首創(chuàng)鉅大資產(chǎn)包出售給首創(chuàng)集團(tuán)，可以有效盤活資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于償還債務(wù)，降低杠桿。”

事實(shí)上，對于首創(chuàng)置業(yè)而言，出售項(xiàng)目股權(quán)以及重組奧萊不僅能夠減少資金沉淀，同時(shí)可以快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目變現(xiàn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，自2003年港股上市以來，首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)與市值表現(xiàn)一直不盡如意，2015年5月29日股價(jià)錄得最高值，為4.58港元，其余時(shí)間再無登上頂峰。今年以來，公司股價(jià)一直在1港元附近徘徊。

近期受私有化等消息影響，首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)有所回升，截至發(fā)稿升至2.46港元，總市值107.33億港元。

分析人士認(rèn)為，首創(chuàng)置業(yè)私有化的根本原因是對股價(jià)、市值不滿意。畢竟，股價(jià)影響評級，從而限制了上市平臺融資能力。

但也有投資者認(rèn)為，首創(chuàng)此舉或許是臥薪嘗膽。

關(guān)于退市后的發(fā)展規(guī)劃，有消息提到，首創(chuàng)置業(yè)可能會與首創(chuàng)經(jīng)中合并，而首創(chuàng)中經(jīng)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，或許能夠與首創(chuàng)置業(yè)相互補(bǔ)充。

而首創(chuàng)置業(yè)在公告中提及，未來將繼續(xù)堅(jiān)持強(qiáng)基固本，穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，追求健康長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。