疫情下的樓市走向：降房?jī)r(jià)與松調(diào)控預(yù)期能否實(shí)現(xiàn)

法治周末記者 肖莎

“3月的樓市小陽春就不要想了。受新冠肺炎疫情的影響，很多房產(chǎn)中介門店近一個(gè)月的業(yè)績(jī)還抵不上之前一天的業(yè)績(jī)。”

中原地產(chǎn)中國(guó)區(qū)副總裁劉天旸2月17日接受法治周末記者采訪時(shí)說，如果3月份還是這種狀況，房產(chǎn)中介行業(yè)收縮門店的可能性比較大。

中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)在很大程度上反映了整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀。

在這種背景下，自2月12日起，浙江省、上海市、江蘇無錫、陜西西安、湖南衡陽、四川成都、江西南昌、福州廈門等多地政府為了平穩(wěn)市場(chǎng)，相繼出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策，這些政策不僅涉及房產(chǎn)業(yè)供應(yīng)端的土地市場(chǎng)，還涉及需求端的購(gòu)房者。

此外，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、江西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、安徽省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也分別向相關(guān)部門提交了關(guān)于疫情后期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議，江西省房協(xié)和安徽省房協(xié)提的建議中，都有放松調(diào)控政策的內(nèi)容，如適當(dāng)放寬價(jià)格備案限制、階段性放寬預(yù)售政策等。

多位受訪專家表示，各地當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策都是“邊邊角角”的，沒有觸及可能影響行業(yè)發(fā)展核心的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策。

企業(yè)最大的問題是缺錢

當(dāng)前主要是幫企業(yè)活下去

在給相關(guān)部門提政策建議之前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)72家企業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2020年上半年企業(yè)須交付的項(xiàng)目占全年交付項(xiàng)目總數(shù)的30%至50%。然而為了防止疫情進(jìn)一步擴(kuò)散，房企響應(yīng)政府號(hào)召，暫停項(xiàng)目建設(shè)、暫停項(xiàng)目開工、推遲復(fù)工、關(guān)閉售樓處、暫?？蛻艚哟@一系列舉措，給房企帶來了巨大的影響，企業(yè)銷售回款大幅下降，疊加現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。

劉天旸告訴記者，其實(shí)包括房企在內(nèi)的很多企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)收入受到嚴(yán)重影響的情況下，最大的問題就是資金，其實(shí)就是缺錢。

“可以看到從中央到地方給到企業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的政策也是融資方面的，政策的首要邏輯是通過資金支持讓企業(yè)活下去。”劉天旸說。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰2月14日在國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制新聞發(fā)布會(huì)上表示，要強(qiáng)化金融對(duì)疫情防控的支持。要加大信貸支持力度，保持貸款合理增速，降低貸款利率，減免服務(wù)費(fèi)用，降低企業(yè)融資成本。增加信用貸款和中長(zhǎng)期貸款投放，加大對(duì)小微和民營(yíng)企業(yè)支持力度。簡(jiǎn)化審批流程，審批放貸要快。對(duì)有發(fā)展前景但受疫情影響暫遇困難的企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。

易居研究員智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)梳理各地出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策也發(fā)現(xiàn)，無錫等地也都要求落實(shí)銀行機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長(zhǎng)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動(dòng)性困難。同時(shí)基本上出臺(tái)政策的省市都在土地出讓金的繳納方面進(jìn)行了支持，緩解企業(yè)的資金壓力。

比如，西安允許開發(fā)商分期繳納土地出讓金，無錫允許符合條件的企業(yè)延期繳納土地出讓金，南昌還調(diào)低了競(jìng)拍土地時(shí)競(jìng)買保證金的比例。

“這些政策目的都是給企業(yè)減負(fù)。”劉天旸提醒，無論是金融政策還是減負(fù)政策，最好有個(gè)落實(shí)的時(shí)間表，“至少公開信息看到的能夠比較容易獲得低息貸款的案例很少，包括什么情況下不能抽貸、斷貸、壓貸，也應(yīng)該有細(xì)則”。

劉天旸認(rèn)為，此次疫情其實(shí)也提醒企業(yè)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在正常經(jīng)營(yíng)的時(shí)候要做好應(yīng)急預(yù)案，否則會(huì)很被動(dòng)。“就像我們最近也跟很多業(yè)內(nèi)人士聊。在很多企業(yè)都覺得資金緊張的時(shí)候，有部分現(xiàn)金流充裕的企業(yè)認(rèn)為疫情對(duì)他們來說是個(gè)機(jī)會(huì)，可以在這種情況下收購(gòu)一些比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目或企業(yè)。”劉天旸告訴記者。

需求端政策效果有限

企業(yè)銷售回款仍然承壓

法治周末記者梳理各地政策發(fā)現(xiàn)，目前的相關(guān)政策中，也有針對(duì)需求端購(gòu)房者的。

由于現(xiàn)在很多地方對(duì)購(gòu)房條件的要求包括連續(xù)多年繳納社保且不能有斷檔，疫情如果引發(fā)企業(yè)斷繳社保，員工很可能會(huì)失去購(gòu)房資格。

成都就專門下發(fā)通知，因受疫情影響近兩三個(gè)月社保繳納出現(xiàn)某些狀況的不影響購(gòu)房資格。深圳則是出臺(tái)了受到疫情影響延期償還公積金貸款的相關(guān)政策。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英看來，成都和深圳的政策都很好地保護(hù)了購(gòu)房者和擬購(gòu)房者的利益，比較人性化。

“這些政策的目的也是為了促進(jìn)銷售，加快購(gòu)房者的決策速度。”嚴(yán)躍進(jìn)分析。

法治周末記者還看到，福州市還調(diào)整了商品房預(yù)售條件，疫情防控期間，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到總投資的25%以上，就能按規(guī)定予以辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。

“降低預(yù)售條件的目的也是為了讓開發(fā)商有更多的項(xiàng)目盡快入市。”但是嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為疫情期間這些促進(jìn)銷售的政策對(duì)于實(shí)際銷售的影響并不大，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者的購(gòu)房行為會(huì)暫緩。

半數(shù)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降

開發(fā)商降價(jià)可能性大

在接受法治周末記者采訪時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)開玩笑說，現(xiàn)在開發(fā)商最想要的政策應(yīng)該是開放售樓處，同時(shí)老百姓敢去售樓處。“但目前肯定是不太現(xiàn)實(shí)。很多購(gòu)房者是沒有意愿出門去看房的。”

北京一直在準(zhǔn)備買房的孟女士當(dāng)前的狀態(tài)比較典型。每天二手房中介發(fā)來的房源信息，她已經(jīng)不太關(guān)注了，也沒有在線上看房。她告訴記者，自己預(yù)期房?jī)r(jià)在疫情過去之后會(huì)下降，她還是傾向于去實(shí)地看房，畢竟線上看不到小區(qū)環(huán)境、位置情況，房子的格局和采光情況也只是看個(gè)大概，網(wǎng)上看心里沒譜。

貝殼研究院、90度地產(chǎn)近期聯(lián)合發(fā)起了“疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”。

調(diào)查結(jié)果顯示，43.9%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下跌，8.7%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌;僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計(jì)劃，絕大部分有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者只是推遲或觀望;有60%的受訪者表示不會(huì)在線上購(gòu)房。

不過，劉天旸認(rèn)為，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)有所不同。新房市場(chǎng)上，開發(fā)商很可能會(huì)出于回款壓力，在疫情期間和疫情之后有一波降價(jià)的情況，比如恒大最近就開始了購(gòu)房七五折的活動(dòng)。

“很多企業(yè)的融資成本很高，據(jù)我了解，有些民營(yíng)房企的融資成本在13%左右，如果回款慢，那么企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)比較大。”劉天旸同時(shí)提醒購(gòu)房者，應(yīng)該注意，開發(fā)商不會(huì)對(duì)所有項(xiàng)目打折，熱門項(xiàng)目的打折可能性還是比較低。

至于二手房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，劉天旸認(rèn)為這要看業(yè)主本身的情況，對(duì)于不著急賣房的業(yè)主來說，還是不會(huì)降價(jià)。

這一論述和貝殼研究院的調(diào)查結(jié)果一致。貝殼研究員調(diào)查結(jié)果顯示，為換取現(xiàn)金或擔(dān)心價(jià)格下跌而降價(jià)賣房的業(yè)主較少，多數(shù)業(yè)主降價(jià)出售的意愿不強(qiáng)。對(duì)于開發(fā)商降價(jià)促銷的活動(dòng)，跟隨降價(jià)的業(yè)主比例僅為29.7%，33%的業(yè)主維持原報(bào)價(jià)，更多的業(yè)主選擇暫時(shí)不賣。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅還對(duì)法治周末記者說，現(xiàn)在也有不少人向她咨詢現(xiàn)在適不適合買房，因?yàn)椴煌愋偷姆孔釉谝咔橹蟮淖邉?shì)也會(huì)有區(qū)別，她對(duì)于剛需和改善客戶的購(gòu)房建議是不一樣的。

郭毅以北京舉例，如果購(gòu)房者是剛需客戶，購(gòu)買的是90平方米以下的剛需房，那么這類房子在北京市場(chǎng)上的存量比較大，而且都是限競(jìng)房，價(jià)格在近幾年都比較穩(wěn)定，疫情過后開發(fā)商可能為了促銷而降價(jià)，剛需客戶可以等一等。

如果購(gòu)房者是改善客戶，想要購(gòu)買140平方米以上的大戶型，那么北京市場(chǎng)此前由于出讓了一批優(yōu)質(zhì)的地塊，在今年會(huì)釋放出一批140平方米至200平方米、價(jià)格在每平方米七八萬元左右的房源，市場(chǎng)上現(xiàn)存一些均價(jià)每平方米五六萬元的改善房源，一旦這批價(jià)格較高的房源釋放，可能會(huì)帶動(dòng)改善市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲，所以改善客戶的購(gòu)房動(dòng)作應(yīng)當(dāng)稍微提前一些。

疫情后放松調(diào)控可能性未可知

企業(yè)要努力“自救”

在接受法治周末記者采訪時(shí)，多位受訪專家都認(rèn)為，當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策都是“邊邊角角”的，沒有觸及可能影響行業(yè)發(fā)展核心的限購(gòu)限貸限售限價(jià)政策。

也有不少人關(guān)心，此次疫情過后，政府是否會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的疲軟而像“非典”后一樣，出臺(tái)刺激行業(yè)發(fā)展的政策，放松之前對(duì)行業(yè)的調(diào)控，房?jī)r(jià)是否有可能報(bào)復(fù)性反彈?

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)處于市場(chǎng)化的起步階段。2002年7月，當(dāng)時(shí)的國(guó)土資源部第一次明確提出商品住宅、商業(yè)等用地必須通過招拍掛方式來公開出讓，2003年8月底(非典疫情過后)國(guó)務(wù)院頒布了18號(hào)文件，正式指明房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在這之后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之上漲。

但中金公司研究部認(rèn)為，現(xiàn)在和“非典”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和政策環(huán)境不同。“非典”時(shí)行業(yè)政策傾向主要為積極支持、刺激樓市發(fā)展，而此輪政策端以穩(wěn)為先。2003年樓市政策整體寬松，以支持市場(chǎng)擴(kuò)張、刺激購(gòu)房需求為主。但此輪樓市政策出發(fā)點(diǎn)為平穩(wěn)市場(chǎng)，在房住不炒的大基調(diào)下實(shí)行因城施策的精細(xì)化、靈活化調(diào)控，政策層面不再出現(xiàn)“一刀切”式的放松或收緊。

劉天旸也判斷，目前，國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的基調(diào)是“房住不炒”，目的是促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。是否會(huì)放松之前的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策，改變調(diào)控大方向，要由中央根據(jù)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的整體影響來判斷。

“如果真的到了需要推翻之前多年的政策導(dǎo)向，需要通過刺激房地產(chǎn)行業(yè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的地步，經(jīng)濟(jì)受到的影響就會(huì)很嚴(yán)重。”劉天旸說。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為在部分地方可能會(huì)有利率下調(diào)、首付比例下調(diào)、放松預(yù)售條件等微調(diào)的可能，是否會(huì)在限購(gòu)、限價(jià)上做調(diào)整，還不太好判斷。

在接受法治周末記者采訪時(shí)，劉天旸還建議，無論是房產(chǎn)中介行業(yè)還是房地產(chǎn)開發(fā)商，在目前沒有辦法大規(guī)模線下活動(dòng)的情況下，不能寄希望于行業(yè)刺激政策，而是要先努力“自救”，無論是獲客方式還是產(chǎn)品打造上都要重新思考。

“就像恒大最近線上購(gòu)房的聲勢(shì)很大。且不說最終下定金的客戶轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買的比例有多少，但它至少是鎖定了大量的客戶，而與客戶保持高度的粘性，在這個(gè)階段很重要。”劉天旸說，不過恒大的這種做法不適合中小企業(yè)，中小企業(yè)要探索一些其他的方式。

郭毅補(bǔ)充，在這次疫情中，小區(qū)物業(yè)的重要性也尤為凸顯，物業(yè)管理服務(wù)良好的企業(yè)給業(yè)主的體驗(yàn)和安全感是完全不同的，未來影響購(gòu)房者選房的指標(biāo)除了價(jià)格和地段，物業(yè)也是很重要的影響因子，這也需要開發(fā)商在產(chǎn)品打造時(shí)做相應(yīng)調(diào)整。

“門店關(guān)閉、無法帶看、交易量下降勢(shì)必會(huì)給經(jīng)紀(jì)公司照成一定的沖擊。中介行業(yè)今年最主要的目標(biāo)首先是能夠活著，然后是健康地活著。”劉天旸認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的明天會(huì)很好，我們不能倒在黎明前。