集中土拍下的房企“眾生相”

隨著22城“雙集中”供地新規(guī)的實(shí)施，各城今年首批集中土拍大戲從4月中旬開(kāi)始陸續(xù)拉開(kāi)序幕。截至目前，已有包括北京、廣州、杭州等12個(gè)城市開(kāi)展了首批集中供地的出讓?zhuān)山豢偨痤~約5715億元。

開(kāi)發(fā)商熱情較高、溢價(jià)率有限、利潤(rùn)空間不大、大房企和本土實(shí)力房企獲地率更高……這是12城首批集中土拍呈現(xiàn)出的普遍現(xiàn)象。

“在各城集中供地中，拿到地的房企，利潤(rùn)空間變小;拿不到地的房企，如果上半年在其他渠道也不能獲地，下半年業(yè)績(jī)就無(wú)法保證，這也讓一些企業(yè)可能會(huì)去冷門(mén)的地方冒險(xiǎn)拿地。”

某TOP20房企區(qū)域總經(jīng)理陳曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“雙集中”供地新規(guī)的原本的意圖是控制地價(jià)，但實(shí)際上，重點(diǎn)城市一年只有三次集中供地機(jī)會(huì)，這讓房企們?cè)絹?lái)越恐慌。

不過(guò)，集中土拍背后也有 “贏家”。在陳曉看來(lái)，集中供地意味著集中融資，勢(shì)必會(huì)造成開(kāi)發(fā)貸成本和按揭成本上升，開(kāi)發(fā)商被迫高息借錢(qián)，金融機(jī)構(gòu)吃到了真正的“香餑餑”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：每經(jīng)記者據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理

凈利潤(rùn)不足2個(gè)點(diǎn)

自4月15日長(zhǎng)春打響集中拍地“第一槍”至今，22個(gè)重點(diǎn)城市中已有長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門(mén)12城結(jié)束了首輪集中拍地。

從上述12城的首批集中土拍情況來(lái)看，房企的參與度很高，地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分城市的土地溢價(jià)率被推高，多數(shù)城市溢價(jià)率“限高”，自持和配建比例大增。

如重慶的首個(gè)集中土拍，46宗成交地塊中有30宗的溢價(jià)率均超過(guò)40%，占比超過(guò)60%;其中沙坪壩地塊溢價(jià)率達(dá)到129.98%。

深圳和廈門(mén)雖然參拍地塊較少，分別僅有6宗和5宗，但仍吸引了大量知名房企參與，整體溢價(jià)率均在30%左右，廈門(mén)的實(shí)際溢價(jià)率更是超過(guò)55%。

但這些“高溢價(jià)”地塊只是在此次土拍中的橫向?qū)Ρ?，各城市縱向?qū)Ρ葧?huì)發(fā)現(xiàn)，今年的土地成交溢價(jià)率總體不及往年。如福州、廣州、長(zhǎng)春、杭州、深圳等城市，因規(guī)定了溢價(jià)率上限，實(shí)際的成交地價(jià)不及去年的水平。

但大多數(shù)城市的“競(jìng)配建、競(jìng)自持”比例很高。如杭州，57宗地的平均溢價(jià)率控制在26%。但多宗地塊的自持比例超過(guò)20%，城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例甚至達(dá)到了40%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

考慮競(jìng)配建、自持等因素，房企的利潤(rùn)空間將進(jìn)一步被壓縮。

如杭州，結(jié)合本次集中供地成交地塊周邊在售項(xiàng)目的平均售價(jià)來(lái)看，地房比多在70%以上，盈利空間較小。即使是地價(jià)整體比較平穩(wěn)的青島、沈陽(yáng)，部分優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂 競(jìng)配建成交，部分項(xiàng)目盈利都存在問(wèn)題。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興近日就表示“在杭州集中供地拿下的地塊凈利潤(rùn)只有1%-2%(含自持部分面積)”，而北京和深圳的集中拍地溢價(jià)空間相比往常也有所縮減。

陳曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，已經(jīng)完成首批集中土拍的12城中，青島、福州、廣州地市相對(duì)穩(wěn)定，毛利率均在30%以上，處于相對(duì)較高水平;而土拍情緒高漲的無(wú)錫、重慶、廈門(mén)等城市，拿地毛利率多處于10%的較低水平。“尤其是無(wú)錫這樣的城市，加上高配建，多宗地塊大概率面臨虧損。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，土拍高溢價(jià)、高自持，即使深耕杭州的濱江這種大房企，也只能接受低利潤(rùn)率的現(xiàn)實(shí)。而且過(guò)高的自持比例，使得變現(xiàn)周期長(zhǎng)、現(xiàn)金回流壓力更大，這對(duì)于資金高壓的房企來(lái)說(shuō)影響直接。

“因此，結(jié)合后續(xù)可能面臨的限價(jià)銷(xiāo)售，房企如果不能做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、控制費(fèi)用，項(xiàng)目很難不虧。”張波直言。

頭部房企VS中小房企

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，TOP10房企在本輪集中供地中的權(quán)益拿地金額均超百億元，頭部房企優(yōu)勢(shì)明顯。其中，拿地金額(權(quán)益)排在前5位的房企分別為融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)。

同時(shí)，一些中型房企和區(qū)域深耕房企表現(xiàn)也頗為搶眼。如以往在北京市場(chǎng)缺席的卓越地產(chǎn)奪得4宗地，成為本次北京首個(gè)集中土拍的“黑馬”;深耕大灣區(qū)多年的龍光地產(chǎn)奪得2宗地，成深圳首批集中土拍中的大贏家;在廣州的首批集中土拍中，本土房企越秀地產(chǎn)豪奪8宗地;在杭州首個(gè)集中土拍中，融信拿下7宗地塊成為頭號(hào)玩家，緊隨其后的是本土房企濱江。

此外，由于多城推出集中供地，意味著房企需要在區(qū)域之間進(jìn)行合理調(diào)度，這對(duì)于房企的資金能力提出更高要求。為此，多家房企聯(lián)合拿地也成為本輪集中土拍中的常見(jiàn)現(xiàn)象。其中，聯(lián)合拿地排在前5位的房企分別為濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)、金科集團(tuán)、首開(kāi)集團(tuán)以及金地集團(tuán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院(截至5月13日)

“原本以為控地價(jià)、控資金，能夠起到調(diào)控結(jié)果，沒(méi)想到大家搶得更兇。”

參與了此集中土拍的陳曉表示，房企5月份一定要搶地，一定要在二季度拿地，不然可能往后更加搶不到。有些小公司，已經(jīng)不在集中土拍上寄予希望了。

陳曉認(rèn)為，目前的政策下，希望能疊加“拿地積分制”，讓做好產(chǎn)品、好服務(wù)的公司活下去。各城的集中供地如果全讓大房企拿了，行業(yè)會(huì)形成明顯的“貧富分化”。“給一些小而美的公司生存空間，才可能讓行業(yè)進(jìn)一步提升產(chǎn)品和客戶忠誠(chéng)度。”

張波也指出，拿地是房企的生存之本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不同于服務(wù)性行業(yè)，本身就是通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在22城一年只三次拿地機(jī)會(huì)，這些重點(diǎn)城市房企肯定都不想錯(cuò)過(guò)，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來(lái)越激烈。而非熱點(diǎn)的三四線城市，可能地價(jià)低、溢價(jià)率甚至為零，但很多企業(yè)不敢去冒險(xiǎn)，資源的分配將越來(lái)越不均勻。

誰(shuí)才是最大的贏家?

不過(guò)值得一提的是，集中供地開(kāi)展以來(lái)，像平安不動(dòng)產(chǎn)這樣的資金方變得異常吃香。

中奧地產(chǎn)助力總裁韓存磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集中供地意味著房企也要集中融資，也意味著集中擠兌金融機(jī)構(gòu)的額度。“這么多的項(xiàng)目同時(shí)拿地，房企都需要開(kāi)發(fā)貸，金融機(jī)構(gòu)勢(shì)必會(huì)將按揭回款，額度提得很高，房企的開(kāi)發(fā)貸成本和按揭成本隨即上升，增加房企的開(kāi)發(fā)成本。”

陳曉也告訴記者，“原來(lái)我們借錢(qián)利息在8%左右，現(xiàn)在3家同時(shí)為了一塊地去找金融機(jī)構(gòu)借錢(qián)，他們很多都會(huì)待價(jià)而沽，然后選一個(gè)能給最高利息的房企給融資。相應(yīng)的，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，短期拆借的利息一下漲了很多。”

與此同時(shí)，集中土拍使房企壓錢(qián)的時(shí)間、金額也明顯提高。“為了拿地，開(kāi)發(fā)商要先把錢(qián)交過(guò)去。加上保證金時(shí)間、開(kāi)拍時(shí)間，有的地方錢(qián)要壓一個(gè)月。”韓存磊表示。

為了解決這個(gè)問(wèn)題，房企只能高息借短債。以上海為例，一塊地二三十億元，短期利息很高。尤其是在集中掛地的那一周，只能10個(gè)點(diǎn)才能借到，增加了兩三個(gè)點(diǎn)的成本。

向銀行借款，成本也在升高。

韓存磊表示，銀行的額度一直比較緊，而且規(guī)定了新增額度不超過(guò)去年的余額，銀行按揭回款的額度也有限，所以開(kāi)發(fā)商不得不找銀行“買(mǎi)額度”。而且在實(shí)際操作中，銀行會(huì)向房企多要一兩個(gè)點(diǎn)的增收，開(kāi)發(fā)商實(shí)際付的成本更高了。

最終，開(kāi)發(fā)商的毛利，會(huì)在一步步的借款和資本化中，被利息吃掉。韓存磊直言。“集中瘋搶幾次之后，有些公司現(xiàn)金流就可能出問(wèn)題。”

但不管是提高成本還是增收，開(kāi)發(fā)商的成本都會(huì)提高，最終這些會(huì)轉(zhuǎn)嫁到項(xiàng)目上。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，目前為止，融資窗口期沒(méi)有打開(kāi)過(guò)，融資量比去年同期下滑20%，這就逼著開(kāi)發(fā)商去借更貴的錢(qián)。

“很多企業(yè)不得不大幅度降杠桿，如果不行就不拿地，用現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備去做，今年業(yè)績(jī)差一點(diǎn)就差一點(diǎn)，銷(xiāo)售規(guī)模降一降，比高價(jià)拿地理智。”林波預(yù)計(jì)，今年的第二三批集中土拍，可能就沒(méi)有第一批這么熱。