5月樓市升溫透視：“萬人搖號”背后的價格倒掛

從今年3月中下旬以來，房地產市場就從新冠肺炎疫情中逐漸復蘇。“萬人搖號”是如何出現(xiàn)的?二手房升溫對整體市場的帶動作用有多大?在種種表象背后，樓市回暖的真相究竟如何?

5月末，杭州的“遠洋西溪公館”項目領出一批房源(959套)的預售證，共吸引了5萬家庭報名。由于申請人數(shù)太多，開發(fā)商不得不包下網吧，24小時不間斷審核購房資質。按照這一比例，該項目的中簽概率不足2%。

近日，杭州樓市因這則消息火了一把。樓市從疫情中的復蘇，也似乎由此得到了明證。

5萬多人搖號的現(xiàn)象確屬罕見，但拋開這一極端個案，近期南京、成都等地也出現(xiàn)了“萬人搖號”的現(xiàn)象。對比其釋放的房源量，這些項目的中簽率多在5%以下。

二手房交易的升溫同樣明顯，雖不及新房明顯，但個別優(yōu)質房源快速成交，且近期二手房交易價格出現(xiàn)明顯上漲。

從今年3月中下旬以來，房地產市場就從新冠肺炎疫情中逐漸復蘇。“萬人搖號”是如何出現(xiàn)的?二手房升溫對整體市場的帶動作用有多大?在種種表象背后，樓市回暖的真相究竟如何?

個別新房項目“萬人搖號”

遠洋西溪公館項目位于杭州未來科技城，據(jù)了解，該項目于2009年拿地，股東也經歷過變更。由于開發(fā)周期較長，如今項目周邊的二手房價格約在3.5萬-4萬元/平方米之間，而該項目最高限價才2.8萬元/平方米。

出于穩(wěn)定房價的考慮，杭州一直對新房項目的備案價格有所限制。近幾年來，杭州二手房價格不斷攀升，但對新房價格的限制并未明顯放松。這就使得在部分區(qū)域，新房和二手房價格出現(xiàn)一定的“倒掛”。

杭州某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，近幾年，杭州曾多次出現(xiàn)過新房和二手房價格倒掛的現(xiàn)象，購房者則抱著“買到就賺到”的心態(tài)進行搶購。

對于該項目的火爆，該人士還表示，未來科技城屬于杭州的新區(qū)，定位于發(fā)展高新產業(yè)的人才特區(qū)。近些年，杭州不斷在降低落戶門檻吸引人才，這一片區(qū)是最大的受益者。

21世紀經濟報道記者調查發(fā)現(xiàn)，近期同樣出現(xiàn)“萬人搖號”的南京、成都，均有著類似的價格倒掛現(xiàn)象。

5月初，成都川發(fā)天府上城項目正式進行搖號，釋放的房屋套數(shù)為786套，而參與搖號的人數(shù)達到了4萬。據(jù)了解，該項目的定價為1.1萬-1.4萬元/平方米，而周邊的二手房單價已經超過了1.6萬元/平方米。

因一二手房價格倒掛，今年以來，成都共有6個項目出現(xiàn)“萬人搖號”的局面，除一個項目的中簽率在8%外，其余項目的中簽率均不足5%。

但成都本地的房地產從業(yè)者指出，成都本地的人才引進政策，以及疫情期間積壓的需求釋放，也是促成需求釋放、新房交易升溫的重要原因。

“從全國范圍來看，‘萬人搖號’仍然只是個案。”上海易居房地產研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，新房市場確實在逐步回暖，但熱銷現(xiàn)象主要存在于熱點一二線城市，僅限于價格有明顯優(yōu)勢的少數(shù)項目。總體來看，市場上仍有大量去化率不高的項目存在。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，66城新房市場合計成交套數(shù)與成交面積累計降速分別為21.9%、20.0%。也即，雖然部分項目受關注較高，但目前新房交易量僅恢復到去年同期的八成左右。

二手房量價齊升

在價格受限較少、交易更為連續(xù)的二手房市場，情況如何?

貝殼研究院指出，今年5月，重點18城鏈家二手房成交量環(huán)比增長15.2%，同比增長42%。5月成交量達到去年月度成交最高水平(2019年3月)的98%。

“疫情對市場的影響在逐步減少。”該機構認為，5月二手房交易量的大幅增長，與疫情推遲了需求的釋放、“五一”小長假便利期和房貸利率下降影響購房者預期有關。

目前已有30多個城市的二手房交易規(guī)模超過新房，均為熱點一二線城市。因此，二手房交易不僅被認為更能反映市場的真實情況，而且對該城市的總體成交規(guī)模有著重要影響。

以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，2020年5月，北京二手房網簽規(guī)模為1.6萬套，環(huán)比增長39%、同比增長75%。算上新房交易4172套的規(guī)模，5月北京商品房交易規(guī)模突破2萬套，達到了2017年“317新政”之后的最高點。

其中，5月29日，北京二手房單日交易規(guī)模破千套，這也是2019年3月之后的首次。

5月北京樓市升溫，與西城區(qū)教改新政引發(fā)學區(qū)房交易量上升有關。但即便拋開這一因素，北京市場的升溫仍然明顯。貝殼研究院指出，5月北京二手房房源成交周期為139天，比4月縮短22天。

嚴躍進認為，與很多南方城市相比，北京因疫情防控的要求，市場恢復較晚，5月是需求釋放最明顯的月份。他表示，深圳等部分率先回暖的城市，交易規(guī)模已經出現(xiàn)下滑。

根據(jù)21世紀經濟報道記者調研，成交周期縮短、交易量上升、好房源遭遇搶購，成為近期熱點城市二手房交易中的普遍現(xiàn)象，這也推動了交易價格的提升。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，2020年5月，100個重點城市二手住宅市場均價為15208元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比上漲1.33%，漲幅均有所擴大。其中，一線城市5月二手住宅均價達到61279元/平方米。

市場仍在“下坡”

雖然復蘇勢頭強勁，但在多數(shù)機構看來，由多重因素促成的5月樓市升溫，很可能難以持續(xù)。

上海易居房地產研究院指出，從5月各城市表現(xiàn)來看，已有蘇州、揚州、成都、無錫等4個城市成交量環(huán)比下降。此外，二手房市場最先火熱的深圳、南京和杭州，環(huán)比增速也大幅回落。這也說明，本輪需求的釋放力度相對有限，很難對市場形成持續(xù)的支撐。

該機構指出，在今年經濟下行壓力加大、政府工作報告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點城市二手房交易難以維持目前的活躍度。

那么，若價格倒掛的現(xiàn)象繼續(xù)存在，需求會否轉移到新房市場?前述杭州房企人士認為，就杭州的情況而言，除非(有價格優(yōu)勢的)新房供應量大幅增加，否則市場的熱度也很難持續(xù)。

他表示，根據(jù)以往的經驗，當一波“行情”后，市場降溫的速度通常會很快。而且“萬人搖號”只發(fā)生在個別項目上，總體來看，杭州的市場需求并沒有明顯增加。

嚴躍進也認為，從多個城市松綁調控“一日游”、監(jiān)管層嚴控信貸資金進入房地產等做法來看，目前政策端沒有明顯的放松，未來需求的釋放力度不會太大。再加上傳統(tǒng)淡季即將到來，因此，市場很可能在6月以后出現(xiàn)小幅降溫。

國信證券表示，4月和5月銷售的確明顯好轉，但這并不改變銷售下行周期的方向，預計今年的銷售規(guī)模仍將有10%的降幅。

“在不考慮疫情的情況下，銷售本已處在下行周期。”國信證券稱，近期的銷售升溫，既有供給增加驅動，又有填補疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變，“填坑”完成后，市場面對的仍然是銷售“下坡”。