深圳樓市冰火兩重天：金九“打新”二手房交易量下降

賣了深圳房子，成功在北京買房的方女士，在9月開學前辦理完了交易手續(xù)。這一來一去終于滿足了她多年來的換房心愿。最重要的是，北京和深圳房產(chǎn)交易總價幾乎對等，同樣是三居，均在1000萬元上下，除了買房的手續(xù)費外，方女士幾乎不用多加錢。深圳的房子可以和北京等價交換，這是幾年前她不敢想的事。

今年深圳房價上漲成了全國人民的熱點話題。從7月15日開始，深圳雖然持續(xù)調(diào)控，但是住房需求的基本面沒有改變。恰逢樓市“金九銀十”，在新盤扎堆入市助推下，深圳新房交易量創(chuàng)下今年新高，“打新季”更是成為當下深圳“金九銀十”的關(guān)鍵詞。但與新房不同，受調(diào)控政策的影響，深圳的二手房則走出下行的行情。

新盤扎堆推新，“金九”交易創(chuàng)今年新高

在供需兩旺的助推下，深圳樓市新房市場成交仍然活躍。多個樓盤推出即售罄。9月15日，電建地產(chǎn)洺悅府搖號開盤，對2128個客戶數(shù)據(jù)進行公證搖號，中籌名額只有483個。而9月底，金融街融御華府繼一期火爆開盤售罄后，二期由于參與認籌的購房者較多，則采取預約制認籌。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，從今年前三個季度新房成交累計情況看，深圳共計成交了28832套，同比上漲了9.4%。四個一線城市中，在成交數(shù)據(jù)上，其是唯一上漲的城市。

而從9月單月來看，深圳樓市的成交更有著不同尋常的意義。據(jù)當?shù)孛襟w對深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)分析顯示，9月，深圳新建住宅成交4871套，這樣的交易量創(chuàng)2020年開年以來的月度新高，同時創(chuàng)下了7年“金九”樓市同比成交量的新高。

深圳新房市場成交量走高，與供應活躍密不可分。9月，深圳合計預售6908套新建住宅。從深圳住建局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2020年1-9月，深圳共批準77個新盤預售，預售總套數(shù)達48227套。而截至9月，深圳市新建商品住房及商務公寓在售項目庫存套數(shù)為53717套。

為了備戰(zhàn)中秋、國慶雙節(jié)長假期，新房供應也未間斷。新京報記者從房天下獲悉，僅9月30日一天，就有7個樓盤開盤。明顯高于平時二三個項目開盤的記錄。而在10月，據(jù)當?shù)孛襟w預計潛在還有超20個新盤待入市，“打新”熱潮或?qū)⒊掷m(xù)。

需求減少，二手房成交量持續(xù)下降

與新房成交火熱不同，深圳二手房交易量卻不甚理想。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，深圳成交8820套二手住宅，環(huán)比減少22.1%;成交面積781111平方米，環(huán)比減少19.9%。

在當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，“7·15新政”的頒布，有效引導需求流向新房市場，二手房交易由于較高的稅負、價格高于同片區(qū)新房等多重不利因素，導致二手房市場需求大幅萎縮，成交量下滑。

7月15日成為深圳樓市的轉(zhuǎn)折點。當天，深圳市住建局等多部門聯(lián)合發(fā)布通知，大幅調(diào)整了限購措施，比如規(guī)定深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。該通知自發(fā)布起，很多打算在深圳買房的購房者感嘆，“一覺醒來上車的機會沒有了。”

此外，通知提出，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，“豪宅稅”免征條件增添實際成交總價低于750萬元的限價要求。這些門檻的提高是對二手房市場的直接打擊。

從7月15日通知出臺至今，深圳二手房市場表現(xiàn)最為明顯。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手房成交量環(huán)比下降超過5成，成交均價環(huán)比下跌9.8%。究其原因，深圳新一輪調(diào)控提高了改善群體門檻并限制部分房源流通，對中高端需求的抑制較為明顯。此外，剔除成交結(jié)構(gòu)因素影響，深圳二手房價格指數(shù)漲幅較7月明顯縮小。

調(diào)控新政不斷出臺，過熱態(tài)勢將受到抑制

深圳房價快速上漲，成就了方女士一直以來在兩個城市間騰挪換房的夢想。而對新一輪調(diào)控來襲，方女士很是慶幸從今年春節(jié)開始就考慮賣掉深圳的二手房，否則7月再賣房，就不一定能賣上好價格了。

此前，方女士一直在北京租房，她本想在北京買房，但是考慮到每月的貸款也不少，就遲遲沒有下手。今年春節(jié)回家，她發(fā)現(xiàn)深圳的房價已經(jīng)漲上來了，而北京的房價一再下降，價格差距越來越小，這給了她換房的機會。

不過，這一輪漲價運動始于“小房子，飛于豪宅線，停于調(diào)控”，這是當?shù)孛襟w對于今年深圳房價的總結(jié)。

事實上，很多業(yè)內(nèi)人士認為，深圳有著強大的市場需求。貝殼找房報告顯示，深圳、東莞、廈門移民指數(shù)位列前三，分別居一線、新一線、二線城市首位。其中，深圳近八成房源被外地人買走。

從目前來看，深圳市場新增供需環(huán)比雖然下降，但仍處較高位，由此調(diào)控仍未中斷。9月深圳司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂征求意見稿)》公開征求意見，市場管控力度再升級。

值得關(guān)注的是，8月28日，深圳市住建局局長張學凡公開表示：“新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。”為此，當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士猜測，深圳首當其沖學習新加坡模式，是否意味著長期來看，樓市將“變天”。

不過，從短期來看，貝殼研究院認為，深圳“7·15新政”后，又有“7·29新政”補充，新房成交量增速在調(diào)控升級后短期內(nèi)雖略有回升，但整體調(diào)控從嚴，新房市場年度累計成交面積增速控制在9.4%，套數(shù)增速6.3%，預期后續(xù)深圳過熱態(tài)勢將持續(xù)受到抑制。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 李世輝