房企融資難寬松 監(jiān)管要求銀行放貸“只減不增”

近日來，“央行出臺‘345’規(guī)則，旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負債規(guī)模”的消息引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注?！吨袊?jīng)營報》記者采訪多位銀行人士，均表示未收到此文件。一位資深銀行人士表示：“這個文件去年就‘傳’過一遍。”

不過，記者采訪了解到，“控制房企有息負債規(guī)模”已成為銀行開展涉房業(yè)務(wù)的“潛規(guī)則”。中部某城商行金融市場部負責(zé)人坦言：“收到了監(jiān)管指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模只減不增。”

不只銀行收緊了涉房貸，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資也面臨收緊。有消息稱，地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債。

興業(yè)研究認為，此次收緊地產(chǎn)債融資將給最近較熱的土地市場和債券融資市場降溫，通過只允許償還不超過對應(yīng)存量債務(wù)融資工具85%的方式壓降房企杠桿水平，在對房企主要的表外融資方式信托融資嚴(yán)管控后，進一步對房企表內(nèi)債券融資進行管控，貫徹今年5月22日的兩會報告中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

銀行“涉房貸”從嚴(yán)

記者獲得的一張截圖顯示，央行已出臺“345”規(guī)則，旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負債規(guī)模。具體規(guī)則為設(shè)置“三道紅線”：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;二是凈負債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

具體內(nèi)容為，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅-橙-黃-綠”四檔，以有息負債規(guī)模作為融資管理的操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降一檔，上限增加5%。

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

對于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。

這一消息引起金融圈和地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士，均表示未收到這一文件。不過，已有房地產(chǎn)企業(yè)提前按照“345”規(guī)則提到的要求內(nèi)控。

“345”規(guī)則對房地產(chǎn)企業(yè)的負債率、現(xiàn)金流提出較高要求。某央企地產(chǎn)投資負責(zé)人表示：“我們早就開始內(nèi)控這些事兒了。”

值得注意的是，盡管未收到上述“345”規(guī)則的文件要求，銀行對房企融資政策也一直沒有放松。

某股份行人士表示，今年對地產(chǎn)融資一直收緊，對房企銷售排名、項目區(qū)域都限制很嚴(yán)。

上述受訪中部某城商行金融市場部負責(zé)人告訴記者，該行收到了監(jiān)管指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模“只減不增”。

華東上市農(nóng)商行投行部高管表示：“受監(jiān)管要求限制，農(nóng)商行投資業(yè)務(wù)禁止涉房。目前我行只有一些按揭貸款和表內(nèi)開發(fā)貸款可以做。但是根據(jù)監(jiān)管要求，此類貸款余額不能超過所有貸款余額的4%。”

與此同時，監(jiān)管部門也在嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市風(fēng)險。記者梳理銀保監(jiān)會下發(fā)的罰單發(fā)現(xiàn)，個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、違規(guī)發(fā)放開房貸、同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金、同業(yè)投資資金違規(guī)用于土地儲備開發(fā)等都是“違規(guī)高發(fā)區(qū)”。

銀保監(jiān)會召開的2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經(jīng)營卷土重來。

房企融資面臨較大壓力

除銀行信貸外，房地產(chǎn)企業(yè)的信用債等融資渠道也有所收緊。

針對媒體報道提到的“地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債”這一消息，記者從一位地產(chǎn)融資人士處得到印證。該人士告訴記者：“現(xiàn)在是一刀切8.5折借新還舊，意思就是交易所和協(xié)會都由此前100%借新還舊變成了私募債按照一年期到期的8.5折給批文，公募債按照兩年期到期的8.5折給批文。指導(dǎo)是說針對所有住宅地產(chǎn)，不過商業(yè)地產(chǎn)在審批過程中大概率也會受到類似影響。這個沒有具體文件，只是窗口指導(dǎo)。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企境內(nèi)債、美元債、信托到期量超過1.5萬億元，今年下半年房企將進入償債高峰期。興業(yè)研究指出，在房地產(chǎn)融資政策進一步收緊的情況下，房企之間信用資質(zhì)分化將加劇，房企的項目銷售和回款將變得更加重要，信用分析時需進一步加強對經(jīng)營性現(xiàn)金流的分析和預(yù)測。土儲質(zhì)量好、項目去化率高、負債結(jié)構(gòu)合理的房企預(yù)計將獲得更多金融機構(gòu)和投資者的青睞;而資產(chǎn)質(zhì)量不佳、流動性緊張、杠桿率較高的房企預(yù)計基本面會進一步惡化，尾部房企融資壓力將越來越大，信用風(fēng)險將進一步提升。

植信投資研究院高級研究員馬泓接受記者采訪時表示，龍頭房企杠桿水平相對較低，短期償債能力最好。從凈負債來看，一季度盡管負債率水平較2019年有所上升，但總體保持在100%以內(nèi)，長期債務(wù)風(fēng)險可控，尤其像萬科、招商其凈負債率都控制在30%～40%，整體負債率處于較低水平。同時，龍頭企業(yè)2020年一季度現(xiàn)金流動負債比為1.2，保利、萬科該指標(biāo)都接近2，顯示出比較強的現(xiàn)金流管控能力。相較之下，中小型房企財務(wù)能力相對較弱。2020年一季度現(xiàn)金流動負債比，從2019年末的1.3降至0.9，部分企業(yè)甚至低于0.5，短期償債壓力較大。

中國人民銀行2020年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末下降0.8個百分點，增速連續(xù)23個月回落;房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。

談及未來房企融資展望，馬泓向記者分析，短期來看，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資保持較強的監(jiān)管壓力。從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)需要進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場主體結(jié)構(gòu)將更為合理，行業(yè)集中度可能進一步上升，部分小型房企將逐步退出市場。規(guī)模相對較大、資金管控能力更強的房地產(chǎn)公司，可能將獲得更多金融支持，包括傳統(tǒng)銀行信貸、國內(nèi)外債券融資和其他渠道多元化的融資方式。而對于財務(wù)管理能力相對較差、運作不夠規(guī)范的房企，監(jiān)管部門可能會給予更為嚴(yán)格的管控。

(記者 郝亞娟 張榮旺 編輯：朱紫云 校對：顏京寧)