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樊綱:城市群的發(fā)展可以推動房地產市場更加均衡

城市群的發(fā)展可以推動房地產市場更加均
2020-11-20 13:48 來源: 編輯:現代快報 瀏覽量:0

2020年11月18日,廣州房企時代中國控股有限公司(時代中國控股,01233.HK)舉辦的“時代中國在灣區(qū)”9城百盤生活藍圖發(fā)布會在線上舉行。

在發(fā)布會上,中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱就“‘雙循環(huán)’新格局下的城市化與粵港澳大灣區(qū)”進行了主題分享。

2019年2月,隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺,粵港澳大灣區(qū)上升為國家重大發(fā)展戰(zhàn)略,正式進入比肩國際一流灣區(qū)的賽道。樊綱表示,粵港澳大灣區(qū)有兩種制度、3個關稅區(qū)、3種貨幣,和國際緊密相連,應該說是“雙循環(huán)”的重要交匯點,具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。大灣區(qū)現在的人口大概是7000萬,2030年也許早了點,但是到2050年,達到1.2億到1.4億這樣的人口規(guī)模不成問題,將成為全球第一大灣區(qū)。

樊綱說,要通過大城市、城市群的發(fā)展來進行中國的城市化,這是城市化的2.0版。這應該是一個合乎城市化規(guī)律,合乎人的選擇規(guī)律、遷移規(guī)律的做法,特別是在工業(yè)化城鎮(zhèn)化的初期。首先要發(fā)展大城市,大城市來帶動中小城市發(fā)展,經濟的發(fā)展一定意味著人口的遷移,一定意味著人口版圖的變化。人們已經進入一個新的生產方式、生活方式,那么自然他們的居住,他們生活,城市和鄉(xiāng)村的關系等等都要發(fā)生深刻的變化。

樊綱認為,城市群的發(fā)展,不只是通勤的問題、住房的問題,更多是一個公共服務均等化,公共服務一體化的問題。

大城市、城市群的發(fā)展是中國城市化進程的2.0版

樊綱說,以國內循環(huán)為主、雙循環(huán)發(fā)展的格局,對于房地產行業(yè)來說,首先要把市場做大,要把中國的發(fā)展?jié)摿φ{動起來。“一個重要的引擎是,我們正在進行的城市化進程。我們城市化現在到什么程度,我們才有60%左右的人生活在城里,世界上的情況是什么?發(fā)達國家都是80%多的人們生活在城里,這還是在工業(yè)化完成以后、城市化完成以后再向小城市、向農村回流后的情況。工業(yè)化速度城市化速度比較快的這些新興國家,往往城市化程度更高。你比如說日本,大阪、東京這兩大城市群就聚集了70%多的人口。”

樊綱表示,中國過去的城市化應該說走了點彎路,這個彎路就體現在房地產的兩極分化上。他說,以前是城鎮(zhèn)化,具體的內容就是鼓勵小城鎮(zhèn)、小城市發(fā)展。對小城鎮(zhèn)、小城市無限供地,給大城市限制又限制了。結果小城市建了很多房子,人走了,很多小城市是人口流出的城市,都去了大城市;而大城市沒有地沒有房子供應,結果大城市房價暴漲。

這個彎路在于沒有遵循城市化的邏輯、人遷移的邏輯。人為什么要走,為什么要進城?追求美好生活,追求美好生活的前提是什么?就業(yè)在什么地方,有沒有更高的收入,更好的就業(yè)?

這些年一個基本的趨勢是,企業(yè)都在向大城市轉移。大城市不僅基礎設施好,而且有人才。這個問題逐步引起了重視,國家開始調整政策,調整戰(zhàn)略,什么戰(zhàn)略?第一是中央政府明確宣布要增加給大城市供地,允許大城市周邊的集體土地入市等等。

更重要的是提出了雄安新區(qū),雄安新區(qū)相當于給京津冀大城市群加了一塊地。然后就提出了粵港澳大灣區(qū),提出了長三角一體化發(fā)展。最近又通過了成渝城市群發(fā)展的方向。這就有了四大城市群的概念,而且還有一些內陸城市形成的中小城市群的格局,5000萬、8000萬的人口規(guī)模也很可觀。

城市群發(fā)展是大中小城市的互補

城市群在經濟發(fā)展中起到什么作用?隨之而來,沒有地,沒有樓,交通擁堵等與城市發(fā)展相伴相生的大城市病又將如何化解?

城市群的概念是什么?樊綱認為,城市群是通過一個區(qū)域當中的大中小城市共同發(fā)展,通過一些基礎設施把它們連接起來,然后讓大中小城市形成互補。

第一個互補就是空間互補,中小城市可以成為大城市的補充。他以紐約城市群舉例說,在曼哈頓工作的金融精英不在曼哈頓生活,不在曼哈頓住,每天早上通勤車,晚上坐火車,40分鐘一個小時到康涅狄格州去住。因此康涅狄格州的中小城市就變成了紐約的互補。

深圳不是住房貴嗎?年輕人,特別是剛畢業(yè)的年輕人,高科技公司所迫切需要的這些年輕的畢業(yè)生們,他們一時沒有那么多的錢,買不起那么貴的房子,年輕人辛苦一點到深圳周邊城市去居住,這就對深圳形成了互補。

這才是一個方面,城市生活不是僅僅有一個通勤車,不是僅僅有一個房子,城市生活是多方面的,特別是各種公共服務。年輕人首先問的是學校,孩子要上學,老年人要去的話,馬上問的是醫(yī)院,問的是報銷在哪報。

因此城市群的發(fā)展,是一個公共服務均等化,公共服務一體化的問題。要想實現大灣區(qū)的發(fā)展,想建成大都市群,不僅要在各種硬件的規(guī)劃上做出努力,而且要在這些軟件上,在這些公共服務的供給上,如何和中小城市實現共贏,比如說大城市的醫(yī)療資源能不能分享,教育資源能不能分享?這就成了大灣區(qū)的城市群能不能真正發(fā)展起來的一個重要的一個問題,必須要解決的一個問題。

這反過來也可以推動房地產市場更加均衡、更加健康的發(fā)展,而不是像過去那樣的兩極分化。

有些城市寄希望于城市化工業(yè)化發(fā)展之后,人口的回流。人口回流可不是現在農民工在這干了幾年又回去了,他回去仍然是農民。什么叫人口回流?將來帶動一些偏遠地區(qū)小城市發(fā)展甚至農村的發(fā)展,指的是領取退休金的人口。

樊綱說,我們羨慕的歐洲很多小城鎮(zhèn)又寧靜又現代,但是你想想那里住的都是退休的老人。我們跟他們的差別在什么地方?歐洲國家是以100年、150年一個比較慢的速度,完成了工業(yè)化和城市化。年輕人沒走光,老年人回來了。他們回到大城市周邊的農村回到小城市,帶回三樣東西。第一樣是一生的積蓄,回去可以修老宅。第二是現代生活、城市生活的經驗。第三是帶回去了社保。我們這個過程也會出現,但是它可能會晚一點。在我們這個階段著重的就是發(fā)展大城市和城市群,是城市群的內部的這些中小城市先被帶動發(fā)展起來,公共服務一體化。然后再逐步擴展到外圍,再擴展到其他的城市。

樊綱說,中國的發(fā)展,中國14億人口需要一些城市群的發(fā)展來實現均衡發(fā)展,實現各行各業(yè)的健康發(fā)展。他同時指出,很多人口流出的中小城市,如果周邊沒有一個中心城市能來帶動它們發(fā)展的話,那么這些小城市的發(fā)展時機也許還沒有到。

1999年起,時代中國控股以廣州為起點,逐步進入粵港澳大灣區(qū)的其他城市,全域布局灣區(qū)9城。截至2020年6月30日,時代中國控股的總土地儲備約為2180萬平方米,其中位于粵港澳大灣區(qū)的土儲占比近90%。目前,時代中國控股在粵港澳大灣區(qū)房地產市場占有率名列前五。

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