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回暖三月蘇州再迎百億土拍 房企搶灘長三角

回暖三月蘇州再迎百億土拍
2020-03-26 14:38 來源: 編輯:騰訊網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

受此前疫情影響,樓市陷入短暫沉寂期后,近日,蘇州、深圳、天津等城市推出不少新盤,再度出現(xiàn)搶房潮,一時間樓市回暖、買房趁早的言論甚囂塵上。

另一邊,對比近期土地市場的出讓情況,同樣可以感覺到,乘著三月末,加上疫情好轉(zhuǎn)、工作等逐漸走上正軌后,土地市場也逐漸回暖。

3月25日,蘇州集中出讓6宗涉宅地塊,其中包括4宗純宅地及2宗商住地塊,總起價就已經(jīng)達(dá)到110.84億元,吸引不少房企前來駐足觀望。

值得一提的是,在開拍前或競拍的過程中,就已有不少地塊報價達(dá)到現(xiàn)房前一手或價格已超過中止價,換言之上述6宗地塊均溢價成交,且拿地房企情緒高漲,最終的成交總價達(dá)到123.69億元。

眾多房企布局此地,似乎都指向著一個意圖——搶灘長三角。這場百億級別的蘇州土拍,亮點(diǎn)可謂不少,包括大發(fā)地產(chǎn)(4.61, 0.33, 7.71%)首入蘇州市場、華潤置地(31.95, 1.75, 5.80%)落子補(bǔ)倉蘇州、卓越高調(diào)搶地等等。

回暖的蘇州土地市場

在這場百億土拍前,朋友圈里不斷出現(xiàn)蘇州搶房盛況的文章。

最近一周內(nèi),蘇州先推出三個房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤,分別是龍湖的湖西星辰項(xiàng)目、碧桂園(8.86, 0.45, 5.35%)伴山瀾灣項(xiàng)目以及港中旅名門府項(xiàng)目,共787套房源入市,2天后再蘇州龍湖天境大成加推了309套房源,逾千套房源入市交易。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,蘇州吳中區(qū)的湖西星辰項(xiàng)目為龍湖首次線上開盤項(xiàng)目,一小時去化率便達(dá)到90%,60秒內(nèi)銷售額12億。而龍湖大境天成項(xiàng)目于3月22日開盤,共推出311套房源,一分鐘后全部售罄。

在24日的龍湖業(yè)績會上,CEO邵明曉還提及,3月開始,整個市場在慢慢復(fù)蘇,長三角已恢復(fù)到接近八成,而龍湖前天在蘇州一樓盤推出311套房子,很快就售罄了。

與這一搶房潮如出一轍的是,近期蘇州土地市場上也出現(xiàn)了搶地的“小浪潮”,不論是3月13日蘇州首場節(jié)后土拍還是如今的百億土拍中,地塊均以溢價出讓。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,當(dāng)日6宗地塊在出讓前就已經(jīng)獲得不少加價,競價時房企報價基本達(dá)到現(xiàn)房前一手或中止價,最終地塊成交價均高于市場指導(dǎo)價格,溢價率介乎10%至14%之間。

其中最先出讓的地塊為高新區(qū)宅地,該地塊在14輪報價時超過中止價,進(jìn)入一次性報價階段,蘇州禾超企業(yè)管理咨詢有限公司(東原)以7.29億元競得,溢價率13.57%。

據(jù)了解,東原競得的地塊旁邊的房企有旭輝的寬閱雅苑項(xiàng)目等,且該地塊已取消竣工預(yù)售許可調(diào)整價,未來不受現(xiàn)房銷售的制約。但在出讓前,這一地塊原計劃用于商業(yè)、商務(wù)用地,最后以居住用途掛牌上市,因而曾引起不小爭議。

隨后競價的地塊為吳中經(jīng)開區(qū)2號宅地,華潤置地在第三輪報出33.03億元競得,成交樓面價1.85萬元/平方米,溢價率10.03%,該價格已達(dá)現(xiàn)房前一手,同時成交的樓面價也達(dá)到了此次拍地的最高水平。

緊接著大發(fā)地產(chǎn)在經(jīng)過14輪報價后,以7.29億元競得吳中區(qū)一宗商住地,成交樓面價1.42萬元/平方米,溢價率13.57%;金科集團(tuán)蘇州房地產(chǎn)公司則以14.52億元競得相城區(qū)宅地,樓面價1.11萬元/平方米,溢價率13.37%。

最后,恒泰以35.86億元拿下這場土拍里出讓面積最大的一宗高新區(qū)商住地,值得注意的是,該地塊保留了竣工預(yù)售許可調(diào)整價,即地塊后期仍存在現(xiàn)房銷售的可能性。

卓越則以23.97億元獲得吳中經(jīng)開區(qū)宅地。至此,蘇州本場百億土拍結(jié)束,攬金逾120億元。值得一提的是,包括東原拿下的地塊,大發(fā)地產(chǎn)、金科集團(tuán)以及卓越競得的地塊,均取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,事實(shí)上,今年以來二線城市的土地市場的確蠻熱的,從整個布局和市場定位來說,還是很有機(jī)會的。包括蘇州近期推出了很多人才引進(jìn)等政策,一定程度上激活市場需求,所以土地市場還是比較受關(guān)注的。

據(jù)了解,蘇州市人民政府3月19日發(fā)文《市政府關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知》,當(dāng)中提到本科學(xué)歷且年齡不超過45周歲的可以直接落戶,無需社保;大專且年齡不超過35周歲,連續(xù)繳足6個月社保即可落戶。

這項(xiàng)全面放松的人才政策將于5月1日起正式執(zhí)行,換言之買房的門檻降低,這就衍生出更多購房潛在客戶。

從此次蘇州樓市和土地市場呈現(xiàn)的情況來看,似乎都證明了回暖跡象,而疫情之后,被壓抑的不論是買房還是買地的需求,或許會再次得到釋放。

房企搶灘長三角

觀察拿地的企業(yè)會發(fā)現(xiàn),此次蘇州百億土拍中既有央企“老大哥”華潤置地,也有長三角“熟客”金科集團(tuán),還有規(guī)模相對較小的東原、大發(fā)地產(chǎn),更有鮮少在公開市場上露面的“卓越”。

盧文曦也表示,此次拿地的房企中,諸如華潤置地這樣的大房企拿地,主要還是回歸一下蘇州市場,現(xiàn)在看它的決心還是蠻大的。

去年,華潤置地在投資拿地上明顯放緩了速度,全年拿地權(quán)益價同比減少4.6%至988.8億元,拿地宗數(shù)較2018年減少17宗,2019全年拿地80宗。

資料顯示,華東大區(qū)仍然是華潤置地的銷售主力,華東銷售占比也最高,2019年華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)簽約729.27億元,占總銷售30.07%。從城市分布看,二線城市的收益占比仍然較大。

而今年1-2月,華東區(qū)域的銷售占比提升至36.9%,累計實(shí)現(xiàn)銷售60.88億元。此外,前兩月在長三角地區(qū)只拿了2宗地塊,分別位于嘉興和煙臺,此外還在徐州落子,3月以來更是未曾出現(xiàn)在華東區(qū)域拿地布局。

上述業(yè)內(nèi)人士也表示,華潤在蘇州的樓盤項(xiàng)目還是蠻多的,但如果要深耕這一市場,土儲的節(jié)奏還是要跟上的。

另一方面,大發(fā)地產(chǎn)近期的拿地積極性較高,前不久剛以125%的溢價率在成都奪得新都區(qū)商住地后,一周內(nèi)再次出手現(xiàn)身蘇州土拍市場拿下吳中區(qū)商住地。

大發(fā)地產(chǎn)內(nèi)部人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,此次拿地是首次落子,而蘇州有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘许?xiàng)目符合大發(fā)的投資戰(zhàn)略。大發(fā)地產(chǎn)是深耕長三角的,業(yè)績貢獻(xiàn)率也絕大多數(shù)來源于長三角,同時對長三角熟悉,所以會持續(xù)深耕。

這家滬系房企,在過去一年的拿地表現(xiàn)較為活躍,為實(shí)現(xiàn)規(guī)?;季挚剂?,大發(fā)地產(chǎn)2019年新進(jìn)入杭州、鄭州、無錫、臺州、常州、金華、南昌、徐州、泰安、江門、桐鄉(xiāng)、西寧等城市開發(fā)項(xiàng)目。

大發(fā)此次拿下蘇州吳中區(qū)的商住地來看,成交樓面價較低,因此前期拿地成本不大,存在一定的增值空間,同時地塊不受現(xiàn)房銷售制約,留給企業(yè)的施展空間較大。

除了華潤、大發(fā)地產(chǎn)外,金科在蘇州上一次拿地已經(jīng)是2年前的6月份,彼時金科以底價12.34億元摘得吳江開發(fā)區(qū)宅地,樓面價為9423元/平方米,對比是次拿地樓面價提高近1700元/平方米。

同樣地,卓越也鮮少出現(xiàn)在蘇州的土拍市場上,距離最近的一次拿地是在2017年12月,卓越以底價12.98億競得南通主城區(qū)商住地,樓面價7910元/平方米。

卓越集團(tuán)副總裁陳林此前曾表示,卓越研究50個城市,已經(jīng)進(jìn)入32個城市,卓越從不盲目拿地,獲取核心區(qū)域高質(zhì)量、低溢價的地塊,而長三角經(jīng)濟(jì)圈也是它布局的重點(diǎn)區(qū)域。

過往報道顯示,卓越集團(tuán)董事長李華曾在2018年新年致辭中提到,高土儲,高周轉(zhuǎn),強(qiáng)融資,三年千億目標(biāo)已觸手可及。即是說,卓越計劃今年銷售突破千億。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示,卓越集團(tuán)以981億銷售位居37名,如此看來離千億目標(biāo)似乎不遠(yuǎn)。

在這越發(fā)競爭激烈的長三角市場環(huán)境下,房企更多考慮的是長遠(yuǎn)的銷售目標(biāo)、搶占區(qū)域市場和利潤增長,而每一次的拿地都是對他們的考驗(yàn),也是他們對未來發(fā)展的選擇和考量。

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