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5月15日，北京土拍如期而至。朝陽(yáng)東壩和大興采育各推1宗宅地，雙雙成交，總額達(dá)33.55億元。

這33.55億元雖不及上周分鐘寺一塊地價(jià)格的半數(shù)，但卻上演了一場(chǎng)冰與火之歌。

多年不見商品房地塊的朝陽(yáng)東壩，今日推出了1104-613、614地塊。最終被旭輝+金地+首開以20.55億的底價(jià)拿下，溢價(jià)率0%。看來，稀缺并不一定能獲得青睞。

而地處六環(huán)外的大興區(qū)采育01-0129、01-0115地塊，則拍出了31.98%的高溢價(jià)率。所以，以地段論熱度似乎也不全對(duì)。

但不論是熱還是涼，這兩塊地的表現(xiàn)都不算意外。

東壩限競(jìng)房地塊本來是三兄弟，不過1104-611地塊、1104-612地塊均被中止出讓。僅剩的1104-613、614地塊在開拍前獲得1次報(bào)價(jià)，又由于遠(yuǎn)洋未到場(chǎng)，地塊并未進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，這才以底價(jià)花落旭輝+金地+首開聯(lián)合體。

五環(huán)外的東壩，因?yàn)榈谒氖桂^區(qū)的規(guī)劃以及臨近首都機(jī)場(chǎng)，曾備受青睞，一度成為豪宅聚集地。恒大華府、和光塵樾等豪宅單價(jià)基本在8萬(wàn)/㎡左右，高者可達(dá)10萬(wàn)/㎡。

如今缺商品房地塊的東壩，好不容易推了3宗宅地，還是限競(jìng)房，卻如此的冷，價(jià)格的責(zé)任不可推卸，因?yàn)楹芨?。按?guī)定，地塊中未來商品房銷售均價(jià)69422元/㎡，最高單價(jià)76364元/㎡。在北京整個(gè)限競(jìng)房市場(chǎng)中，這個(gè)價(jià)格排在第六，前五位基本二、三環(huán)的項(xiàng)目。雖有一個(gè)五環(huán)外的華樾北京，但該項(xiàng)目是在望京，還有阿里總部的利好輻射。而這是五環(huán)外的東壩遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不了的。

雖然未來有3號(hào)線和12號(hào)線雙地鐵加持，但近7萬(wàn)的單價(jià)，對(duì)于東壩來說，價(jià)格還是高于價(jià)值。未來會(huì)有多少購(gòu)房者買單，房企或許都不能確定，所以拿地?zé)崆樽匀徊粫?huì)高。

從周邊配套看，地塊的教育還算可以。3公里范圍內(nèi)有首都師范大學(xué)朝陽(yáng)小學(xué)、樓梓莊中心小學(xué)、東北師大附屬中學(xué)和北京中學(xué)(東壩校區(qū))等。并且1104-614地塊還將建成一個(gè)幼兒園。不過醫(yī)療資源稍顯匱乏，多為社區(qū)服務(wù)站和普通醫(yī)院。日常商業(yè)配套有永輝超市和物美超市等。

成熟的東壩，還需等待時(shí)日。

稍后拍出的大興區(qū)采育01-0129、01-0115地塊則要比東壩地塊熱鬧的多。

首開+路勁、北京城建+興創(chuàng)兩大聯(lián)合體鏖戰(zhàn)34輪，最終首開+路勁更勝一籌，以13億拿下，溢價(jià)率更超過了30%。

六環(huán)外的采育，宅地溢價(jià)率超30%，這樣的成績(jī)對(duì)于其他六環(huán)外板塊來說，或許高不可攀。但對(duì)于采育來說卻也不算意外。

一是，大興機(jī)場(chǎng)給南城帶來的輻射力不可小覷。南城范圍內(nèi)，采育等六環(huán)外板塊因?yàn)閮r(jià)格低是名副其實(shí)的洼地。這其中，采育還是唯一一個(gè)低密墅區(qū)。比如今日拍出的采育地塊，不限價(jià)，1.05的容積率就決定未來將建成低密的別墅產(chǎn)品。

二是，地塊總價(jià)低，房企資金壓力不大。采育地塊起始價(jià)9.85億，對(duì)于有土儲(chǔ)目標(biāo)的開發(fā)商來說，這個(gè)門檻不算高。

三是，兩年來采育拍出的別墅地塊，溢價(jià)率一直不低。不論是2018年拍出的城建地塊、住總地塊，還是今年2月拍出的京能地塊，溢價(jià)率均在25%以上，住總地塊甚至達(dá)到了49.3%。

今日地塊雖處在采育鎮(zhèn)的城區(qū)位置，生活配套、交通條件都不算差。但板塊的高供應(yīng)也決定了它未來去化壓力不會(huì)小。除去今年新拍出的兩宗地，就已入市的住總?cè)缭汉蛯捲簢?guó)譽(yù)府兩項(xiàng)目來看，總量就在1200套左右，但它們的去化僅在50套左右。

采育的別墅去化之路，任重道遠(yuǎn)。