加裝電梯門檻降低了 江蘇擬明確只需“雙半數”業(yè)主同意即可

(記者 趙丹丹)疫情防控，物業(yè)、業(yè)主需要履行什么責任?住宅增設電梯，需要多少業(yè)主同意?11月24日，江蘇省十三屆人大常委會第十九次會議舉行，審議《江蘇省物業(yè)管理條例》修正案(草案)(以下簡稱草案)。現代快報記者注意到，根據民法典內容，草案修改內容不少。比如住宅增設電梯門檻降低了，江蘇擬明確只需“雙半數”業(yè)主同意即可。此外，草案結合疫情防控工作，明確物業(yè)和業(yè)主的相關責任和義務，增加規(guī)定物業(yè)應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主也應當依法予以配合。

增設電梯門檻擬降低，“雙半數”業(yè)主同意即可裝

如今，老舊小區(qū)加裝電梯的需求不少，但是表決門檻較高，往往難以實施。草案根據民法典提出降低住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的表決門檻。

住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

這意味著應當經專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意，也就是“雙半數”業(yè)主同意就可以走相關流程裝電梯了。

鄰里溝通問題仍是加裝電梯的難點

現代快報記者從南京市物業(yè)服務指導中心了解到，南京從2016年開始住宅加裝電梯這項工作，截至目前，南京住宅已加裝1033部電梯，正在加裝的132部。指導中心副主任童聲龍表示，南京一直采取的是應經本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，也就是經“雙三分之二”業(yè)主同意即可安裝電梯，如果《江蘇省物業(yè)管理條例》修訂后，意味著加裝電梯的門檻將更低，南京也會根據上位法進行相應修改。

不過，童聲龍也坦言，加裝電梯門檻降低是好事，但是從2016年到現在也有小區(qū)業(yè)主拿到了“兩證”，允許安裝電梯，但因為和一二樓業(yè)主意見沒達成一致，依然沒有施工的情況，據統(tǒng)計，約有100多部電梯有兩證未施工的。童聲龍認為，目前加裝電梯的難度還在于鄰里之間的溝通問題，同時，社會輿論要正面引導。“現在已經進入了老齡化社會，居家養(yǎng)老是最主要的方式，住在樓上的不少老人確實存在下樓難的問題，社會要形成鄰里互助、互相關愛的氛圍，讓更多電梯加裝不再難。”

其他亮點：

物業(yè)要執(zhí)行政府應急處置和管理措施

草案中結合疫情防控工作，明確物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的相關責任和義務，增加規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作，同時業(yè)主也應當依法予以配合。這意味著比如疫情防控工作，物業(yè)要配合政府部門做好體溫檢查、登記等工作，業(yè)主也要配合。再比如，江蘇多地在推行垃圾分類，物業(yè)服務企業(yè)作為小區(qū)管理責任人，要履行垃圾分類的職責，設置分類設施，小區(qū)業(yè)主也要履行義務，進行分類，不得任意棄置垃圾等。

業(yè)主提前60天通知物業(yè)解聘，造成物業(yè)損失要賠償

物業(yè)和業(yè)主常常因為選聘、解聘物業(yè)等產生矛盾和糾紛，草案中增加了業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，可以解除物業(yè)服務合同的內容。決定解聘的，明確應當提前六十日書面通知物業(yè)服務企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外。特別提出依據前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務企業(yè)損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

此外，還增加了物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定期限，沒有約定期限的應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行交接義務等相關內容。

物業(yè)不能停水停電催交物業(yè)費

對于業(yè)主不繳納物業(yè)費，草案也明確業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。特別強調物業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。此外，草案還增加規(guī)定利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬于業(yè)主共有，應當單獨列賬等內容。

交接前原物業(yè)不正常管理最高罰20萬

物業(yè)不履行責任將面臨什么處罰?草案再次重申了相關處罰規(guī)定，比如原物業(yè)未按照規(guī)定履行交接義務;原物業(yè)在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，不維持正常的物業(yè)管理秩序的;被解聘物業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。