7城租房政策加碼:長租公寓迎強監(jiān)管
7城租房政策加碼:長租公寓迎強監(jiān)管
住房租賃企業(yè)預(yù)收租金不得超3個月、上調(diào)租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用于租賃……進入2021年,多城在住房租賃政策上再加碼。
7城加碼住房租賃政策
解決好大城市住房突出問題,是中央經(jīng)濟工作會議部署的重點任務(wù)之一。
住建部部長王蒙徽近日表示,大城市房價高,租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題,新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出。解決好大城市住房突出問題,要重視解決好這部分群體的住房問題。中新經(jīng)緯記者注意到,2021年開年以來,至少已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等7城出臺住房租賃相關(guān)政策。
其中,鄭州明確,相關(guān)部門對能通過信息共享獲取房屋租賃網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的,不再要求當事人提交紙質(zhì)房屋租賃合同,切實減輕當事人負擔;允許承租人住房公積金提取額度在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高30%。
青島提出調(diào)整公共租賃住房實物配租第一檔租金標準。將原公共租賃住房第一檔租金標準由“人均月收入低于810元(含)的家庭,租金標準為0.75元/月•建筑平方米”調(diào)整為“城市低保、分散供養(yǎng)特困人員以及人均月收入低于810元(含)的家庭,租金標準為0.75元/月•建筑平方米”。
深圳在征求意見稿中提出,逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時,優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。
值得注意的是,不僅是租客,房東也有機會在接下來的政策中受益。
深圳在征求意見稿中提到,住房租賃企業(yè)向個人出租住房,屬小規(guī)模納稅人的,增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額;屬一般納稅人的,可以選擇適用增值稅簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向住房租賃企業(yè)出租住房或出租經(jīng)批準的“商改租”住房的,房產(chǎn)稅減按4%的稅率征收。對個人在深圳市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上辦理住房租賃合同備案或者信息申報的,2023年底前,綜合征收率為0%。
此外,中山發(fā)布的征求意見稿提到,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過10萬元的,自2019年1月1日至2021年12月31日,可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,深圳明確房東出租房屋的稅費負擔為零,具有非常好的鼓舞性。在當前疫情的特殊時期非常務(wù)實,有助于激活租賃市場供求積極性。
增加房源供給
對培育住房租賃市場來說,增加房源供給是一個重要方面。
對此,上海明確,通過新建、配建、改建等多種方式,多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。寧波提出,允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權(quán)的土地,經(jīng)批準后用于租賃住房建設(shè);允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。
中山也擬允許將非公開出讓用地和非通過市土地使用權(quán)公開交易機構(gòu)實施公開轉(zhuǎn)讓用地上在建、建成、庫存的商業(yè)用房(按商品房分攤辦證的除外)等,按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。
深圳則提到,探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負責(zé)建設(shè)和運營租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。
“PPP模式或成為后續(xù)政府和房企合作的一種非常好的方式,有助于降低政府負擔和激活房企投資積極性。”嚴躍進對此表示。
嚴管長租公寓
在本輪住房租賃新政中,北京和深圳對長租公寓的監(jiān)管引起廣泛關(guān)注。
具體來看,2月2日,北京市五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》,文中提到三個要點:一是住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金,收、付租金的周期應(yīng)當匹配。二是住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管,收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。三是銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。而此前一天(2月1日),深圳市住建局發(fā)布兩則征求意見稿,其中對住房租賃資金監(jiān)管也進行了明確。文中提到,通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè),收取承租人押金及周期租金超過4個月租金數(shù)額的,由監(jiān)管銀行對超過部分資金進行監(jiān)管,或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)價值的銀行保函擔保。在深圳市經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定在該市商業(yè)銀行網(wǎng)點設(shè)立唯一的住房租賃資金專用賬戶,用于收取租金和押金。
針對“租金貸”問題,深圳也擬規(guī)定,金融機構(gòu)應(yīng)與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議,貸款期限不得超過租賃合同期限,并將貸款全額撥付至承租人個人賬戶。禁止住房租賃企業(yè)通過隱瞞、欺騙、強迫、租金優(yōu)惠等方式要求承租人使用住房租金貸款,禁止在租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,北京的調(diào)控新政策要求限制租賃企業(yè)“資金池”,嚴禁“長收短付”,不準超過3個月租金,這就代表了這類租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對媒體表示,租金貸只能撥給租戶個人,避免了之前租戶利用“租金貸”上交房租的坑,對于租戶來說,使用租金貸的安全系數(shù)提升。其次,對于長租公寓企業(yè)來說,帶來了現(xiàn)金流的考驗,但也引領(lǐng)企業(yè)變更商業(yè)模式,摒棄高進低出,回歸企業(yè)的運營。
(原題:《7城租房政策加碼!長租公寓迎強監(jiān)管,“打工人”受益》)
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