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融資新規(guī)繃緊調(diào)控弦 房企分化將加劇

融資新規(guī)繃緊調(diào)控弦 房企分化將加劇
2021-01-13 16:59 來源: 編輯:鳳凰網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

央行和銀保監(jiān)會在2020年最后一天公布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(簡稱《通知》),這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環(huán)境,房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦將繼續(xù)繃緊,堅持“房住不炒”的總基調(diào)不變。多位專家預(yù)計,2021年“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步強化,重在保持房地產(chǎn)市場和行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

“房住不炒”基調(diào)不變

“2021年樓市調(diào)控基調(diào)與近幾年保持一致,將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性。‘房住不炒’、因城施策保障市場平穩(wěn)運行。在‘穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期’目標下,短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。”中國指數(shù)研究院(簡稱“中指院”)指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜說。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉預(yù)計,對于熱點城市而言,一旦出現(xiàn)樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況,調(diào)控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強三線城市更有可能升級限購政策,弱二線以及熱點三四線城市更有可能升級限售政策。與之相對的是,庫存壓力大的城市可能從保市場主體的角度出發(fā),為市場減壓,給企業(yè)紓困。

從融資方面來看,克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認為,一方面,房企降杠桿將是主旋律,未來融資主要以借新還舊為主,融資增速或?qū)⑾陆?,企業(yè)將更多加大經(jīng)營杠桿和合作杠桿的使用,來實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長。另一方面,房企融資渠道或進一步受限,房企融資轉(zhuǎn)向真股權(quán)融資,同時加速分拆旗下子公司上市實現(xiàn)資產(chǎn)增厚,改善負債指標。

從需求端來看,“集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會有所縮減,這在一定程度上提高了購房門檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。

銷售規(guī)??赡芟禄?/p>

克而瑞研究中心預(yù)測,2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。

貝殼研究院日前發(fā)布報告指出,目前房地產(chǎn)總供應(yīng)基本可滿足住房總需求,市場存量化程度加深,預(yù)計五年內(nèi)新房年銷售額將穩(wěn)步回落,二手房市場交易規(guī)模保持在7萬億元之上。

“就存量房與新房之間關(guān)系而言,目前北上廣深一線城市存量房的占比逐漸提高,二線市場仍然以新房市場為主,存量房占行業(yè)的主要地位還為時尚早。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示。

土地市場方面,“預(yù)計土地市場整體會延續(xù)2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級的背景下,2021年企業(yè)拿地將更加謹慎。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里認為。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為,在房企“錢緊”的情況下,房企拿地將會更加審慎,明年土地市場熱度大概率難再上升。

龍頭陣營趨固化

多位專家認為,融資監(jiān)管從嚴將加劇房企分化,高杠桿房企發(fā)展受限,未來增速放緩,而部分財務(wù)能力優(yōu)秀的房企將得到更多機會。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴說:“現(xiàn)金充裕、財務(wù)穩(wěn)健的房企有望獲得更多優(yōu)質(zhì)市場資源,央企、國企背景的房企資源優(yōu)勢將進一步凸顯。”

中國指數(shù)研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水也稱,頭部房企地位將愈發(fā)穩(wěn)固,TOP30企業(yè)市場份額有望提升,行業(yè)第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。

中指院數(shù)據(jù)顯示,2020年千億房企數(shù)量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最后一位銷售額相差超6800億元。

貝殼研究院認為,融資新規(guī)強化行業(yè)發(fā)展新邏輯,房企將處于多元化的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。

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