上海9月二手房有多火？成交創(chuàng)四年新高

羅明表示，“九月我們天天在外面帶客戶看房，門店幾乎沒有人，有房東一天最多接待26組客戶看同一套房。成交周期更是明顯縮短，很多房東掛房后3-5天就成交了，最快的當(dāng)天掛牌即成交。”

“9月太忙了，從早到晚一直在帶客戶看房，談戀愛都沒有時(shí)間了。”上海浦東新區(qū)一門店經(jīng)理羅明對(duì)中證君吐槽道。

羅明的“忙”是上海二手房市場(chǎng)“金九行情”的一個(gè)縮影。剛剛過去的9月，上海二手房市場(chǎng)實(shí)在太“香”了!數(shù)據(jù)顯示，上海9月份二手房成交量為3.1萬套，同比增長(zhǎng)超46%，環(huán)比增長(zhǎng)超4%，9月上海二手房的成交量處于2017年以來的歷史高位。與此同時(shí)，多名中介告訴中證君，9月以來，前來咨詢二手房的客戶明顯增多，議價(jià)空間則有所縮小。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海9月二手房的火爆與疫情導(dǎo)致購房需求積壓、改善需求強(qiáng)勁、上海政策穩(wěn)定等多種因素相關(guān)。但是在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的前提下，市場(chǎng)后續(xù)較難出現(xiàn)過熱的情況。

9月上海二手房成交量創(chuàng)近4年來新高

一般來說，二手房市場(chǎng)會(huì)比新房更能體現(xiàn)樓市的真實(shí)情況。中證君走訪上海各區(qū)域中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，疫情影響逐步減小后，上海二手房市場(chǎng)一直較為火爆，9月以來尤甚，咨詢量和成交量有明顯提高，房東跳價(jià)的情況也有所增加。

徐匯區(qū)一中介王浩告訴中證君，“疫情過后，上海二手房成交量一直很大，9月以來有點(diǎn)爆發(fā)，我們現(xiàn)在基本上能賣的房子都賣光了。”

羅明表示，“九月我們天天在外面帶客戶看房，門店幾乎沒有人，有房東一天最多接待26組客戶看同一套房。成交周期更是明顯縮短，很多房東掛房后3-5天就成交了，最快的當(dāng)天掛牌即成交。”

楊浦東外灘區(qū)域一門店負(fù)責(zé)人李婷亦稱，該門店9月二手成交量差不多是今年的高點(diǎn)，門店業(yè)務(wù)員9月平均一天至少帶著客戶看7-8套房，周末和節(jié)假日尤其忙，“不過，我們這片區(qū)域主要受動(dòng)遷戶的影響，8-9月他們動(dòng)遷款也拿到了。”李婷補(bǔ)充說道。

買方購房需求強(qiáng)勁，順勢(shì)推動(dòng)上海二手房?jī)r(jià)格上漲，房東“跳價(jià)”的現(xiàn)象也逐漸增多，議價(jià)空間明顯縮小。

像王浩負(fù)責(zé)的豪宅區(qū)域二手房?jī)r(jià)上漲3%-5%，普通區(qū)域少一點(diǎn)。李婷告訴中證君，從4、5月到9月，其門店范圍的二手房?jī)r(jià)格漲幅大致在5%至10%。

羅明表示，上海二手房大部分區(qū)域都在漲，學(xué)區(qū)房和商品房這種更受歡迎的漲得更為厲害，“很多房東賣房都是置換需求的，本來都準(zhǔn)備先賣后買，一看這架勢(shì)，都不敢先賣了。”

李婷對(duì)中證君舉例稱，上個(gè)月他負(fù)責(zé)的一套二手房，8月份房東報(bào)價(jià)1180萬元，與買家8月初談的價(jià)格是1100萬，1080萬也肯賣。但買家當(dāng)時(shí)資金沒到位。到9月中旬，房東最低要1150萬元才肯賣，最后死磨硬泡1135萬元成交。“9月二手房的議價(jià)空間很小，從掛牌到成交的價(jià)格大概就3%-5%，以前至少有5%-10%。”

來源：易居研究院

研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也佐證了上海二手房市場(chǎng)的“火爆”。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，9月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.1萬套，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%，同比增長(zhǎng)46.8%。9月上海二手房的成交量處于2017年以來的歷史高位。

過熱現(xiàn)象后續(xù)難以出現(xiàn)

為何9月上海二手房市場(chǎng)如此火爆?

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴中證君，一方面，是受疫情影響，進(jìn)入下半年，部分買家的購房節(jié)奏加速;另一方面，今年整體市場(chǎng)不錯(cuò)，上海政策本身又比較穩(wěn)定，市場(chǎng)信心得到強(qiáng)化。同時(shí)，本身9月就是一個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季，買家可能更愿意在這個(gè)時(shí)候出手，賣家也愿意在這個(gè)時(shí)候掛牌，是買賣雙方共同推動(dòng)了這樣一個(gè)行情。“但其實(shí)最近幾個(gè)月也沒有增長(zhǎng)得特別明顯，更多的是因?yàn)橐恍┙Y(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致的，比如說，偏中端的需求改善。”

上海鏈家研究院分析師楊雨蕾亦表示，增長(zhǎng)主要來自改善型。分環(huán)線來看，增長(zhǎng)主要來自外環(huán)以內(nèi)，而且下半年以來二手房成交中改善型的占比有明顯增加，套均面積和套均價(jià)格不斷增長(zhǎng)。此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還表示，銀行貸款政策或收緊等因素都會(huì)使得購房者加快購房。

針對(duì)上海二手房后期走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，不會(huì)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，類似回暖是一個(gè)趨勢(shì)，但是后續(xù)是否會(huì)持續(xù)升溫，倒是有不確定性。楊雨蕾分析認(rèn)為，從新增客戶量和掛牌量來看，客房比下半年以來一路走高，說明市場(chǎng)保持著一定的熱度。但目前調(diào)控并未放松，8月底更出臺(tái)了開發(fā)商融資的“三條紅線”，給房企的杠桿率設(shè)置上限，在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的前提下，市場(chǎng)較難出現(xiàn)過熱的情況。

“雖然9月上海二手房成交量創(chuàng)了新高，但是今年的高點(diǎn)可能也就這樣了。因?yàn)楸旧淼搅怂募径瘸山涣烤蜁?huì)慢慢地往下走，所以10月、11月份可能還是有一個(gè)震蕩回落，再要看到3萬套的概率幾乎是沒有了。“盧文曦進(jìn)一步表示。

落戶新政市場(chǎng)影響有限

值得注意的是，有觀點(diǎn)稱9月以來上海樓市的升溫與落戶政策的松動(dòng)有關(guān)。

9月23日，上海發(fā)布《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍評(píng)分辦法》，將之前“以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn)，探索建立對(duì)本科階段為國內(nèi)高水平大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生，符合基本申報(bào)條件可直接落戶”的政策，范圍擴(kuò)大至在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高校”，包括上海交通大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、華東師范大學(xué)四所高校。

對(duì)此，楊雨蕾表示，大學(xué)生落戶政策一是并沒有出細(xì)則，二是公布時(shí)今年應(yīng)屆生已大學(xué)畢業(yè)。“而且也只是說今年的，沒說后面也一直保持這個(gè)政策，所以這對(duì)于目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有太大實(shí)質(zhì)上的影響，只能說有個(gè)預(yù)期。”

嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，落戶政策更多在于信號(hào)意義，因?yàn)楸旧磉@四所高校畢業(yè)生落戶并不困難，但至少說明后續(xù)上海樓市的人口紅利會(huì)增加，這使得2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有升溫的可能。