“三道紅線”下 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路在何方？

“三道紅線”將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來廣泛而深遠的影響，包括拿地、開發(fā)、經(jīng)營模式以及行業(yè)格局等，在這之下，房地產(chǎn)企業(yè)要如何轉(zhuǎn)型?前路在何方?在10月30日由全聯(lián)房地產(chǎn)商會攜手慕尼黑博覽集團等共同舉辦的國際未來地產(chǎn)峰會上，眾多業(yè)內(nèi)人士一起探討地產(chǎn)未來升級轉(zhuǎn)型之路，其中達成一個共識是房地產(chǎn)數(shù)字化勢在必行，以大數(shù)據(jù)、云計算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能為核心的數(shù)字化革命將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大變化。

房地產(chǎn)不再是引導者，而是服務者或者共生者

在房地產(chǎn)行業(yè)進入理性發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的背景下，房企轉(zhuǎn)型升級已成為當務之急。對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會黨委書記、秘書長趙正挺表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展了20年，伴隨市場環(huán)境與政策的變化，面臨一系列全新的變革，當前面臨的挑戰(zhàn)包括步入存量市場、需求端升級、現(xiàn)金流管理等。

“過去地產(chǎn)是前沿，康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等都是以地產(chǎn)為中心。但是下一步地產(chǎn)不再是中心，而是基礎空間、環(huán)境空間、氛圍空間、文化空間的營造者，是服務者或者共生者，不再是引導者。”中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理周濟說，未來地產(chǎn)核心業(yè)務會集中在輕資產(chǎn)型地產(chǎn)，改善型、特色型地產(chǎn)，以及融合型、服務型地產(chǎn)等領域。

眾所周知，近幾個月，“三道紅線”一直是房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題。對此，周濟表示，從數(shù)據(jù)來看，沒有觸到任何一條線的只有12%的房企，25%左右的企業(yè)碰到了紅線，這意味著，經(jīng)過20年的快速發(fā)展后，傳統(tǒng)地產(chǎn)的使命已經(jīng)完成，從以前表現(xiàn)出來的“高大快”可能轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;低小慢”，“粗亂差”可能轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;細穩(wěn)好”。

對于“三道紅線”，明源地產(chǎn)研究院副院長、存量研究首席專家黃樂認為，這對房企高杠桿、快周轉(zhuǎn)帶來嚴峻挑戰(zhàn)。不過，在增量開發(fā)嚴控的政策下，存量的政策相對寬松，且未來核心城市的核心資產(chǎn)有限，增值空間大，很多企業(yè)都有存量戰(zhàn)略的意識。

事實上，在肯定房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟社會發(fā)展中起著重要作用的同時，中國政策科學研究會副秘書長、國務院研究室原司長唐元認為，必須清醒地認識到房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些偏頗，比如住房成為了投資品和奢侈消費品，地方政府受土地財政捆綁，房價上漲過快等。在全國上下調(diào)控之后，總體態(tài)勢趨于平穩(wěn)。不過，我國房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制還沒有完全形成。啟動內(nèi)需政策后，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱的可能性仍很大，因此必須高度關注。

唐元強調(diào)，過去20年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較粗放，住房模式單一，形成了以電梯房為主的高密度、火柴盒式的模式，城市綠色和公共活動空間受到擠壓，傳統(tǒng)居住文化消失。為此城市老百姓走向大自然、改善居住環(huán)境的需求非常迫切，未來城市立體園林、生態(tài)住房是城市住房的發(fā)展方向。

地產(chǎn)創(chuàng)新勢必結(jié)合科技和資本

房地產(chǎn)行業(yè)在加速轉(zhuǎn)型的同時，另外一個風口已經(jīng)吹起。全國工商聯(lián)會員部二級巡視員張世芳表示，當前在風口浪尖上的數(shù)字經(jīng)濟迎來新契機，以大數(shù)據(jù)、云計算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能為核心的數(shù)字化革命將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大變化。以科技創(chuàng)新驅(qū)動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)字化勢在必行。

在張世芳看來，隨著5G時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)需要主動擁抱新科技，以創(chuàng)新思維帶動產(chǎn)業(yè)調(diào)整。同時房地產(chǎn)領域?qū)τ诨ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)更是一片巨大的潛在市場，可以通過協(xié)同創(chuàng)新，發(fā)展多種應用場景占領競爭的先機，通過融合發(fā)展形成新的業(yè)態(tài)。

“目前，先知先覺的玩家們已經(jīng)開始構(gòu)建房地產(chǎn)和科技企業(yè)溝通的橋梁，試圖抓住這一波地產(chǎn)科技轉(zhuǎn)型升級的新浪潮。隨著房地產(chǎn)科技3.0的到來，包括物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能建筑和區(qū)塊鏈在內(nèi)，代表著未來房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會數(shù)字社區(qū)分會秘書長崔曉波稱，科技公司在地產(chǎn)領域進行的數(shù)據(jù)分析和應用的發(fā)展，對商業(yè)和住宅地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響在未來幾年將越來越明顯。

與此同時，國內(nèi)經(jīng)濟面臨增速放緩，全球市場存在不確定增長，終端用戶不斷提升需求，在全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長特別助理、富力集團副總裁張輝看來，房地產(chǎn)行業(yè)更應當主動擁抱科技，積極地尋找新的賦能方式來提高應對變化和抵御風險的能力。

不過，黃樂也強調(diào)沒有數(shù)字化萬萬不能，但是數(shù)字化不是萬能的。黃樂對當前企業(yè)數(shù)字化發(fā)展提出一些建議，比如不要迷信數(shù)字化能搞定一切問題，一定是戰(zhàn)略先行，業(yè)務先行，數(shù)字化與業(yè)務不能是兩層皮，為了數(shù)字化而數(shù)字化。此外，企業(yè)不要過于追求那些高大炫酷的黑科技，黑科技在地產(chǎn)找到應用場景才有價值。再者，不能過于強調(diào)技術和產(chǎn)品，而忽略了服務，任何的數(shù)字化都是三分場景、七分服務。

崔曉波也強調(diào)，科技不能代替地產(chǎn)，但是能夠大幅地改善和提升管理效率，從而給資產(chǎn)增值，未來的地產(chǎn)創(chuàng)新勢必是結(jié)合地產(chǎn)、科技和資本三大行業(yè)的產(chǎn)物。(記者 袁秀麗)