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14.12億人!人口普查這些指標(biāo)值得地產(chǎn)人關(guān)注!

人口普查這些指標(biāo)值得地產(chǎn)人關(guān)注!
2021-05-13 13:55 來(lái)源: 編輯:鳳凰網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

5月11日,國(guó)務(wù)院第七次人口普查數(shù)據(jù)出爐,并成為全民熱議的話題。

從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,核心主要有以下幾點(diǎn):

1.我國(guó)總?cè)丝跒?41178萬(wàn)人,較2010年增加7206萬(wàn)人,增長(zhǎng)5.38%,年平均增長(zhǎng)率為0.53%。10年來(lái)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì);

2.全國(guó)共有家庭戶49416萬(wàn)戶,較2010年增加23%,平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人,家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小;

3.東部地區(qū)人口56371萬(wàn)人,占39.93%,中部36469萬(wàn)人,占25.83%,西部38285萬(wàn)人,占27.12%,東北地區(qū)9851萬(wàn)人,占6.98%。人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步集聚;

4.0—14歲人口占比提升1.35個(gè)百分點(diǎn)至17.95%;60歲及以上人口占18.70%,其中65歲及以上人口占13.50%,人口老齡化程度進(jìn)一步加深;

5.具有大學(xué)文化程度的人口為21836萬(wàn)人,人口素質(zhì)不斷提高;

6.十年來(lái),城鎮(zhèn)人口增加23642萬(wàn)人至90199萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%;

7.人戶分離人口為49276萬(wàn)人,2020年流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人,與2010年相比增長(zhǎng)69.73%。

聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng),“長(zhǎng)期看人口”已經(jīng)成為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。隨著時(shí)代的發(fā)展,自2010年以來(lái),中國(guó)人口發(fā)展正面臨著顯著變化,人口總規(guī)模增長(zhǎng)減弱、家庭結(jié)構(gòu)持續(xù)縮小、老齡化程度加深等等,未來(lái)或?qū)a(chǎn)生更多新特征和新趨勢(shì)。

人口數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)需求之間具有極高的相關(guān)性,對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模和周期性有全局性的把握,人口總量、家庭規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、流動(dòng)人口、教育水平等多方面數(shù)據(jù)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模走勢(shì)以及結(jié)構(gòu)變化都將產(chǎn)生重要影響。

 01

  總?cè)丝?4.12億,家庭規(guī)模趨于小型化

人口規(guī)模,意味著需求量。

數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)人口共141178萬(wàn)人,接近14.12億人,較2010年增長(zhǎng)5.38%,年平均增長(zhǎng)率為0.53%,比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

作為購(gòu)房需求基本單位的家庭戶,共有49416萬(wàn)戶,集體戶2853萬(wàn)戶,平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人,比2010年的3.10人減少0.48人。

雖然從總的人口增速上來(lái)看,2020年僅有0.53%,人口保持低速增長(zhǎng)趨勢(shì),未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)人口總量會(huì)保持在14億人以上,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端空間仍然存在。

由于近年來(lái)家庭小型化趨勢(shì)愈發(fā)顯著,家庭戶規(guī)模達(dá)49416萬(wàn)戶,較2010年增幅高達(dá)23%,值得注意的是,家庭小型化很大程度上是由于人口流動(dòng)造成的,2人及以下的“小家庭”的居住需求通??梢酝ㄟ^(guò)租房來(lái)解決,這類人群最終還是要面臨結(jié)婚、生子、養(yǎng)育老人等住房需求。

家庭是購(gòu)房需求的基本單位,從這一角度來(lái)看,總的住房套數(shù)需求將呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。

圖:第五、第六、七次全國(guó)人口普查家庭戶規(guī)模和平均家庭戶人口對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

 02

  老齡人口達(dá)2.6億,養(yǎng)老產(chǎn)品迎來(lái)春天

近年來(lái),人口老齡化進(jìn)程不斷加速。60歲及以上人口從2010年的22245萬(wàn)人增加至2020年的26402萬(wàn)人,十年增加4157萬(wàn)人,占比達(dá)到18.7%;65歲及以上老年人口達(dá)到19064萬(wàn)人,十年增加7181萬(wàn)人,占總?cè)丝诘谋壤?.87%上升為13.50%。

31個(gè)省份中,除西藏外,其他30個(gè)省份65歲及以上老年人口比重均超過(guò)7%,其中,12個(gè)省份65歲及以上老年人口比重超過(guò)14%。

圖:2020年60歲及以上人口占比前十省市

數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)上來(lái)看,我國(guó)人口呈現(xiàn)明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經(jīng)高達(dá)18.7%,較10年前增加了5.44個(gè)百分點(diǎn),老齡化明顯加劇。按照當(dāng)前趨勢(shì)推測(cè),到2023年左右,我國(guó)老齡化水平將超過(guò)20%。這部分人群的養(yǎng)老住房及養(yǎng)老產(chǎn)品需求巨大,尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下,省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來(lái)春天。

值得注意的是,15-59歲人口作為我國(guó)的主力人口,也是購(gòu)房的主力客群。這部分人口占比出現(xiàn)明顯下滑,2020年人口占比相較于2010年減少6.79%。

這一部分人口大多為80后、90后,受計(jì)劃生育影響更大,他們多為獨(dú)生子女,兼具照顧老人和子女的重任,尤其是在現(xiàn)行的教育制度之下,老人還要承擔(dān)接送孫輩上學(xué)的任務(wù),因此三代同堂家庭也比較常見(jiàn)。在有限的財(cái)力之下,總價(jià)低的三房、四房產(chǎn)品仍然將是這些人群的“心頭好”。

表:第六、七次全國(guó)人口普查不同年齡結(jié)構(gòu)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

 03

  城鎮(zhèn)化率63.89%,“剛需池”規(guī)模大增

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低,城市之間的空間距離被明顯拉近,流動(dòng)人口的規(guī)模也在明顯提升。數(shù)據(jù)顯示,2020年人戶分離人口為49276萬(wàn)人,其中,流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人,與2010年相比,流動(dòng)人口增長(zhǎng)69.73%。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)超2018年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動(dòng)人口的總規(guī)模,也顛覆了近5年流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告中流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點(diǎn),流動(dòng)人口規(guī)模還在持續(xù)上升。

龐大的流動(dòng)人口規(guī)模也帶來(lái)了巨大的居住需求,“剛需池”大幅增加。據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委在對(duì)流動(dòng)人群的調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),約有三成流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶》?,也就是說(shuō)有1億流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶再?gòu)房,這一規(guī)模不容小覷。

圖:第七次人口普查大幅修正流動(dòng)人口數(shù)據(jù)(億人)

數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

值得注意的是,2020年城鎮(zhèn)化水平增至63.89%,較2010年增加了14.21個(gè)百分點(diǎn),城鎮(zhèn)人口比例大幅增加,《“十四五”規(guī)劃綱要》中明確提出,至2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。在新型城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下,未來(lái)十年城鎮(zhèn)化水平仍再度提高,但提升速度將放緩,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體仍有釋放空間。

新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利,但未來(lái)的增量空間明顯減少,剛需的持續(xù)增長(zhǎng)將面臨挑戰(zhàn)。

受制于購(gòu)買力、個(gè)人居留意愿等多方面因素,絕大多數(shù)流動(dòng)人口的居住需求往往依靠租房來(lái)解決,這也意味著巨大的租賃空間。為實(shí)現(xiàn)住有所居,租賃住房相關(guān)政策也在進(jìn)一步提速。

 04

  人口向東部發(fā)達(dá)區(qū)域聚集,廣東、浙江十年增量超千萬(wàn)

人口普查數(shù)據(jù)顯示,31個(gè)省份中,人口超過(guò)1億人的省份有2個(gè),分別為廣東和山東。人口最多的五個(gè)城市是廣東、山東、河南、江蘇、和四川,這五個(gè)省份合計(jì)人口總數(shù)為4.95億人,占全國(guó)人口比重的35.09%。

對(duì)比2010年,共有25個(gè)省份的人口增加。增長(zhǎng)較多的 5個(gè)省份依次為:廣東(2171萬(wàn)人)、浙江(1014萬(wàn)人)、江蘇(609萬(wàn)人)、山東(573萬(wàn)人)、河南(534萬(wàn)人)。

經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的廣東、浙江人口增量最為突出,其占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎卦龇?.5個(gè)百分點(diǎn)以上,尤其是廣東省,占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎赜?.79%增至8.93%,增加了1.14個(gè)百分點(diǎn),依然是全國(guó)人口第一大省,人口高達(dá)1.26億人。浙江總?cè)丝谝渤胶焙桶不眨側(cè)丝谂琶傻?0位升至第8位。

分區(qū)域看,西部地區(qū)人口所占比重上升0.22個(gè)百分點(diǎn),中部和人口所占比重有所下降,分別下降0.79個(gè)和1.20個(gè)百分點(diǎn)。

總的來(lái)看,人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群集聚,過(guò)去十年,東部地區(qū)人口增加至56371萬(wàn)人,占39.93%,與2010年相比,上升2.15個(gè)百分點(diǎn),潛在購(gòu)房需求值得重點(diǎn)關(guān)注。反之,經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出,東北地區(qū)人口比重降幅最大,尤其是黑龍江省,常住人口降幅高達(dá)17%,購(gòu)房需求明顯下滑。

圖:2020年31個(gè)省份人口總量排名及增量情況(單位:萬(wàn)人)

數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

值得注意的是,雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加,但在高落戶門檻下,青少年人口處于低位,外來(lái)剛需轉(zhuǎn)化為置業(yè)需求比例長(zhǎng)期處于低位。除此之外,還有河南、廣西、貴州等省份,由于留守家庭龐大,返鄉(xiāng)置業(yè)可持續(xù)關(guān)注。

此外,2020年,全國(guó)大學(xué)生人口已達(dá)到2.2億人,15-59歲人口大學(xué)文化程度人口來(lái)看,2020年占比高達(dá)23.61%,較2010年增加了11.27個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)接近翻番。這一部分需求不容忽視,他們通常是商品房準(zhǔn)客戶群體,一般購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng),尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學(xué)生群體占比相對(duì)較高的城市,潛在購(gòu)房需求更為突出。

從第七次人口普查的數(shù)據(jù)來(lái)看,近10年來(lái)我國(guó)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但受人口流動(dòng)的影響,家庭小型化趨勢(shì)愈發(fā)明顯,考慮到家庭是購(gòu)房需求的基本單位,總購(gòu)房需求明顯增加。

從產(chǎn)品上來(lái)看,由于老齡化水平明顯提升,省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來(lái)春天;老齡化與撫養(yǎng)比“雙升”背景下,作為這一代購(gòu)房主力的80、90后,由于多為獨(dú)生子女,兼具照顧老人和子女的重壓,在有限的財(cái)力之下,總價(jià)低的緊湊型三房、四房產(chǎn)品去化依舊值得看好。

隨著人口流動(dòng)的加速,以長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)為核心的東部地區(qū)城市仍然為人口聚集高地,而新城城鎮(zhèn)化仍將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度紅利。

原文地址:https://nj.house.ifeng.com/news/2021_05_13-54171591_0.shtml
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