關(guān)注民生 服務(wù)社會(huì) 發(fā)掘真相 傳播價(jià)值 感謝您瀏覽江蘇蘇訊網(wǎng)。 歡迎投稿:郵箱724922822@qq.com 客服電話:025-86163400 18061633398

房地產(chǎn)“搶收潮”持續(xù) 房企以價(jià)換量維系現(xiàn)金流

房企以價(jià)換量維系現(xiàn)金流
2020-06-08 10:40 來(lái)源: 編輯:騰訊網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

近一段時(shí)間雖然市場(chǎng)有所升溫,但房企對(duì)外投資的力度也在加大,很多企業(yè)的現(xiàn)金流警報(bào)并未解除。加之市場(chǎng)走勢(shì)仍然存在不確定性,未來(lái)一段時(shí)間,加大銷售、保衛(wèi)現(xiàn)金流仍將是企業(yè)的戰(zhàn)略重心。

房地產(chǎn)資金鏈缺口,正被努力填補(bǔ)。

近日,上市房企陸續(xù)發(fā)布2020年5月銷售業(yè)績(jī)。隨著新冠肺炎疫情影響逐漸減弱,房企5月的銷售規(guī)模繼續(xù)攀升,甚至超過(guò)去年同期。在此過(guò)程中,以價(jià)換量的現(xiàn)象較為普遍,凸顯出房企為促進(jìn)銷售而做出了主動(dòng)調(diào)整。

頭部房企中,萬(wàn)科、恒大、碧桂園的銷售規(guī)模都高于去年同期。其中,恒大已連續(xù)三個(gè)月銷售規(guī)模突破600億。但恒大的讓利力度也不小,今年前5月,恒大的銷售均價(jià)為9069元/平方米,同比下降15.6%。

不過(guò),大部分房企前5月的累計(jì)銷售規(guī)模仍低于去年同期。

銷售回款是房企現(xiàn)金流的主要來(lái)源之一。某20強(qiáng)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,近一段時(shí)間雖然市場(chǎng)有所升溫,但房企對(duì)外投資的力度也在加大,很多企業(yè)的現(xiàn)金流警報(bào)并未解除。加之市場(chǎng)走勢(shì)仍然存在不確定性,未來(lái)一段時(shí)間,加大銷售、保衛(wèi)現(xiàn)金流仍將是企業(yè)的戰(zhàn)略重心。

犧牲利潤(rùn)率

為對(duì)沖新冠肺炎疫情的影響,恒大從今年2月開(kāi)始就大力推動(dòng)網(wǎng)上銷售,并實(shí)施了廣泛的價(jià)格優(yōu)惠。今年2月至5月,恒大的月度合約銷售額分別為447.3億元、621億元、652億元、602億元。

今年前5月,恒大累計(jì)合約銷售金額2727.9億元,同比增長(zhǎng)約17.8%;累計(jì)合約銷售面積3007.9萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)四成。

今年前5月,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1575.5萬(wàn)平方米,合同銷售金額2471.1億元,均比去年同期有所下滑。但5月單月,萬(wàn)科的合同銷售金額為612.8億元,同比增長(zhǎng)5.67%。

碧桂園在今年1-5月共計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額2059.9億元,同比下降7.03%。但5月單月的權(quán)益銷售額為561.1億元,同比增長(zhǎng)3.29%。

上述房企在5月普遍實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng),與市場(chǎng)的恢復(fù)密不可分。由于疫情推遲了需求釋放、五一小長(zhǎng)假和房貸利率下滑等原因,多個(gè)城市的房地產(chǎn)成交量明顯升溫,杭州、成都、南京的部分項(xiàng)目,一度出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況。

與此同時(shí),在已經(jīng)發(fā)布銷售簡(jiǎn)報(bào)的房企中,價(jià)格讓步較為普遍,這也被認(rèn)為是刺激交易的另一個(gè)原因。

除恒大、碧桂園等頭部房企外,佳兆業(yè)在5月的平均售價(jià)約為15005元/平方米,同比下降約22.2%。今年前5月,佳兆業(yè)的平均售價(jià)同比下降約14.8%。

今年前5月,旭輝的合同銷售均價(jià)約為16600元/平方米,比去年全年的16700元/平方米略有下降。正榮在前5月的銷售均價(jià)為15300元/平方米,略低于去年全年的15500元/平方米。此外,合景泰富、富力的銷售價(jià)格,均低于去年年末的水平。

分析人士普遍認(rèn)為,價(jià)格讓步有助于刺激銷售,但會(huì)使房企的利潤(rùn)率繼續(xù)下滑。Wind的統(tǒng)計(jì)顯示,2020年第一季度,申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊整體銷售凈利潤(rùn)率為8.73%,同比下降4.40個(gè)百分點(diǎn)。

但總體來(lái)看,房企的銷售缺口仍然存在。

易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示,今年5月,TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售金額(全口徑)10915.4億元,環(huán)比增長(zhǎng)21.3%,同比增長(zhǎng)12.2%。但累計(jì)來(lái)看,2020年1-5月,TOP100房企的銷售規(guī)模仍比去年同期下降了7.9%。

促回款仍是首選

“與其說(shuō)是抓銷售,不如說(shuō)是抓回款。”前述房企人士表示,近幾個(gè)月,房企采用各種方式刺激銷售,首要目的并非完成銷售目標(biāo),而是維持現(xiàn)金流。

據(jù)悉,近幾個(gè)月由于銷售受阻,房企的資金鏈普遍受到影響。為此,企業(yè)普遍收縮了投資規(guī)模,各別房企還通過(guò)降薪、裁員等舉措來(lái)縮減內(nèi)部開(kāi)支。4月以來(lái),市場(chǎng)逐漸升溫,但由于前期的銷售缺口較大,企業(yè)的資金鏈警報(bào)仍未完全解除。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金47004億元,同比下降10.4%。其中,占資金來(lái)源四成以上的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng),分別下降18.9%和5.4%。

前述房企人士稱,他所在的公司,將回款率目標(biāo)定在85%以上,而且是必須完成的“硬指標(biāo)”。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,目前多數(shù)房企對(duì)回款率的要求在80%以上。

實(shí)際上,降價(jià)銷售的目的之一,也是實(shí)現(xiàn)資金的快速到賬。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到,“簽約優(yōu)惠”、“首付優(yōu)惠”等促銷,在近期被大量使用。主要表現(xiàn)為,簽約時(shí)間越短,折扣力度越大;首付比例越高,折扣力度越大,全款支付的優(yōu)惠力度最大。

“這段時(shí)間,因?yàn)閮r(jià)格有優(yōu)勢(shì),很多項(xiàng)目上的全款支付比例確實(shí)在增加。”該人士表示。

進(jìn)入5月,優(yōu)質(zhì)地塊頻繁推出,刺激土地市場(chǎng)迅速升溫。雖然房企的對(duì)外投資依舊謹(jǐn)慎,但其現(xiàn)金流壓力正不斷增大。

易居克而瑞指出,在市場(chǎng)銷售轉(zhuǎn)暖、融資環(huán)境略放松、熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)放量等多因素影響下,5月成為房企拿地的小高峰,TOP50房企中近半數(shù)投資金額超過(guò)50億元。其中,碧桂園、中海、世茂、旭輝等企業(yè),5月單月拿地金額幾乎接近前四月之和。

“投資強(qiáng)度在逐步加碼。”易居克而瑞認(rèn)為,“為了保證資金安全,抓銷售、促回款,彌補(bǔ)銷售空缺仍是房企未來(lái)一到兩個(gè)季度的首選任務(wù)。”

對(duì)于房企來(lái)說(shuō),近期的市場(chǎng)雖然火熱,但機(jī)會(huì)可能稍縱即逝。國(guó)信證券認(rèn)為,近期的銷售升溫,既有供給增加的驅(qū)動(dòng),又有填補(bǔ)疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變,市場(chǎng)面對(duì)的仍然是銷售“下坡”。

該機(jī)構(gòu)表示,4月和5月的銷售的確明顯好轉(zhuǎn),但這并不改變銷售下行周期的方向,預(yù)計(jì)今年的(全國(guó)商品房)銷售規(guī)模仍將有10%的降幅。

原文地址:https://new.qq.com/omn/20200605/20200605A00N5J00.html
江蘇蘇訊網(wǎng)客服:025-86163400
【責(zé)任編輯:陸超】

江蘇蘇訊網(wǎng)版權(quán)及免責(zé)聲明:凡本網(wǎng)注明“來(lái)源:XXX(非江蘇蘇訊網(wǎng))”的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。 如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問(wèn)題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的,本網(wǎng)按規(guī)定給予一定的稿費(fèi)或要求直接刪除,請(qǐng)致電025-86163400 ,聯(lián)系郵箱:724922822@qq.com。

圖片新聞
熱點(diǎn)資訊
熱點(diǎn)聚焦