“綜合執(zhí)法難進小區(qū)”亟待破解 小區(qū)“自治”

中國江蘇網(wǎng)訊 “飛線”充電、養(yǎng)犬糾紛、停車難、噪聲擾民、“住改商”……許多小區(qū)的居民遭遇過這些煩心事。這些事兒看上去不大，但依照法律法規(guī)，如要解決往往需多個部門聯(lián)手執(zhí)法，而這樣的執(zhí)法往往很難出現(xiàn)在小區(qū)里。

今年4月—7月，省人大常委會開展《江蘇省物業(yè)管理條例》執(zhí)法檢查，“綜合執(zhí)法難進小區(qū)”被頻頻提及，記者就此進行了調(diào)查。

小區(qū)管理存在“九龍治水”現(xiàn)象

南京市鼓樓區(qū)鳳凰街道某小區(qū)業(yè)主王興宏當過3屆小區(qū)業(yè)委會主任，現(xiàn)在建立了一個微信群，群成員是300多位該市各小區(qū)業(yè)委會委員。觀察物業(yè)行業(yè)問題近10年，王興宏認為，執(zhí)法延伸進小區(qū)效果不佳原因多樣，有的問題源于執(zhí)法邊界不是很清晰，有的執(zhí)法邊界清晰但執(zhí)法力量不足，有的則是執(zhí)法部門存在推諉現(xiàn)象。

比如樓道雜物需要消防部門配合物業(yè)企業(yè)進小區(qū)清理，管理小區(qū)養(yǎng)犬是公安機關法定職責，防止噪聲擾民是環(huán)保部門的職責范圍，“住改商”則跟市場監(jiān)管部門有關……小區(qū)一些問題的執(zhí)法責任看上去清晰，但實際運行中并非如此。承擔南京千秋情緣小區(qū)物管工作的蘇寧物業(yè)公司總經(jīng)理倪培玲坦言，像電動自行車上樓，僅靠消防部門解決不了，需要綜合執(zhí)法、共同發(fā)力。

“處理噪聲擾民這類警情一般是警告，但是否達到處罰標準需要環(huán)保部門來認定，達到了才能按照治安管理處罰法來處罰。”社區(qū)民警王婕(化名)本身就是鳳凰街道一小區(qū)業(yè)主，曾親歷不少執(zhí)法難題，比如小區(qū)有不少散養(yǎng)寵物，養(yǎng)犬問題公安部門可以管，養(yǎng)流浪貓則不屬警方管理范疇;“飛線”充電違法行為的處罰權(quán)在消防部門，公安部門負責宣傳教育……“很多問題的解決需要相關部門協(xié)調(diào)，目前并沒有形成良性循環(huán)。”王婕有些無奈。

“老百姓生活里許多是雞毛蒜皮的小事，但法律界定比較麻煩，執(zhí)法部門介入后也只能批評教育。這就造成小區(qū)違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)后，執(zhí)法部門參與度很低。”千秋情緣小區(qū)業(yè)主錢燕(化名)表示，這種情況可能導致矛盾一再發(fā)生，一些居民覺得“他家不管，怎么就管我們家”而心生不滿。南京五臺花園小區(qū)業(yè)主丁女士也注意到執(zhí)法部門的困境：“物業(yè)管理更像是民事法律關系，矛盾比較瑣碎。行政機關想有所作為也比較難，介入得太深可能無法厘清，不介入又有不作為之嫌。”

針對上述執(zhí)法難點和焦點，我省多地探索綜合執(zhí)法進小區(qū)。比如，宿遷市先后開展了居民小區(qū)執(zhí)法治理服務“雙十提升”行動、綜合執(zhí)法進小區(qū)、“黨建引領+物業(yè)賦能+綜合執(zhí)法”小區(qū)治理新模式試點等，以推動執(zhí)法重心下移。

省人大常委會執(zhí)法檢查組認為，目前全省綜合執(zhí)法進小區(qū)工作進展還不平衡。南京市秦淮區(qū)副區(qū)長顧安國也坦言，綜合執(zhí)法進小區(qū)成效還不明顯，小區(qū)綜合治理需加強。小區(qū)管理涉及消防、建設、規(guī)劃、民政、城管、公安、市場管理、價格、人防、環(huán)保等部門，盡管省條例明確了執(zhí)法聯(lián)動目標、各方職責，但在具體執(zhí)行中，部門之間有觀望現(xiàn)象，部門聯(lián)動執(zhí)法進小區(qū)工作沒有完全落實到位，使得小區(qū)內(nèi)存在一些社會管理盲區(qū)，“九龍治水，而水不治”現(xiàn)象較突出。

物管企業(yè)承擔的任務越來越多

小區(qū)物管工作離不開各級行政部門的支持，正如省人大常委會有關負責人所言，“物業(yè)管理的水平，在一定程度上是行政機關以及社區(qū)、村(居)等基層組織履職水平、效率的投射。”但在實際工作中，小區(qū)物管企業(yè)往往被“頂在前面”。

比如，針對小區(qū)停車難、經(jīng)營網(wǎng)點擾民、占用消防通道、違法建設等執(zhí)法難點，我省多地開展了綜合執(zhí)法進小區(qū)探索。其中，在清晰界定部門職責分工和管理邊界的基礎上，注重發(fā)揮物業(yè)熟悉情況、熟悉居民的優(yōu)勢，調(diào)動其參與執(zhí)法監(jiān)督工作的積極性，形成合力推動執(zhí)法工作順利開展，但這往往加重了物業(yè)企業(yè)負擔。

執(zhí)法檢查組在徐州召開的座談會上，不少物業(yè)企業(yè)代表反映，基層一些職能部門把維護小區(qū)消防安全等行政職能“讓渡”給物業(yè)企業(yè)履行，且強行要求其承擔相應關聯(lián)責任，這既不合法也不合理。一來物業(yè)企業(yè)不是執(zhí)法部門，無力履行職責;二是物業(yè)公司分擔了這類工作后，造成物業(yè)合同服務能力分流，影響服務質(zhì)量;三是開展這類工作時和業(yè)主容易產(chǎn)生沖突，經(jīng)常性地造成物業(yè)和業(yè)主的矛盾甚至形成對立面，為小區(qū)穩(wěn)定埋下隱患。

倪培玲對執(zhí)法檢查組說，物業(yè)企業(yè)理論上只負責維修管理、設備管理、環(huán)境管理、安全管理，實際上要承擔遠超此范疇的眾多工作。南京市雨花臺區(qū)西善橋街道齊修社區(qū)書記張福蘭說，拿居民推電動自行車上樓這個問題來說，物業(yè)需要勸阻，但沒有處罰權(quán)，往往治標不治本，“你今天講，有的居民明天照舊。”

除了“代位執(zhí)法”，物業(yè)還要承擔社區(qū)文化活動、公益活動、垃圾分類、網(wǎng)格化治理、人口普查等大量工作，這降低了城市管理行政成本，但相關成本是實際產(chǎn)生的。張福蘭所在社區(qū)是保障房社區(qū)，10年前物業(yè)費是每平方米0.95元，現(xiàn)在還是這么多，越來越難覆蓋物業(yè)企業(yè)成本。

據(jù)統(tǒng)計，疫情防控期間，全省物業(yè)行業(yè)每天約有30萬名員工工作在2萬多個住宅小區(qū)防疫一線，對約10億平方米的區(qū)域開展防疫工作。“疫情防控常態(tài)化，物業(yè)企業(yè)要付出額外的精力和人工成本，增加了不少負擔。要么業(yè)主消化掉，要么政府購買服務，否則物業(yè)公司其他地方服務標準將有所降低。”王興宏說。

應以業(yè)主自治為主政府管理為輔

綜合執(zhí)法進小區(qū)，是否就能解決問題?其實，問題從來不是單方面的，業(yè)主、業(yè)委會、有關部門等都應進一步明確各自的權(quán)、責、利。

首先是明確有關部門職責。南京市政府副秘書長崔永國向執(zhí)法檢查組建議，推動綜合執(zhí)法進小區(qū)，要進一步明確公安、消防、城管等部門在居民小區(qū)管理中的法定職責，“建議以任務清單的形式對省條例進行細化，便于基層厘清責任、開展工作。”社區(qū)的責任也需進一步明確。顧安國提出，近幾年各級都對物業(yè)管理、業(yè)主自治提出要求，但日常工作中社區(qū)這一層面管理機構(gòu)、管理職能、管理制度還需盡快完善，從而規(guī)范社區(qū)有序指導業(yè)主自我管理。

業(yè)主自我管理小區(qū)的一大障礙，在于部分業(yè)主認為自己花錢買了房，在小區(qū)就應“絕對自由”。關注物業(yè)管理20多年、曾參與省條例立法的河海大學教授陳廣華認為，要認真厘清業(yè)主自治與政府管理的關系。“業(yè)主自治絕對不是指業(yè)主‘我想怎么弄就怎么弄’。從家門到小區(qū)大門這一部分區(qū)域叫準公共區(qū)域，有自由而不能放任自由，應該是業(yè)主自治為主、政府管理為輔。”陳廣華表示，這意味著綜合執(zhí)法應當進小區(qū)，并有充分法律依據(jù)。

當前，物業(yè)公司承擔著眾多責任。陳廣華認為，綜合執(zhí)法和聯(lián)合執(zhí)法首先要明確物業(yè)管理各方主體的權(quán)力邊界。民法典規(guī)定，“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。”陳廣華認為，這里的“相關工作”應當包括疫情防控，但疫情防控常態(tài)化階段政府應增強購買服務的意識，讓企業(yè)工作開展可持續(xù)，且服務質(zhì)量不打折。

業(yè)主“自治”離不開各方配合

在“業(yè)主自治為主、政府管理為輔”大框架下，如何管好小區(qū)?

6月15日，南京市秦淮區(qū)公布5月物業(yè)管理工作考核排名，桃園人家小區(qū)銀城物業(yè)再上“紅榜”。其實，該小區(qū)管理也走過彎路，全體業(yè)主、業(yè)委會、銀城物業(yè)同心協(xié)力，求大同、存小異，共同糾偏歸正，能有今天的成績，也是社區(qū)、街道及相關部門集體努力的結(jié)果。

“追往視今，也是令人不勝感慨。其他小區(qū)經(jīng)歷過的故事，我們基本上都經(jīng)歷過。”該小區(qū)業(yè)委會主任章軍感嘆道。從2004年簽下購房合同，章軍就一直關注和參與小區(qū)公共事務。2017年小區(qū)第四屆業(yè)委會成立之后，面對的最大問題就是物業(yè)服務跟不上。同年10月，經(jīng)過物業(yè)選聘一番波折，600多戶業(yè)主投票選擇銀城物業(yè)進駐小區(qū)。2個月后，這家物業(yè)替前任“背鍋”，因為小區(qū)以往積累的物管遺留問題進了“黑榜”。

時任銀城物業(yè)桃園人家小區(qū)項目部經(jīng)理徐小玲多少有些委屈，業(yè)委會則給予了極大寬容，還寫信幫忙申訴。雙方信任建立起來后，開展許多工作就有了基礎，這集中體現(xiàn)在雨污分流改造工程實施中。此前街道就有意為小區(qū)引進這一工程，但在主要區(qū)域地面“開膛破肚”極易引發(fā)居民投訴，加上對工程質(zhì)量和管理存在疑慮，業(yè)委會遲遲不敢同意。新物業(yè)進駐后，經(jīng)深度勘察，主動向業(yè)委會建議接受街道安排，并立“軍令狀”表示配合相關單位做好工程。

業(yè)委會與街道充分溝通后，與各關聯(lián)方簽訂施工備忘錄，明晰各方職責，一一約定注意事項，同時采用施工方預繳10萬元施工質(zhì)量保證金給街道、在工程結(jié)束驗收合格后再返還的方法，以確保施工質(zhì)量、加快進度。搭工程“順風車”，小區(qū)系統(tǒng)整理了地下管網(wǎng)工程影像資料，物業(yè)將工程所有資料登記入檔，方便未來管理維護，同時徹底解決了小區(qū)地面沉降等問題，還完成了門樓重建、地下車庫入口雨棚翻新等多項工程。

小區(qū)停車一直是個“老大難”，車輛占用消防通道的問題尤為嚴重。物業(yè)拿出4個公共停車位，解決車輛臨停問題，這意味著每月要讓出4000元左右的停車管理收益;另外，在雙塘街道五福街社區(qū)牽線幫助之下，經(jīng)與小區(qū)對面的南京國家領軍人才創(chuàng)業(yè)園溝通，實現(xiàn)園區(qū)25個車位共享，一定程度上緩解了小區(qū)停車難的問題。

如今桃園人家小區(qū)是五福街社區(qū)、雙塘街道的“明星”小區(qū)，居民支持度高、工作好開展。“去年街道要在小區(qū)設置心肺復蘇AED設備安裝使用示范點，但設備經(jīng)費需自籌。我們就抱著試試看的態(tài)度在小區(qū)開展募捐，沒想到，早上9點多發(fā)通知，當天晚上錢就籌齊了。”章軍感慨道，小區(qū)業(yè)主的“自治”，離不開各方配合的“共治”。