一二線市場回暖顯著 樓市“小陽春”姍姍來遲

剛剛過去的五一假期，熱點一二線樓市出現(xiàn)強力復(fù)蘇勢頭。隨著疫情期間壓抑的需求逐漸釋放，除武漢等少數(shù)城市外，多數(shù)熱點城市的商品房交易規(guī)模都高于往年同期。其中，受西城區(qū)教改新政影響，北京二手房交易出現(xiàn)量價齊升的局面。

這種趨勢在過去兩個月間就已初現(xiàn)端倪。隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，大部分城市從3月中下旬就已啟動復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，土地交易、工地施工、售樓處開放等環(huán)節(jié)，也多始于此時。到4月，房地產(chǎn)業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動已基本恢復(fù)。

供應(yīng)恢復(fù)，加上需求釋放，常見于3月至5月的樓市“小陽春”，到今年4月下旬才真正開啟。這種熱點的后延，很有可能使今年的市場格局不同于以往。

“5、6月份的這波行情太重要了。”福建一房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，企業(yè)必須抓住機會“解渴”。否則，當現(xiàn)金流連續(xù)好幾個月走弱時，“開發(fā)商就會失去主動權(quán)”。

市場回暖之路

本輪市場的升溫，雖源于新冠肺炎疫情逐漸得到控制，但在這背后，政策驅(qū)動的因素同樣不可忽視。

在疫情暴發(fā)初期，各級政府部門就出臺了相關(guān)的合理化政策，如緩交土地出讓金、延緩繳納稅費等。到4月，政策開始在供需兩端同時發(fā)力，既強調(diào)加大供應(yīng)，又對需求進行刺激。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年1-4月，各地合計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策238次，比去年同期增加45%。其中，4月單月出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策67次。

該機構(gòu)指出，從政策內(nèi)容看，救企與救市成為兩大特點。其中，“救企”的政策內(nèi)容集中在放松土地出讓金的繳納、加快預(yù)售等。“救市”的政策中，雖然降低首付、松綁限購的內(nèi)容大都被叫停，但補貼購房、人才落戶新政的手段，仍然對市場有積極的影響。

上海易居研究院的統(tǒng)計顯示，今年4月，100個重點監(jiān)測城市的商品房成交量已經(jīng)達到去年同期的7成以上。其中，熱點一二線城市的升溫幅度較為明顯，部分城市的成交量已經(jīng)超過去年同期。

58同城、安居客指出，疫情期間積壓的需求在4月份得到集中釋放，2020年4月全國找房熱度環(huán)比上漲10.9%。該機構(gòu)還指出，4月份購房者信心指數(shù)為102.7，環(huán)比上升1.8%。有44.5%的購房者認為2020年是買房的好時機。

到五一假期，需求釋放疊加政策刺激，使得市場交易繼續(xù)恢復(fù)，一些熱點城市的表現(xiàn)尤其亮眼。

2020年5月1日至5日，北京市新建商品住宅成交套數(shù)達到725套，同比增長225%。日均銷量145套，創(chuàng)下2016年后同期最高紀錄。同期，北京二手房成交量翻倍。受西城區(qū)“多校劃片”政策影響，西城區(qū)的金融街和德勝片區(qū)的交易增長尤其明顯。

西城區(qū)交易量的升溫，也拉高了整個北京二手房的交易均價。據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，五一假期，北京鏈家平均成交均價為63530元/平方米，比4月的交易價格有明顯提升。

最晚復(fù)工的武漢，市場也有明顯升溫。據(jù)武漢市房管局數(shù)據(jù)顯示，五一期間(5月1日至4日)，武漢新建商品住房成交743套，已恢復(fù)至去年同期926套的80%水平。

保衛(wèi)現(xiàn)金流

在此輪市場升溫中，開發(fā)商大多奉行“現(xiàn)金為王”的宗旨，在加大營銷力度的同時，繼續(xù)實施以價換量。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，4月開始，房企的線下營銷正逐步恢復(fù)，但線上端營銷力度依舊不減。折扣方面，恒大集團讓利幅度較大，全國619個樓盤讓利優(yōu)惠，最高達到8.1折優(yōu)惠。雖然部分房企也有跟進，但總體折扣仍與3月持平，在9折左右。

其中，為了進一步提升回款去化庫存，很多企業(yè)推出了全款折上折的優(yōu)惠。

前述福建房企人士表示，一季度房企的現(xiàn)金流大受影響，加上土地市場升溫，拿地支出增加，企業(yè)“抓回款”的緊迫性大大提高。他表示，最少到今年6月份，企業(yè)都要圍繞著“回款”大做文章。

現(xiàn)金流的重要性，還體現(xiàn)在土地市場。今年3月和4月，很多城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，并引發(fā)企業(yè)爭搶。4月，佛山、成都、福州、天津等城市，以及“長三角”區(qū)域的多個城市，都出現(xiàn)了土地高價成交的情況，個別地塊的競價次數(shù)超過百輪，溢價率超過100%。

“按照慣例，好地塊一般都在下半年推。”北京某大型房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，近期大量優(yōu)質(zhì)地塊推出，使企業(yè)有些始料未及。但由于各家企業(yè)年初的拿地預(yù)算都相對充足，因此對土地的爭搶也較為激烈。

上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的31家典型房企，4月共花費2163億元進行拿地，環(huán)比上升117%;其中，9家房企單月拿地金額超百億。由于其中過半數(shù)地塊位于一二線城市，導(dǎo)致其平均成交樓面價達到5845元/平方米，上升12%。

遲來的“小陽春”

房地產(chǎn)是從新冠肺炎疫情影響中恢復(fù)較快的行業(yè)之一，但傳統(tǒng)的樓市“小陽春”仍然不得不延后。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，今年的樓市“小陽春”在4月下旬才真正開啟，這比此前3月中旬(全國兩會結(jié)束后)的起始時間，推遲了約一個半月。

“小陽春”變成“晚春”后，成色會不會受到影響?

上海易居研究院指出，“紅5月”市場行情值得期許。相對充裕的信貸資金仍是房地產(chǎn)市場最大的利好因素，預(yù)計2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，能激活觀望需求和提升購房能力。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)難得的銷售窗口期，成交規(guī)模有望穩(wěn)中有升。

對于土地市場，該機構(gòu)認為，盡管房企仍將保持謹慎樂觀態(tài)度，但企業(yè)投資力度仍有回暖空間。市場復(fù)蘇較快的一二線核心城市，仍將是投資的重點。

房企也對“晚春”頗為期待。前述福建房企人士稱，由于融資環(huán)境沒有明顯改善，未來兩個月將是房企補充現(xiàn)金流的關(guān)鍵時期。企業(yè)不僅會繼續(xù)加大推盤，銷售端的優(yōu)惠措施也不會很快取消。

以北京市場為例，該人士表示，經(jīng)過4月份的試探性開盤后，公司對5月北京市場的預(yù)期較為樂觀，也計劃在5月推出一批房源，從而回籠資金。但由于項目所在區(qū)域有其他競品，因此把推盤時間定在了5月1日，盡量“不落人后”。

據(jù)了解，因疫情影響，不少房企已將上下半年的銷售比例安排，從4:6調(diào)整為3:7。但由于近期市場恢復(fù)較快，一些企業(yè)希望在上半年盡可能多地出貨。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在“房住不炒”的政策環(huán)境下，未來市場將會緩慢回升，成交量有望快速恢復(fù)到去年同期的水平，但價格也有局部小幅度上行的可能性。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，在市場升溫的背景下，2020年4月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為15233元/平方米，環(huán)比上漲0.25%。從漲跌城市個數(shù)看，67個城市環(huán)比上漲，32個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。