3月起房貸開(kāi)始“換錨”換成LPR利率會(huì)降嗎？

“我是2016年做的房貸，當(dāng)時(shí)是基準(zhǔn)利率打八五折，利率4.165%。這次調(diào)整，我的月供是不是要增加了?”市民周女士向新京報(bào)記者表示。

日前，央行宣布，自2020年3月起房貸開(kāi)始“換錨”。新京報(bào)記者咨詢了工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有行以及招商、光大、華夏等股份行，多分支行信貸經(jīng)理表示還未接到具體執(zhí)行通知，確定后會(huì)和用戶聯(lián)系。有員工介紹，LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)可向下減點(diǎn)，比如最近一次報(bào)價(jià)是4.8%，若用戶之前申請(qǐng)利率是4.165%，可向下減0.635個(gè)百分點(diǎn)。以后LPR繼續(xù)下調(diào)，利率也按照0.635個(gè)百分點(diǎn)的價(jià)差繼續(xù)下行。而固定利率也是銀行直接制定給個(gè)人的，可以延續(xù)前期利率。

業(yè)界稱(chēng)轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)內(nèi)會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡，中長(zhǎng)期看，新政策有更大機(jī)會(huì)享受利率紅利。1月1日，央行宣布降準(zhǔn)，專(zhuān)家認(rèn)為，降準(zhǔn)會(huì)帶動(dòng)LPR下調(diào)，進(jìn)一步影響房貸利率下降。

存量房貸利率短期內(nèi)會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡，此前折扣利率可延續(xù)

周女士2016年在京郊購(gòu)房，申請(qǐng)了一家國(guó)有行180萬(wàn)的貸款，當(dāng)時(shí)利率是基準(zhǔn)利率的八五折，即4.165%。此次央行政策發(fā)布后，她表示擔(dān)憂，“房貸利率可能下降，可現(xiàn)在銀行房貸利率都是上浮的，我的月供是不是要增加?”

據(jù)央行公告，自3月1日起，重新調(diào)整存量房貸利率，存量浮動(dòng)利率貸款客戶可以有兩個(gè)選擇，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率，一種是LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原則上轉(zhuǎn)換工作應(yīng)于2020年8月31日前完成。

新京報(bào)記者咨詢了解到，目前銀行房貸執(zhí)行的主流利率，是首套房在基準(zhǔn)利率上上浮10%、二套房上浮20%，即首套5.39%、二套5.88%。多家銀行都還未接到轉(zhuǎn)換利率如何執(zhí)行的通知。“文件是上周末發(fā)的，還沒(méi)下達(dá)那么快。而且前兩天是年終決算，確認(rèn)后貸款行會(huì)和用戶聯(lián)系。”多位銀行員工稱(chēng)。

不過(guò)，一位國(guó)有行員工告訴記者，借款人不用擔(dān)心利率上行。按央行給出的方案：一是固定利率，如果用戶獲得的是有折扣的利率，那轉(zhuǎn)換時(shí)銀行還可以直接延續(xù)前期利率。一是LPR加減點(diǎn)，央行明確了加點(diǎn)可為負(fù)值，也就是說(shuō)可以在LPR基礎(chǔ)上向下做減法。

按照最新一次2019年12月的報(bào)價(jià)，房貸掛鉤的5年期以上LPR為4.8%。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)新京報(bào)記者分析稱(chēng)，如果用戶之前申請(qǐng)利率是4.165%，那么明年3月重新調(diào)整的時(shí)候，可以向下減0.635個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)差定好就不會(huì)變了。

整體看來(lái)，存量房貸利率短期內(nèi)會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡，不會(huì)有大的變化。央行在公告中明確，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。受訪銀行員工稱(chēng)，明年3月集中實(shí)行，銀行有自主調(diào)節(jié)空間，兩種方案就算有差別，短期來(lái)看也不會(huì)特別大，銀行會(huì)保證房貸利率平穩(wěn)過(guò)渡。

招商銀行(38.880, 1.30, 3.46%)總行資產(chǎn)負(fù)債管理部總經(jīng)理彭家文表示，本次公告明確存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照“等幅轉(zhuǎn)換”的原則轉(zhuǎn)換，確保個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平保持不變，同時(shí)在3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，便于客戶理解，也便于商業(yè)銀行推動(dòng)利率轉(zhuǎn)換工作。

一位股份行員工還提醒，用戶應(yīng)該看一下前期簽訂的貸款合同，此次可“換錨”的是2020年1月1日之前發(fā)放且未按照LPR方式定價(jià)的、簽訂了浮動(dòng)利率的存量貸款客戶，如果一開(kāi)始就選擇了固定利率，此次就不涉及“換錨”。公積金個(gè)人住房貸款客戶也不在范圍內(nèi)。

貸款用戶可隨行就市，提前還款影響不大

從中長(zhǎng)期看，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“LPR加減點(diǎn)”方案有更大機(jī)會(huì)享受利率紅利。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱(chēng)，對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，固定利率長(zhǎng)期確定，但無(wú)法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時(shí)避免成本上升。以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對(duì)用戶來(lái)說(shuō)是隨行就市，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。就當(dāng)前利率市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案。

“選擇固定利率的話，想要利率降低只能等央行降息，上一次降息還是在2015年。而選擇LPR基準(zhǔn)上加減點(diǎn)，LPR每月就報(bào)價(jià)一次，雖然不可能連續(xù)幾個(gè)月都下調(diào)，不過(guò)大的趨勢(shì)肯定是下行。”一位受訪銀行人士說(shuō)道，并同時(shí)建議關(guān)注2020年3月全國(guó)兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)政策的定調(diào)。

影響LPR的一個(gè)因素在于銀行資金成本。1月1日央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)銀行資金成本下行。中國(guó)民生銀行(6.360, 0.05, 0.79%)首席研究員溫彬預(yù)計(jì)，1月20日新一期LPR報(bào)價(jià)均會(huì)小幅下降5個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR降至4.1%，5年期以上LPR降至4.75%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在貨幣金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的預(yù)測(cè)情況下，2020年LPR基礎(chǔ)利率也有進(jìn)一步下調(diào)的可能，這會(huì)對(duì)房貸利率等產(chǎn)生較為積極的影響。這也意味著2020年的房貸利率和房貸成本有進(jìn)一步降低的可能，最終惠及購(gòu)房者。隨著存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的改革推進(jìn)，預(yù)計(jì)后續(xù)無(wú)論是存量貸款還是增量貸款，都將享受到房貸壓力減少的改革利好。

市民王先生告訴新京報(bào)記者，現(xiàn)在是“買(mǎi)方市場(chǎng)”，主動(dòng)權(quán)在買(mǎi)方手里，南四環(huán)70多平米的房子價(jià)格200多萬(wàn)，還能砍價(jià)。如果確定換房，他打算提前將現(xiàn)有住房的貸款還清。

“按照國(guó)人的傳統(tǒng)，大部分都縮短還款周期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴新京報(bào)記者，提前還款都是有閑置資金，如果有其他收益更高的投資渠道，提前還款就不合適，如果沒(méi)有投資渠道則提前還合適。

若從中長(zhǎng)期LPR下降帶動(dòng)房貸利率下行的角度，是否提前還款也不合適?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體影響不大。以2019年唯一一次5年期以上LPR下調(diào)計(jì)算，下行前后利差5個(gè)基點(diǎn)，若貸款100萬(wàn)、以30年期等額本息方式還款，月供將減少31元，30年可少還貸款約11160元。

■ 焦點(diǎn)

2019年LPR利率改革經(jīng)歷“三部曲” 利率市場(chǎng)化再進(jìn)一步

業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策的意義更多在于利率市場(chǎng)化再進(jìn)一步。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，2019年LPR利率改革經(jīng)歷了“三部曲”，分別是8月17日央行宣布5年期LPR利率形成，11月20日5年期以上LPR首次“降息”，以及本次存量貸款改革。

央行在公告中透露，央行8月發(fā)布改革完善LPR形成機(jī)制后，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)。“但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。”央行稱(chēng)。

建行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，LPR改革按照“先增量試點(diǎn)、后存量并軌”的路徑穩(wěn)步推進(jìn)，充分考慮了銀行經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和維護(hù)客戶關(guān)系的需要，給銀行和客戶預(yù)留了充分的準(zhǔn)備期。央行推動(dòng)存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，是貸款利率“兩軌合一軌”工作的重要一步，也是利率市場(chǎng)化改革的關(guān)鍵一環(huán)。存量貸款按照LPR定價(jià)， LPR引導(dǎo)融資成本下行的有效性將進(jìn)一步增強(qiáng)，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)融資成本出現(xiàn)明顯下行，有助于“穩(wěn)增長(zhǎng)”。

該負(fù)責(zé)人還表示，目前看，存量改革對(duì)銀行的影響可控，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，改革有利于提高銀行自主定價(jià)能力，為銀行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。銀行是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本傳導(dǎo)機(jī)制中非常重要的一環(huán)，將繼續(xù)發(fā)揮好為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供融資的關(guān)鍵作用。