碧桂園收縮戰(zhàn)線：并購領(lǐng)域踩剎車 關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)欠款約5億元

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也宣告告別野蠻生長時(shí)期——這樣的生態(tài)環(huán)境下，頭部物企的船舵轉(zhuǎn)向何方是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

碧桂園服務(wù)這家大膽有魄力、擅于收并購的物企于2022年8月24日發(fā)布2022年上半年財(cái)務(wù)報(bào)表。從這份中報(bào)中可以看到，頭部物企經(jīng)營面上的暖意與寒意。

基本財(cái)務(wù)指標(biāo)之上，今年上半年，碧桂園服務(wù)仍保持增長慣性，維持良好增速。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)錄得營業(yè)收入為200.55億元，同比增長73.5%;歸母凈利潤為25.76億元，同比增長21.9%;歸母核心凈利潤為28.91億元，同比增長30.5%，相較之前，增速已經(jīng)放緩。

這樣的經(jīng)營業(yè)績，既不會(huì)刺激投資者的興奮感，也不會(huì)讓資本市場(chǎng)感到寬慰。當(dāng)下，資本市場(chǎng)和投資者的偏好已經(jīng)改變了。

過去業(yè)界總好于關(guān)注營收、利潤和增長，但現(xiàn)在，獨(dú)立自主活下去的首位度顯然更高，這也是碧桂園服務(wù)近期一直對(duì)外傳遞的信念。

在2022年8月24日舉行的業(yè)績會(huì)上，碧桂園服務(wù)管理層再度重申獨(dú)立性并適當(dāng)調(diào)低業(yè)績指引預(yù)期，這與過去高歌猛進(jìn)的論調(diào)有別。外部環(huán)境更迭，碧桂園服務(wù)也必然調(diào)轉(zhuǎn)船頭、收縮戰(zhàn)線，穩(wěn)住基本盤的同時(shí)更好地活下去，這比其他任何都更重要。

收并購緩行

市場(chǎng)調(diào)整對(duì)于碧桂園服務(wù)而言，顯著的改變來自于收并購領(lǐng)域。

上市以來，碧桂園服務(wù)屢現(xiàn)大宗收并購，在本身在管規(guī)模已經(jīng)足夠巨大的情況下，仍然沒有停下跑馬圈地的步伐，先后吃進(jìn)了藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)等品牌物企。

但今年上半年，碧桂園服務(wù)在收并購領(lǐng)域踩下了剎車。

截至目前，今年以來碧桂園服務(wù)僅有并購中梁服務(wù)這一單，耗資約31億元，增加在管面積3068萬平方米，與之前的并購單已不可同日而語。

這與行業(yè)環(huán)境相關(guān)，也是碧桂園服務(wù)主動(dòng)而為的結(jié)果。

在今年3月的業(yè)績會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江就表示，碧桂園服務(wù)大規(guī)模的收購時(shí)間已經(jīng)結(jié)束了，但并不是不并購。今年的收并購可能不僅僅是住宅物業(yè)的收并購，會(huì)延伸到增值服務(wù)企業(yè)的收并購。

在中期業(yè)績會(huì)上，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬再度重申，規(guī)模的收購不可取，今年碧桂園服務(wù)也無大的關(guān)于物管合約方面的收購計(jì)劃。

不過，這不代表碧桂園服務(wù)不會(huì)動(dòng)用這一手段。黃鵬說，碧桂園服務(wù)主要看中能力、補(bǔ)短板、強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)的方面，不會(huì)以追求合約和規(guī)模的增長來進(jìn)行收購;此外，收購條件也會(huì)根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的情況，會(huì)更嚴(yán)格。

黃鵬坦承，對(duì)于收并購，碧桂園服務(wù)有經(jīng)驗(yàn)也有教訓(xùn)，在收購的過程管理上一定也會(huì)更謹(jǐn)慎。

大規(guī)模收并購帶來的助益最直觀的體現(xiàn)是在管理面積之上。

今年上半年，除“三供一保”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積增至約8.43億平方米，物業(yè)服務(wù)合同管理面積增加至16.08億平方米，是物企中絕對(duì)的老大。

但隨之而來的是整合問題，假若并購以后投后管理沒有跟上腳步，對(duì)物企的品牌力以及服務(wù)力，難以帶來正向的促進(jìn)作用。

黃鵬表示，去年收并購的項(xiàng)目實(shí)際整合效果非常不錯(cuò)，整體上股權(quán)收購的幾十家公司基本沒有商譽(yù)減值，今年上半年，根據(jù)商業(yè)減值測(cè)試模型，EBITDA的實(shí)現(xiàn)率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了邊際的安全線。

黃鵬還稱，股權(quán)并購回來的公司包括利潤、現(xiàn)金流回報(bào)、總管理規(guī)模和人效都有較大的提升，并能整合碧桂園服務(wù)的科技數(shù)字化管理運(yùn)營的體系。此外，也為碧桂園服務(wù)增加了新的產(chǎn)品線能力，比如商寫綜合體就是一個(gè)很大的突破。

提升基本盤

雖然碧桂園服務(wù)業(yè)績?cè)鲩L良好，物業(yè)服務(wù)也是一門輕資產(chǎn)且潛力大的生意，但房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期不改，物企也難以獨(dú)善其身。

正如碧桂園配股最終引發(fā)的卻是碧桂園服務(wù)暴跌，外界脆弱的信心總是很容易被擾動(dòng)，這也是碧桂園服務(wù)管理層必須對(duì)外不斷解釋和強(qiáng)調(diào)的方面。

在業(yè)績會(huì)上，被問及關(guān)聯(lián)方問題時(shí)，黃鵬直言，現(xiàn)在大家都擔(dān)心關(guān)聯(lián)方的占款問題，碧桂園服務(wù)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來的欠款是正常的，大約5億元左右，相對(duì)營收規(guī)模占比很低，跟以往的規(guī)模相比也沒有顯著變化。

回應(yīng)關(guān)聯(lián)方問題以后，回到核心業(yè)務(wù)的增長之上，碧桂園服務(wù)的謹(jǐn)慎也一覽無遺。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江就指出，今年上半年利潤增長未實(shí)現(xiàn)與收入的同比例增長，關(guān)鍵是疫情因素，因此業(yè)主增值服務(wù)等都不同程度受到了較大影響。

基于市場(chǎng)客觀環(huán)境的影響，碧桂園服務(wù)也調(diào)低了業(yè)績的增長指引。

黃鵬表示，碧桂園服務(wù)將適當(dāng)調(diào)低全年指引預(yù)期，這是底線性指引而非目標(biāo)指引。預(yù)計(jì)全年收入保持不低于40%的增長，核心利潤保持現(xiàn)在20%-30%的增長率。

“公司不唯一追求利潤，而是要追求社會(huì)責(zé)任，在現(xiàn)在的形勢(shì)和環(huán)境下，如果把利潤抓得緊緊的，可能會(huì)喪失一些機(jī)會(huì)，在居民消費(fèi)、房地產(chǎn)投資放緩的情況下，也對(duì)業(yè)主和市場(chǎng)帶來一些壓力。”黃鵬認(rèn)為。

這番表態(tài)，可以看到，碧桂園服務(wù)這家頭部物企不再僅倚靠規(guī)模的增長，而是更專注內(nèi)生動(dòng)力。畢竟，在其他行業(yè)的頭部企業(yè)喊出活下去之時(shí)，追求有現(xiàn)金回報(bào)的利潤增長，是當(dāng)下所有企業(yè)的一致趨向。

展望未來，碧桂園服務(wù)仍然相信光明。

李長江總結(jié)稱，碧桂園服務(wù)仍然堅(jiān)持既定的由追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金回報(bào)的利潤增長;仍然堅(jiān)持管理的靈活性和經(jīng)營的屬地性相結(jié)合，不搞一刀切;仍然堅(jiān)持一切以客戶為中心，把服務(wù)放在首位，既抓服務(wù)也抓經(jīng)營，同時(shí)依靠科技提升去實(shí)現(xiàn)效率的提升。

此外，碧桂園服務(wù)也繼續(xù)堅(jiān)持人才戰(zhàn)略，提升團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，把大學(xué)生、研究生作為未來團(tuán)隊(duì)核心力量加以培養(yǎng)。李長江介紹，2022年，由碧桂園服務(wù)總部所招錄的大學(xué)生、研究生超過500人，是2021年的兩倍。

人才的流向一定程度上代表行業(yè)的趨勢(shì)。在高層次人才涌入這一賽道之時(shí)，物業(yè)服務(wù)這一輕資產(chǎn)長周期的商業(yè)模式，在市場(chǎng)下行之后迎來模式重構(gòu)和價(jià)值回歸也并非不可能。碧桂園服務(wù)們，也必須為那時(shí)候做準(zhǔn)備，為更長遠(yuǎn)的未來而提前謀劃。