出租率逆市上揚 世茂寫字樓如何突圍市場困境？

2020年一季度，因受新冠肺炎疫情的影響，國內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展都受到嚴(yán)重沖擊，根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，一季度我國GDP為206504億元，按不變價格計算，比上年同期下降6.8%。而聚焦寫字樓市場，因受疫情影響，租戶需求減少、租持續(xù)走低、寫字樓空置率持續(xù)攀升的困境也日漸凸顯。

根據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，高庫存壓力也是導(dǎo)致國內(nèi)寫字樓市場持續(xù)走低的原因之一。2019年寫字樓庫存已高達(dá)3800萬㎡，存量競爭壓力居高不下，行業(yè)發(fā)展亟待新的增長點。

圖表：2013-2020年寫字樓存量情況(萬㎡)

在整體環(huán)境遇冷的情況下，世茂旗下多地寫字樓項目卻出現(xiàn)出租率逆勢上揚的現(xiàn)象：南京雨花世茂智匯園截至10月整體出租率已達(dá)到95%，更有深圳前海世茂大廈、長沙世茂環(huán)球金融中心等重量級項目亮相登場。一系列亮眼表現(xiàn)的背后隱藏著怎樣的運營邏輯?在外部環(huán)境刺激，內(nèi)部發(fā)展需求的驅(qū)動下，世茂寫字樓又是如何跑贏大市?

市場競爭激烈的今天，寫字樓項目亟需倡導(dǎo)“精準(zhǔn)定位”，而“精準(zhǔn)定位”的實質(zhì)是通過對輻射區(qū)內(nèi)供給和需求變化進(jìn)行細(xì)致分析，找到目標(biāo)租賃群體，針對他們的需求，結(jié)合經(jīng)營者的需求，因地制宜進(jìn)行差異化定位。

世茂寫字樓根據(jù)各個城市的不同特點“定制”寫字樓項目，多次利用“以龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)上下游形成多元效應(yīng)”的方式，推動項目所在地的區(qū)域發(fā)展。

成都世茂大廈精準(zhǔn)定位西部能源產(chǎn)業(yè)，吸引高穩(wěn)定性、高抗風(fēng)險能力的能源企業(yè)進(jìn)駐，2017年入市即引進(jìn)了中石油旗下的四川長寧天然氣開發(fā)有限責(zé)任公司、四川頁巖氣勘探開發(fā)有限責(zé)任公司入駐，并在2020年繼續(xù)保持全年平均出租率99%的傲人成績;南京雨花世茂智匯園穩(wěn)抓國產(chǎn)替代國際的“科技趨勢”，定位創(chuàng)新科技園區(qū)，陸續(xù)為網(wǎng)絡(luò)安全行業(yè)的龍頭企業(yè)趨勢科技及國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)招聘行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)智聯(lián)招聘提供了超過1.36萬㎡的辦公空間，截至10月整體出租率已達(dá)到95%。

成都世茂大廈

2020年世茂寫字樓全新亮相的兩個重量級項目，分別為深圳前海世茂大廈及長沙世茂環(huán)球金融中心。此次，針對該兩個項目的產(chǎn)業(yè)定位，世茂基于原有的“龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)上下游”邏輯做出了進(jìn)一步的升級，不再局限于少量龍頭的帶動效應(yīng)，而是提高了對入駐企業(yè)能級的標(biāo)準(zhǔn)，形成了企業(yè)總部聚集模式。這對世茂而言是又一次產(chǎn)業(yè)模式的升級，在提高寫字樓品牌效應(yīng)和企業(yè)影響力的同時，亦是一次協(xié)同城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出創(chuàng)新。該兩個項目2020年當(dāng)年入市，現(xiàn)時出租率均已超過50%。

深圳前海世茂大廈是世茂響應(yīng)“粵港澳大灣區(qū)”戰(zhàn)略、入駐深圳、參與其“產(chǎn)城融合”的首次布局，項目地處前海最具活力和影響力的媽灣，憑借“科技+金融”產(chǎn)業(yè)的吸引力，成功引進(jìn)了如珍愛網(wǎng)中國區(qū)總部、世茂海峽灣區(qū)總部、華潤元大基金、升龍集團(tuán)等知名企業(yè)，形成總部效應(yīng)為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了堅實保障;長沙世茂環(huán)球金融中心地處長沙芙蓉中央商務(wù)區(qū)，是湖南省樓宇經(jīng)濟(jì)最密集、總部企業(yè)最集中的區(qū)域，而世茂將航空航天領(lǐng)域領(lǐng)頭企業(yè)北京神舟航天軟件技術(shù)有限公司湖南分公司、國際酒業(yè)巨頭保樂力加(中國)貿(mào)易有限公司、歐姆龍健康醫(yī)療(中國)有限公司上海分公司、上海神州數(shù)碼有限公司長沙分公司等優(yōu)質(zhì)企業(yè)引入長沙世茂環(huán)球金融中心，為城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了極大利好。

長沙世茂環(huán)球金融中心

除了因地制宜，世茂寫字樓在租賃方面也放眼具體市場需求，積極采用創(chuàng)新技術(shù)手段實現(xiàn)自我提升。2月伊始，“宅家經(jīng)濟(jì)”應(yīng)疫情而生，世茂寫字樓在行業(yè)內(nèi)率先解鎖“新姿勢”，全國七大寫字樓項目聯(lián)袂直播、云端看樓，用抖音直播、VR實景體驗等全新招商形式，為行業(yè)打開新時代寫字樓招商想象力。

此外，為解決企業(yè)選址難、運營難、成本高等一系列問題，世茂在2020年推出M-customization精裝修定制化辦公服務(wù)，并在上海世茂大廈16F率先試行。目前，M-customization逐步在世茂寫字樓全體系內(nèi)鋪開，上海、長沙、深圳作為首批試點，已滿足了眾多企業(yè)辦公空間的需求。

疫情使得企業(yè)及其員工對辦公場所的健康與安全更加重視，并對綠色、健康和幸福感提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。世茂寫字樓基于用戶思維，聚焦對“人”的關(guān)注，始終堅持專業(yè)化、精細(xì)化的運營管理，在維持穩(wěn)定高位出租率的同時，也致力于提升用戶的滿意度和信任感。從高標(biāo)準(zhǔn)的日常服務(wù)，到豐富多彩的特色主題活動，以及最新科技在商辦領(lǐng)域的前沿探索，契合商務(wù)人群的多元化需求，提供業(yè)內(nèi)高水準(zhǔn)及智慧的人文關(guān)懷。

2019年，世茂寫字樓就與國際WELL建筑研究院(International WELL Building Institute)達(dá)成合作，共同推進(jìn)綠色健康辦公理念，探索以“人”為核心的健康建筑空間。長沙世茂環(huán)球金融中心、深圳前海世茂大廈、上海世茂大廈等多個寫字樓目前均為WELL注冊項目。

2020年2月，世茂率先發(fā)布《世茂寫字樓健康辦公白皮書》，圍繞環(huán)境保障、服務(wù)保障和健康保障三大版塊，提供了標(biāo)準(zhǔn)化管理的系統(tǒng)流程和執(zhí)行規(guī)范，既包含了在疫情防控特殊時期所采用的強(qiáng)效應(yīng)急策略，也為日后世茂寫字樓廣大租戶及員工提供日常的健康保障。

世茂寫字樓還致力于滿足客戶的多樣化需求，為樓內(nèi)租戶搭建社群空間和資源平臺。自5月以來，南京雨花世茂智匯園推出兩大系列主題活動：Link系列及M+ office Talk系列，Link系列注重園區(qū)白領(lǐng)工作之余的休閑生活，如520Link Love系列主題活動、Link Live盛夏制燥演唱會、王者榮耀2.0系列主題賽事等;而M+ Office Talk系列則更加側(cè)重于園區(qū)白領(lǐng)的工作提升，如不定期的沙龍課堂、圓桌會議、私董會等，實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)的商務(wù)合作、資源共享。

此外，世茂寫字樓長期以來都積極將前沿科技應(yīng)用于商辦領(lǐng)域，先后與達(dá)闥科技、中國聯(lián)通、餓了么等多家實現(xiàn)戰(zhàn)略合作，以5G技術(shù)、人臉識別等最新技術(shù)賦能智慧樓宇。上海世茂大廈牽手餓了么，“雇傭”送餐機(jī)器人進(jìn)駐寫字樓，為白領(lǐng)提供人面ID送餐服務(wù)。疫情期間，南京雨花世茂智匯園增設(shè)了測溫機(jī)器人，避免因人工登記信息、測量體溫導(dǎo)致的人群聚集。智能防疫機(jī)器人不僅能測量體溫，還囊括了高精度自主導(dǎo)航系統(tǒng)、360度無死角監(jiān)控系統(tǒng)、相控陣?yán)走_(dá)預(yù)警系統(tǒng)、北斗定位系統(tǒng)、紅外溫度探測系統(tǒng)、人臉識別、智能語音識別、5G通訊模塊及智能大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)。

上海世茂大廈“機(jī)器人員工”入職儀式

多年以來，世茂寫字樓已深耕布局全國多個城市，攜手Woods Bagot、Benoy、AECOM、Gensler等國際知名建筑事務(wù)所，深入當(dāng)?shù)爻鞘形拿}打造了眾多地標(biāo)級建筑作品。廈門海峽世茂大廈屹立于濱海一隅，以全國首創(chuàng)雙帆建筑造型被譽(yù)為“中國第一雙子塔”;新入市的深圳前海世茂大廈，以扭轉(zhuǎn)藝術(shù)的建筑設(shè)計重塑前海灣區(qū)天際線;長沙世茂環(huán)球金融中心作為湖南第二高樓，獲LEED金級認(rèn)證，也是湖南首個WELL CORE注冊項目;籌建中的深圳世茂深港國際中心、南京世茂國際中心等，都將在未來成為世茂寫字樓的經(jīng)典力作。

深圳前海世茂大廈

此外，世茂寫字樓深悉不同商務(wù)人群的辦公需求，以差異化的辦公產(chǎn)品契合市場需求，既有選址一二級商圈的超甲級/甲級寫字樓產(chǎn)品“世茂大廈”，也有低密度、高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)“世茂智匯園”，還有滿足中小企業(yè)客戶個性化需求的服務(wù)式精裝辦公“茂空間MWorks”。與此同時，世茂基于自身4+2+M多元產(chǎn)品業(yè)態(tài)，將辦公與商業(yè)有機(jī)結(jié)合，為寫字樓打造配套商業(yè)“世茂52+”，為周邊上班族和社區(qū)家庭提供便利。“世茂大廈”+“世茂52+”、“世茂智匯園”+“茂空間MWorks”等組合，逐漸發(fā)揮出具有Mix&More的產(chǎn)品合力及疊加效應(yīng)。

今年四季度以來，世茂寫字樓迎來了租賃小高峰，眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)均被世茂的產(chǎn)品及服務(wù)吸引：上海世茂大廈迎來新浪投資的入駐，深圳前海世茂大廈則牽手知名企業(yè)KPMG，長沙世茂環(huán)球金融中心先后迎來東亞銀行(中國)有限公司長沙分行、寧波銀行旗下永贏金融租賃有限公司、維寧爾(中國)電子有限公司長沙分公司等多家頂尖企業(yè)入駐。

以時代需求促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從客戶出發(fā)鍛造產(chǎn)品服務(wù)，世茂寫字樓品牌效應(yīng)也愈加深化。專注于城市和市場的立體需求，嚴(yán)格秉承美學(xué)、質(zhì)量、健康標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注每個個體的發(fā)展與訴求，世茂寫字樓的未來發(fā)展令人拭目以待。