王健林小目標 萬達商管評級變更、總裁輪換背后的上市沖刺

2021年已經(jīng)過半，年初定下的那些大大小小目標，實現(xiàn)了多少?

今年年初，王健林定下萬達商管年底前在香港上市，并募資200億元的“小目標”。時間來到八月，萬達商管加快了上市的腳步。

8月2日，大連萬達商管公布一則人事變動，肖廣瑞辭去公司總裁職務，另聘任齊界為公司總裁。

齊界是萬達老將，自2000年起加入萬達集團至今已有21年，彼曾于萬達多個板塊任職。

老將上位，自然會給資本市場提供更大信心。

另外，惠譽于同日發(fā)布一則評級報告表示，萬達商管長期外幣發(fā)行人違約主體評級為BB ，萬達香港發(fā)行的高級無擔保債券和美元擔保債券評級為BB，前景穩(wěn)定。

受此影響，由萬達商管發(fā)行的美元債DALWAN 7 1/4 01/29/24上漲 1.262%，收益率達到8.995%。

老將再度上位、負債降低、評級穩(wěn)定、債券上漲……王健林的萬達商管輕資產(chǎn)故事似乎得到了市場“好評”。

追本溯源，萬達商管近期一系列動作，實際上是為上市做最后的沖刺準備。

人事?lián)Q防與老將齊界

作為中國商業(yè)地產(chǎn)陣營里的“先鋒隊員”，萬達商管還未停止沖向資本市場的步伐。

近日，大連萬達商管高層人事?lián)Q防，老將齊界再度掛帥的消息，增加了外界對萬達商管沖刺IPO的想象空間。

8月2日，據(jù)上交所消息，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司總裁發(fā)生變動。公告顯示，鑒于肖廣瑞辭去公司總裁職務，經(jīng)公司董事會研究決定，聘任齊界為公司總裁。

過往報道顯示，去年1月，丁本錫退休，齊界接任了萬達集團總裁一職，同時兼顧商管業(yè)務。彼時相關(guān)人士曾透露，不排除過渡期后重新任命萬達商管總裁的可能。

今年4月21日，萬達商管迎來了新總裁--原萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經(jīng)理肖廣瑞。

但任職不到半年，肖廣瑞辭職齊界再度執(zhí)掌大印，其中原因究竟為何?

觀點地產(chǎn)新媒體咨詢了熟悉萬達的相關(guān)人士，該人士表示，人事變動與上市合規(guī)相關(guān)。

在《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第十六條規(guī)定，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務負責人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔任除董事、監(jiān)事以外的其他職務。

而《上市公司治理準則》第二十三條規(guī)定，明確上市公司人員應獨立于控股股東。上市公司的經(jīng)理人員、財務負責人、營銷負責人和董事會秘書在控股股東單位不得擔任除董事以外的其他職務。

數(shù)據(jù)來源：企查查、觀點指數(shù)整理

此前為了推進上市，萬達商管集團引入珠海國資，并成立了珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司;今年3月31日，工商信息顯示，萬達商業(yè)管理集團大股東變更為珠海萬達商管。

也就是說，珠海萬達商管成為萬達商管集團的控股股東，并將成為上市主體。企查查顯示，珠海萬達商管的董事長為齊界，總經(jīng)理、董事為肖廣瑞。

此次人事變動前，大連萬達商管總裁為肖廣瑞，意味著即將上市的珠海萬達商管總經(jīng)理在控股股東單位當中擔任除董事、監(jiān)事以外職位，不符合相關(guān)規(guī)定。

分析人士提到，上市公司限制較多，珠海萬達商管現(xiàn)確定為上市主體，就有必要進行此類人員輪換。

事實上，齊界也是此次人員輪換的最佳人選。

自呂正韜辭任、曲德君加盟新城、丁本錫退休以來，萬達的“接棒者”就鎖定在了齊界身上。

齊界是個60后，外界對他的印象大多是不茍言笑、不怒自威。2000年4月入職以來，他曾任萬達商管執(zhí)行總裁、萬達酒店非執(zhí)董、萬達文化執(zhí)行董事等多個職位，但萬達商管是其中最濃墨重彩的一筆。

對于此次人事調(diào)整，分析人士認為，齊界作為萬達老兵，接管集團工作之前，他的重心一直在商管平臺，對這個平臺十分熟悉，如今重新執(zhí)掌大連萬達商管，能夠加速推進上市工作。

人事變動后，一方面，諳熟萬達商管模式、運作的齊界，可以總攬大局，穩(wěn)步執(zhí)行各項工作;另一方面，人員調(diào)換后，珠海萬達商管符合上市條件，有利于進一步推進上市進程。

輕資產(chǎn)故事與惠譽評級

為了跨過香港上市的最后一步，萬達商管不僅對管理人員進行了更換，更在利潤、負債方面調(diào)整一番。

萬達商管此前就曾宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

一言以蔽之，即萬達商管不再介入拿地、建設、物業(yè)開發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節(jié)，只輸出品牌，提供商業(yè)運營等服務，從而獲得運營費用。

實際上，這種模式一旦形成一套流程和模塊，便可實現(xiàn)萬達廣場的快速復制，從而加速商業(yè)廣場的擴張。更重要的是，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略能夠讓萬達商管的金融杠桿回歸到合理水平。

正因如此，惠譽在最新評級報告中表示，萬達商管長期外幣發(fā)行人違約主體評級為BB ，萬達香港發(fā)行的高級無擔保債券和美元擔保債券評級為BB，前景穩(wěn)定。

而評級驅(qū)動因素最為關(guān)鍵的點，其一是資本支出需求下降;其二是充足利息保障倍數(shù);其三是償債能力提升。

具體來看，在輕資產(chǎn)模式下，萬達商管營業(yè)總成本急速下降，2019年這一數(shù)值為627.05億元，2020年營業(yè)總成本僅為300.63億元。

固然，營業(yè)成本的下降與萬達商管近兩年的資產(chǎn)出售有關(guān)，但輕資產(chǎn)戰(zhàn)略亦在其中扮演了很重要的角色;毛利率水平也顯示，萬達商管2020年毛利率為70.2%，相比2019年同期上漲16.51個百分點。

翻看2021年一季度財報，萬達商管營收、凈利在連續(xù)三年下降后，首次呈現(xiàn)正增長。其中，營收同比增83.5%至114.34億元;凈利潤同比增70%至44.5億元。

因為這種輕資產(chǎn)模式下，萬達商管作為商場運營商，不需要支付大部分固定租金，是與資產(chǎn)所有者分享利潤，從而實現(xiàn)資本支出下降、利潤提升。

另外，不需要以高杠桿撬動土地和規(guī)模，萬達商管負債水平也有所緩解。截至2020年末，萬達商管總負債為2874.19億元，資產(chǎn)負債率為51.11%，其中一年內(nèi)到期非流動負債480.36億元。而2017年，該公司負債總值甚至超過4000億元。

數(shù)據(jù)另顯示，萬達商業(yè)EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)從2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，原因是疫情期間細分市場銷售、一般和行政費用上漲了40%。而凈債務/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)從2019年的5.4倍升至2020年的6.5倍。

上述兩個數(shù)據(jù)很大程度上衡量企業(yè)支付負債能力的指標，前者倍數(shù)越大，債務的安全程度越高，后者指標越小，企業(yè)償債能力越強。

翻看萬達商管2021年財報，該公司利潤總額為61.45億元，計算下來，EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)為2.8倍。

但由于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的計算周期，從而影響利潤總額，因此主要觀察完整年度的EBITDA利息保障倍數(shù)。

而惠譽在評級報告中預計，2021年全年萬達商管的覆蓋率將升至2.1倍，到2024年，凈債務/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)將降至5倍，償債能力提升。

盈利能力、杠桿水平在很大程度上影響著上市企業(yè)的估值，而萬達商管在上市前夕的這番財務優(yōu)化，同樣是王健林“上市夢”的重要一步。

畢竟，曾經(jīng)因為估值問題，萬達商業(yè)選擇在港股退市，進而踏上了五年的漫漫回A路。未來，隨著這一平臺再次登陸資本市場，王健林與萬達商管過去的艱難時光或?qū)⒏嬉欢温洹?/p>

一個時代的終結(jié)，亦會有一個時代新生。在新的時代，萬達商管又會有怎樣的結(jié)局?