把80多歲拆遷戶安置在無電梯的5樓 法院：明顯不當(dāng) 撤銷！

(記者 顧元森 陳子秋)1月21日，江蘇高院舉行新聞發(fā)布會(huì)，從全省法院近三年審結(jié)的4000多件案件中選出了10件典型案例。這些案例中，既有涉及房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的保障，也有涉及公房承租人這一特殊群體的權(quán)益保障。有的案例在審查被訴房屋補(bǔ)償決定合法性的基礎(chǔ)上，還著重關(guān)注被訴房屋補(bǔ)償決定的合理性。

△法院供圖

八旬老人被安置在無電梯的5樓，法院判決撤銷

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，被征收人朱某、王某的房屋證載面積為55.45㎡，認(rèn)定的合法面積為104.5㎡。因被征收人未能協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，江蘇省某縣住建局通過投票方式確定某公司為涉案地塊房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。根據(jù)評(píng)估報(bào)告和涉案地塊補(bǔ)償安置方案，被征收房屋總補(bǔ)償款360604.65元。在就補(bǔ)償安置問題協(xié)商過程中，朱某、王某明確要求同地段或就近地段等面積置換。在協(xié)商未果的情況下，某縣政府作出1號(hào)補(bǔ)償決定：提供某小區(qū)24#樓501室房屋(無電梯)用于安置，面積96.09㎡，總價(jià)為329588.7元。縣政府支付朱某、王某差價(jià)31015.95元。朱某、王某提起訴訟，請(qǐng)求撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定。

法院認(rèn)為，朱某、王某均年過八旬，某縣政府在提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮朱某、王某的年齡和身體狀況，為其生活提供便利條件。某縣政府將朱某、王某安置在5樓，且無電梯，該安置方式不僅會(huì)給朱某、王某的生活帶來不便，還可能帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此1號(hào)補(bǔ)償決定違反公平合理的補(bǔ)償原則，嚴(yán)重不合理，構(gòu)成《行政訴訟法》第七十條第六項(xiàng)規(guī)定的“明顯不當(dāng)”，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。

最終，法院依照《行政訴訟法》第七十條第六項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定。雙方當(dāng)事人均未上訴。

江蘇高院認(rèn)為，《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》第七條第一款規(guī)定，保障老年人合法權(quán)益是全社會(huì)共同的責(zé)任。第三十二條規(guī)定，地方各級(jí)人民政府在進(jìn)行危舊房改造時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先照顧符合條件的老年人。根據(jù)立法本意，因危舊房改造，在補(bǔ)償安置時(shí)要切實(shí)保障老年人合法權(quán)益，為老年人的生活和出行提供便利。政府執(zhí)行補(bǔ)償安置政策涉及老年人權(quán)益保障時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持原則性和靈活性相結(jié)合，為老年人提供交通便利、生活便利、配套設(shè)施齊全的房屋。該判決對(duì)于保障老年人的合法權(quán)益有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

公房承租人與拆遷有利害關(guān)系，具有原告主體資格

某區(qū)政府于2016年6月27日作出10號(hào)房屋征收決定，周某居住的房屋在征收范圍內(nèi)。周某不服10號(hào)房屋征收決定，向該區(qū)所在的市政府申請(qǐng)行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷10號(hào)房屋征收決定。市政府作出53號(hào)復(fù)議決定，維持10號(hào)房屋征收決定。周某不服，提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷10號(hào)房屋征收決定和53號(hào)復(fù)議決定。一審法院查明，涉案房屋系該市港務(wù)管理局自管公房。周某是自管公房承租人。2010年港務(wù)管理局改制后，名稱變更為某港有限公司。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條的規(guī)定，政府基于公共利益的需要征收房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。該案中，周某居住使用的涉案房屋，所有權(quán)人為某港有限公司，周某并非所有權(quán)人，不具有提起該案訴訟的原告主體資格。一審法院依照《行政訴訟法》第二十五條第一款、第四十九條第一項(xiàng)等規(guī)定，裁定駁回周某的起訴。周某不服，提起上訴。

二審法院認(rèn)為，公房承租是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房的一種形式，公房承租人享有長期繳納低房租占有、使用房屋的權(quán)利，這種權(quán)利系社會(huì)福利權(quán)利，不同于平等主體之間的房屋租賃關(guān)系。征收公租房必將導(dǎo)致房屋租賃關(guān)系的解除，而且對(duì)承租人依法享受的低價(jià)租賃房屋的社會(huì)福利權(quán)利產(chǎn)生直接影響。周某作為公房承租人與房屋征收決定之間具有法律上的利害關(guān)系，具有提起本案訴訟的原告主體資格。一審法院以周某不是涉案房屋所有權(quán)人，不具有原告主體資格為由，裁定駁回周某的起訴錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。二審法院依照《行政訴訟法》第八十九條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，裁定撤銷一審裁定，指令一審法院繼續(xù)審理。

江蘇高院認(rèn)為，承租人與房屋征收決定一般不具有法律上的利害關(guān)系，但公房所有權(quán)和使用權(quán)的分離系計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代房屋政策帶來的遺留問題。公房承租人享有的低于市場(chǎng)價(jià)格占有、使用房屋的權(quán)利，可以視為“準(zhǔn)物權(quán)”，且在房屋征收補(bǔ)償過程中，公房承租人享有的補(bǔ)償份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所有權(quán)人。賦予公房承租人原告主體資格，不僅有利于保障該群體的合法權(quán)益，也有利于解決此類歷史遺留問題。

區(qū)政府過分延遲補(bǔ)償而房價(jià)已翻番，法院判區(qū)政府重新作出補(bǔ)償決定

某區(qū)政府于2011年8月25日作出4號(hào)房屋征收決定并予以公告。涉案房屋52.06㎡，房屋性質(zhì)為住宅。由于被征收人未能協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，房屋征收部門于2011年9月9日通過抽簽確立某評(píng)估公司作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，公證機(jī)關(guān)對(duì)抽簽的過程和結(jié)果予以公證。因產(chǎn)權(quán)有爭議，未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，某區(qū)政府未及時(shí)作出補(bǔ)償決定。此后，生效的(2015)寧民終字第6746號(hào)民事判決已確認(rèn)，王某對(duì)涉案房屋的征收補(bǔ)償利益享有40%的份額。王某慶、王某友分別享有30%的份額。王某提起訴訟，請(qǐng)求判決某區(qū)政府履行補(bǔ)償安置職責(zé)。2017年4月28日，生效的行政判決已責(zé)令區(qū)政府作出補(bǔ)償決定。評(píng)估機(jī)構(gòu)于2016年1月27日出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2011年8月25日，確定了房屋價(jià)值、裝飾裝潢以及附屬物價(jià)值。王某慶、王某友已選擇貨幣補(bǔ)償，分別就各自份額與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。某區(qū)政府于2018年1月10日作出27號(hào)補(bǔ)償決定，給予王某貨幣補(bǔ)償(評(píng)估結(jié)果的40%)。王某不服，提起訴訟。一審法院判決駁回訴訟請(qǐng)求。王某不服，提起上訴。

二審法院認(rèn)為，生效的(2015)寧民終字第6746號(hào)民事判決已經(jīng)確認(rèn)，上訴人王某對(duì)涉案房屋的征收補(bǔ)償利益享有40%的份額，某區(qū)政府根據(jù)該民事判決對(duì)王某進(jìn)行補(bǔ)償正確?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定的目的是便于評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。政府在房屋征收補(bǔ)償過程中，如果未能與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出補(bǔ)償決定。某區(qū)政府于2018年1月10日作出27號(hào)補(bǔ)償決定時(shí)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)仍然是2011年8月25日。該案審理過程中，某區(qū)政府自認(rèn)，4號(hào)房屋征收決定于2011年8月25日公告后，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度的上升。因此在采取貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，明顯不利于被征收人合法權(quán)益的保障。涉案房屋評(píng)估報(bào)告未能準(zhǔn)確、客觀體現(xiàn)補(bǔ)償時(shí)涉案房屋的價(jià)值，未能保障王某的合法權(quán)益，不能作為27號(hào)補(bǔ)償決定作出的依據(jù)。某區(qū)政府依據(jù)涉案房屋評(píng)估報(bào)告作出27號(hào)補(bǔ)償決定明顯不當(dāng)，且違反了《條例》第二條確立的公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

最終，二審法院決定判決撤銷一審判決，撤銷27號(hào)補(bǔ)償決定，責(zé)令某區(qū)政府重新作出補(bǔ)償決定。

江蘇高院認(rèn)為，被征收人在簽約期內(nèi)未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，政府未及時(shí)作出補(bǔ)償決定，作出補(bǔ)償決定距離房屋征收決定公告之日時(shí)間過長，是否要調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)，一直存在爭議。評(píng)估時(shí)點(diǎn)法定，原則上不應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。但非因被征收人原因，過分遲延作出補(bǔ)償決定房地產(chǎn)價(jià)值高于房屋征收決定公告之日的價(jià)值，在給予貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。過分遲延作出房屋補(bǔ)償決定，導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償安置問題不能及時(shí)解決，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)，除非政府有證據(jù)證明遲延作出補(bǔ)償決定系被征收人原因造成。遲延期間房屋價(jià)值有較大幅度的上漲，仍然以房屋征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，明顯不利于保障被征收人合法權(quán)益。