7月土地市場(chǎng)熱度稍減 杭北上廣依舊“高燒不退”

前7月，杭州、北京、上海、廣州4個(gè)城市土地出讓金均突破千億元，成為土地市場(chǎng)強(qiáng)大“熱源”，并且近期仍有地王出現(xiàn)，熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。

7月份，土地市場(chǎng)熱度略微消退，但這一市場(chǎng)上的“火爐”城市高溫不減。

近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了7月土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，雖然土地市場(chǎng)整體的溢價(jià)率、樓面價(jià)格等依舊出現(xiàn)小幅上漲，但漲幅均有回落。不過(guò)，前7月依然有杭州、北京、上海、廣州等4個(gè)城市賣(mài)地超千億，成為土地市場(chǎng)強(qiáng)大“熱源”，并且近期仍有地王出現(xiàn)，熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。

多位分析人士均指出，7月地市仍然保持較高熱度，但總體來(lái)看，成交量、地價(jià)和溢價(jià)率的向上動(dòng)能已明顯減弱，未來(lái)幾個(gè)月或降溫。

4城賣(mài)地過(guò)千億

杭州、上海、北京、廣州成為土地市場(chǎng)上的四大“火爐”。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，前7月，上述四座城市的土地出讓金均突破千億元，分別達(dá)到1947億、1645億、1311億和1214億元，同比增速分別為19%、107%、39%和49%。

其中，杭州已連續(xù)三年高居全國(guó)土地出讓金的榜首，2016年至今，其土地出讓金額累計(jì)已超過(guò)萬(wàn)億元。2016年，杭州土地出讓金翻倍增長(zhǎng)，達(dá)到1612億元，2017年則首度超過(guò)2000億元，此后兩年也持續(xù)高居土地出讓金榜首，遠(yuǎn)超其他城市。

另外，北上廣這三大“火爐”也持續(xù)增溫。上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗。其中，上海市楊浦區(qū)江浦社區(qū)某地塊，在7月最后一個(gè)工作日，經(jīng)過(guò)近百輪的激烈爭(zhēng)奪，以62.9億元成交總價(jià)成為上海年內(nèi)單價(jià)地王。其溢價(jià)率達(dá)到38.32%，超出上海7月平均溢價(jià)率15個(gè)百分點(diǎn)。

到了8月初，北京土地市場(chǎng)接棒，一宗不限地價(jià)的宅地被中海以79億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)23%，成為北京年內(nèi)成交總價(jià)最高的地塊，該宗宅地同時(shí)躋身北京住宅歷史總價(jià)第六名。

不過(guò)，盡管幾大“火爐”依舊高溫，全國(guó)數(shù)據(jù)卻相對(duì)平和。從最能衡量土地市場(chǎng)的溢價(jià)率和價(jià)格等數(shù)據(jù)來(lái)看，土地市場(chǎng)依舊高溫，但漲幅有所消減。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為6041元/平方米，價(jià)格再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.2%，不過(guò)漲幅明顯收窄;土地成交溢價(jià)率為16.3%，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅同樣明顯減小。

對(duì)此，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出，從拿地區(qū)域與城市來(lái)看，二線(xiàn)城市是房企布局重點(diǎn)，城市群以長(zhǎng)三角熱度最高。50家代表房企二線(xiàn)城市拿地面積占比為52.8%，長(zhǎng)三角城市群拿地面積占比為28.3%。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市保持了較快的供地節(jié)奏，同時(shí)優(yōu)質(zhì)土地的大量入市也帶動(dòng)了價(jià)格上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，一線(xiàn)城市累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積同比上升59.3%。7月當(dāng)月的樓面價(jià)也同比上漲37.2%。同時(shí)，7月溢價(jià)率為14.6%，同比去年增長(zhǎng)9.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上月增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)。

二三線(xiàn)城市則相對(duì)穩(wěn)定。其中二線(xiàn)城市7月累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積，同比下滑9.4%，當(dāng)月樓面價(jià)同比下降0.7%;三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的兩個(gè)數(shù)據(jù)則分別為下降0.8%和上漲5.7%。

下半年政策或收緊

從企業(yè)端來(lái)看，拿地?zé)崆榈姆只€在持續(xù)。多位分析人士指出，下半年土地市場(chǎng)持續(xù)火熱的可能性不大。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企中，31家房企逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，如奧園、融信、綠城、龍光前7個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上，但也有世茂、建業(yè)等房企前7個(gè)月月均拿地金額較去年減少50%以上。

中指研究院還指出，部分房企7月拿地規(guī)模比今年前期下降明顯。50家代表房企中，有24家在7月拿地金額低于前6個(gè)月的均值，其中陽(yáng)光城等9家企業(yè)的下滑幅度超過(guò)50%。

黃瑜指出，在經(jīng)歷過(guò)二季度的充足補(bǔ)充后，50家代表房企7月拿地規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)。結(jié)合銷(xiāo)售來(lái)看的話(huà)，50家代表房企拿地強(qiáng)度有所減弱，拿地銷(xiāo)售比均值同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，也有頭部房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，從中央近期的表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)政策收緊可能性加大，尤其是部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“地王”，可能已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)的重視，政策變動(dòng)可能會(huì)影響下半年的土地市場(chǎng)。

7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，不僅重申堅(jiān)持“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)，還特別提出，要抓緊建立住宅用地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，定期公開(kāi)各地土地儲(chǔ)備和已出讓土地建設(shè)進(jìn)展情況，接受社會(huì)監(jiān)督。

7月末以來(lái)，南京、東莞先后發(fā)布政策，提出住宅用地通過(guò)招拍掛出讓需配建一定比例安居房，深圳也出臺(tái)政策，減少商業(yè)用地比例，增加居住用地比例。

天風(fēng)證券認(rèn)為，未來(lái)供應(yīng)增加或成為趨勢(shì)，從深圳等地的調(diào)整來(lái)看，從土地的供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)結(jié)構(gòu)，加大住宅供應(yīng)。對(duì)于土地供應(yīng)不足的城市，或許未來(lái)從供應(yīng)端的調(diào)節(jié)會(huì)成為重要趨勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰也指出，二季度土地市場(chǎng)較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，但量?jī)r(jià)向上的動(dòng)能已經(jīng)明顯減弱，隨著調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾個(gè)月40城地市量?jī)r(jià)將有所回落。