業(yè)績(jī)猛增但債務(wù)高企 建發(fā)房產(chǎn)面臨的問(wèn)題有點(diǎn)難

作為去年合約銷售額995.01億元的準(zhǔn)千億房企，建發(fā)房產(chǎn)一直比較低調(diào)。

今年9月18日，建發(fā)第一個(gè)進(jìn)入北京的豪宅項(xiàng)目面世。這個(gè)準(zhǔn)千億房企已經(jīng)進(jìn)入更多的一線城市，銷售業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)了比較大的增幅，千億似乎是一個(gè)唾手可得的目標(biāo)。

據(jù)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 140.69 億元，同比增加84.81%;營(yíng)業(yè)成本99.77億元，同比增加93.02%。其中，凈利潤(rùn)23.74億元，同比增加132.91%，毛利率29.09%，比上年減少3.01個(gè)百分點(diǎn)。銷售方面，建發(fā)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 469.74 億元，同比增長(zhǎng)10.20%。

雖然在宏觀環(huán)境影響下仍能保持逆勢(shì)生長(zhǎng)，建發(fā)卻隱含著土地不足的憂慮。 中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末建發(fā)尚未出售的土地儲(chǔ)備面積為1592.22萬(wàn)平方米，處在TOP50房企土儲(chǔ)量的下游位置。

為了擴(kuò)增土儲(chǔ)，建發(fā)在上半年積極拿地，但獲得土地成本都相對(duì)較高。據(jù)中指院排行榜顯示，建發(fā)以273億元的拿地金額位居第19位，而拿地面積僅163萬(wàn)平方米，位居第48位。

持續(xù)拓展拿地背后，建發(fā)集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建發(fā)國(guó)際，負(fù)債也持續(xù)高企。

土儲(chǔ)規(guī)模不足，頻繁發(fā)債擴(kuò)張

在區(qū)域布局方面，建發(fā)將“布局全國(guó)、區(qū)域聚焦、城市深耕”定為戰(zhàn)略，聚焦在長(zhǎng)三角和海西等區(qū)域，試圖形成在一、二、三線城市強(qiáng)有力的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。中報(bào)顯示，截至上半年建發(fā)在一二線城市的土儲(chǔ)占比為57.89%，三四線城市的占比仍然較高。

在土儲(chǔ)區(qū)域分布中，長(zhǎng)三角占比23.35%，福建占比25.62%，江蘇占比16.21%，廣西占比12.09%。其中一線城市一占比僅為4.46%，建發(fā)集團(tuán)的房地產(chǎn)布局仍以二三線為主。

中原地產(chǎn)房產(chǎn)分析師盧文曦透露，建發(fā)在上海的確有不少項(xiàng)目，但是最近幾年拿地節(jié)奏不穩(wěn)定并且不多。“過(guò)去兩年建發(fā)都只在一線城市拿了一塊地，今年拿了三塊地還算比較正常。比起其他大房企，建發(fā)回歸一線的速度偏慢了。” 盧文曦表示。

但想要在一線城市擴(kuò)張規(guī)模，必然少不了資金的支持。

騰訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示上年度建發(fā)集團(tuán)旗下聯(lián)發(fā)、建發(fā)房產(chǎn)兩個(gè)子公司，累計(jì)發(fā)債95億。上半年發(fā)債金額占比達(dá)到房產(chǎn)板塊總發(fā)債金額的34%。除了公司債，建發(fā)集團(tuán)本期累計(jì)發(fā)行三筆ABS，總計(jì) 30.58億元。

建發(fā)集團(tuán)2020年的中報(bào)顯示，公司負(fù)債總額逐年上升，達(dá)到了2309.84億元，資產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)到了81.19%。

建發(fā)國(guó)際勢(shì)頭兇猛，或?qū)⒊掷m(xù)增收不增利

去年，建發(fā)股份前董事長(zhǎng)張勇峰曾表示：“公司將積極拓展廈門各區(qū)土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，將土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)培育成又一核心主業(yè)。”

盧文曦認(rèn)為，建發(fā)作為廈門的本土企業(yè)，涉足一級(jí)土地開發(fā)算是便利條件，不僅可以拓展新的業(yè)務(wù)板塊、增加盈利，一級(jí)開發(fā)的難度也能夠體現(xiàn)出企業(yè)的綜合實(shí)力。

不過(guò)，還有建發(fā)還有另一層考量。明確表示退出二級(jí)地產(chǎn)開發(fā)，也是為了全力支持子公司建發(fā)國(guó)際發(fā)展。業(yè)務(wù)明確劃分后，建發(fā)國(guó)際主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及新興投資業(yè)務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國(guó)際土地儲(chǔ)備為1039.63平方米，占建發(fā)集團(tuán)土儲(chǔ)的三分之二。建發(fā)集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要實(shí)體仍為建發(fā)國(guó)際。

2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.54億元，同比增長(zhǎng)123.32%。合約銷售金額約257.58億元，比上年同期增長(zhǎng)52.87%。此外，截至上半年，建發(fā)國(guó)際總資產(chǎn)總值達(dá)到了1391.46億元，較2019年年末增長(zhǎng)20.38%。

然而，營(yíng)收快速增長(zhǎng)的建發(fā)國(guó)際卻陷入“增收不增利”的情況。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國(guó)際毛利為6.25億元，毛利率21.89%。去年同期毛利5.19億元，毛利率40.62%。毛利率比去年同期下降18.73個(gè)百分點(diǎn)。

建發(fā)國(guó)際解釋稱，毛利率下降的主要原因是于本期內(nèi)個(gè)別交房結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目毛利率水平，較去年同期交房結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目低。

中報(bào)顯示，建發(fā)房產(chǎn)的凈利潤(rùn)為1.15億，比去年同期的1.89億下降0.74億。凈利潤(rùn)率也由去年同期的14.8%下跌至今年的4%。

凈利大跌的一大原因，是因?yàn)闋I(yíng)銷開支由去年同期的2.1億暴增至4.5億。建發(fā)解釋稱銷售開支增加是由于人員增多以及項(xiàng)目拓展，營(yíng)銷費(fèi)用水漲船高。

然而受今年土地市場(chǎng)的影響，建發(fā)國(guó)際的新增項(xiàng)目利潤(rùn)率并不高。行政總裁林偉國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，今年新拍的地不排除個(gè)別地塊無(wú)法獲得8%的利潤(rùn)。建發(fā)國(guó)際未來(lái)的利潤(rùn)情況不容樂(lè)觀。

負(fù)債方面，年中報(bào)顯示建發(fā)國(guó)際負(fù)債總額達(dá)1212.81億元，負(fù)債率達(dá)87.16%。凈負(fù)債額約442.49億元，比上年底增加28.4%，凈負(fù)債權(quán)益比率約為247.68%。

在高速增長(zhǎng)的背后， 建發(fā)國(guó)際的負(fù)債壓力也不容小覷。由于建發(fā)國(guó)際未來(lái)還有兩三年的業(yè)績(jī)爬坡期，盈利釋放還得等到業(yè)績(jī)爬坡之后。

如何控制好負(fù)債，拓展優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這將會(huì)是建發(fā)國(guó)際未來(lái)面對(duì)的核心問(wèn)題。(作者 | 畢然 編審 | 汪瑞杰)