富力遲來的自救：不斷折價的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 最好自救時機錯過了

十年河?xùn)|，十年河西，但富力從可以壓價的買家到不得不虧本出讓的賣家，僅用了5年。9月5日晚，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，虧本超650萬出售北京富力萬達嘉華酒店，所得款項凈額用于償還集團債務(wù)，該酒店是富力5年前從萬達手中接手的。

此前，富力地產(chǎn)也曾多次通過出售資產(chǎn)的方式償債，基本也屬于或主動或被動的折價，盡管變賣資產(chǎn)和成功展期換取到了一定的騰挪空間，但與未來12個月需償還的數(shù)百億債務(wù)比，依然是杯水車薪。更讓債權(quán)人頗有微詞的，是富力在陷入債務(wù)危機后，對資產(chǎn)處置的不果斷、不及時，導(dǎo)致越發(fā)被動，當(dāng)市場繼續(xù)下行、踩踏時有發(fā)生，富力的自救還能挺多久?

依然沒有躺平

在9月5日晚間富力地產(chǎn)披露的交易公告中顯示，富力地產(chǎn)間接全資附屬公司廣州兆晞投資有限公司、北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，以及北京萬達嘉華酒店管理有限公司和廣州富京酒店管理有限公司(目標集團)訂立協(xié)議，富力地產(chǎn)同意出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)予北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，代價為人民幣5.5億元。

對于此次交易富力地產(chǎn)在交易公告中表示，預(yù)計就出售事項錄得虧損約人民幣653.7萬元，出售事項所得款項凈額將用于償還公司債務(wù)。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，此次虧本賣酒店得來的5.5億元對于其龐大的負債余額來講可以說是杯水車薪，但是即使虧損，富力也沒有放棄選擇躺平，這點還是值得肯定的。

在此次5.5億元出售酒店資產(chǎn)后，后續(xù)富力地產(chǎn)是否還會有更多項目出售計劃?北京商報記者就此與富力地產(chǎn)方面取得聯(lián)系，對方回應(yīng)稱“具體信息以集團官網(wǎng)公告與披露為準”。

不斷折價的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

除了本次的5.5億元出售酒店以外，在此前富力還曾先后兩次出售廣州國際機場富力綜合物流園給黑石集團，共計82.63億元;100億元出售富力物業(yè)予碧桂園;26.6億港元將Thames City項目公司Instant Glory International Limited的50%股權(quán)以及銷售貸款的所有利益及權(quán)益售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋……這幾項交易基本上也都屬于打折出售。

以富力地產(chǎn)4月出售的Thames City項目公司為例，據(jù)富力交易公告，Instant Glory International Limited在截至2022年3月31日的未經(jīng)審核管理賬目，其未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為56.9億港元，50%股權(quán)的價值也在28.45億港元，出售給中渝置地所獲得的26.6億港元中，還包括了目標公司尚欠富力方銷售貸款約16.5億港元。所以該次交易目標公司權(quán)益價僅10.1億港元，相當(dāng)于打了3.55折。

據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，2021年富力通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，回籠了超過218億元的資金。

然而與富力龐大的債務(wù)相比，200多億的資金依然杯水車薪。

根據(jù)富力地產(chǎn)2022年中報顯示，截至2022年6月30日，富力地產(chǎn)錄得公司擁有人應(yīng)占虧損69.2億元，短期借款45.2億元，銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款合共人民幣1345.07億元，其中826.61億元將于未來12個月內(nèi)到期償還。

反觀現(xiàn)金方面，富力地產(chǎn)同期現(xiàn)金總額為人民幣153.2億元，其中還包括132.96億元的受限制現(xiàn)金，可及時動用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為人民幣20.24億元，富力的自救還有很長一段路要走。

受限于現(xiàn)金流壓力，富力分別將在4月及5月份到期的19.5億元及14億元的公司債券到期日延長一年，于境外10只美元債整體展期，展期時長約3-4年，得到了“喘息”的機會。

對于這樣的境況，富力地產(chǎn)除了變賣資產(chǎn)，也試圖通過其他措施以尋求渡過流動性危機。

8月31日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，與招商蛇口(14.840, -0.17, -1.13%)附屬公司廣州招商房地產(chǎn)有限公司訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將在華南區(qū)域城市更新領(lǐng)域建立合作關(guān)系。這也讓在華南尤其是廣州擁有眾多舊改項目的富力得到央企的合作與援助，釋放城市更新項目價值，緩解流動資金壓力。

據(jù)富力地產(chǎn)2021年年報顯示，截至2021年底，富力在全國已簽約的城市更新合作項目逾64個，規(guī)劃總建筑面積超過7200萬平方米，可供未來發(fā)展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過10000億元。按可供未來發(fā)展的可售面積算，一、二線城市占比達到93%，大灣區(qū)面積占比達到76%。

最好自救時機錯過了

“富力至少在爆雷后錯過了兩輪自救時機，一個是2019年，一個是2020年。”一位熟悉富力的分析師告訴北京商報記者，富力在買下萬達酒店后的2018年、2019年連續(xù)虧損后就應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整。

“相比于后期部分爆雷房企，富力發(fā)跡得早、資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，如果能夠第一時間復(fù)制萬達的做法，會搶跑一步。”然而，出于對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的眷戀，富力直到2021年樓市出現(xiàn)困難的企業(yè)越發(fā)扎堆后，才遲遲變現(xiàn)還債，且顯得猶猶豫豫。

以今年3月的一次出讓為例，富力地產(chǎn)曾以9570.26萬英鎊的價格將位于英國倫敦的Vauxhall Square項目出售給遠東發(fā)展。但在出售中還包含了一個回購權(quán)限的條文，即賣方將有權(quán)選擇于完成后向買方購回目標公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款，期限為6個月，期權(quán)代價為1.07億英鎊。從虧損6884.5萬英鎊來看，此次出手不能稱得上一個好的交易，但富力方面表示，此次出售可讓集團抵消2022年到期的負債。

在回購期限將至的9月2日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告表示將行使期權(quán)，1.07億英鎊購回目標公司的全部已發(fā)行股本及貸款。出售獲得資金抵債，6個月后到期贖回，富力可以說是將Vauxhall Square項目典當(dāng)給了遠東發(fā)展，到期后，根據(jù)公告內(nèi)容，其通過外部融資為期權(quán)代價提供資金，將項目贖回。

對此，富力給出的解釋是R&F所持有的項目Vauxhall Square是英國的地標項目，購回R&F能夠保持其于發(fā)展項目的權(quán)益，可展示集團對增長及海外發(fā)展的承擔(dān)，并為集團帶來長期利益。

但現(xiàn)在對已經(jīng)爆雷的富力來說，長遠利益好像不是最要命的。一如地產(chǎn)分析師嚴躍進說的那樣，當(dāng)踩踏已經(jīng)出現(xiàn)，各類資產(chǎn)缺少了議價能力，再優(yōu)質(zhì)的項目也就沒有了優(yōu)勢。